房地产乱弹：西安楼市就像一锅水上面有一层油

　　房价的涨跌一直是楼市“砖家”预测的热点话题，但是奇怪的是越预测购房者越糊涂。有人说“理越辨越明”，而这条真理似乎用到楼市就不管用了。西安楼市也是，总是经常有两拨正反观点的人经常探讨楼市，可是总是搅得人们头昏脑胀。笔者认为究其原因，是因为他们没有真正的认识到西安的楼市现在处于什么样的发展阶段，而在对外宣传时总是标榜自己的“丰功伟绩”，殊不知西安的房地产市场已经走到了一个两级分化比较严重的阶段，在楼市高速发展的同事也蕴藏着潜在的障碍。

　　趋势之一。跳空上涨。很多高档大盘跳高开盘一步到位。比如万科金域曲江开盘一万多，追逐者众.分析如下，万科在一线城市的示范效应。比如若干年前万科在一线城市开盘一万，三五年后开至3万一平，买了的人笑逐颜开，没买的人捶胸顿足，这种示范效应反应在二线城市，就是开盘一步到位，吸引大量外来投资者而本地人反而认同程度低，一线楼市没有示范效应。楼价上涨是成交堆积的结果。而且在二手市场反复换手确认。成交价是市场所公认的，而二三线城市则是一线为蓝本，一步到位。没有逐渐上涨推升价位的过程。这类似于股市，一线大盘股涨到极致。三线股补涨开始。这意味着股市进入尾声。而三线股的上涨就是跳涨。是吃最后的盛宴，赶早不赶晚。

　　趋势之二。二手房市场不认同。二手现房类似二手车，折价率极高，比如曲江南苑，新房单价9800元/平。而二手毛坯房市场反能卖7000元/平。这类似于股市的新股。高价发行，超额认购。二级市场却直接破发，而且楼市具有较长锁定期限，买入的人需要长期等待才能脱手。

　　趋势之三。市场显现大量高档楼盘。市场承接能力受到质疑。一边高价成交，一边存量大量增加，市场还有多少油可撇，令人质疑。而且西安是八百里秦川的核心区。其土地扩展性足以放放得下十个深圳，目前楼市按劳取酬面价平均始终无法超过千元，而且曲江、产灞、北开发区可供使用的土地还相当充裕，楼价上涨没有成本支持。

　　趋势之四：高档楼盘租金不升反跌，市场供应量增加明显，而需求增加有限。城中村大量拆迁，拉升了整体租金，这只是低价位租金的增长，而大量高层小户的面市，使得区域租金水平显现下跌，比如，高新区原有一室小户租金平均1500元/月，而随着批量楼盘交房，一些新房小户型加入市场，使得原有租金难以成交，陷入拉据之中。

　　整体感受，西安是一个两极分化严重的城市。就像一锅水上面有一层油，你并不知道油层有多厚。但可能突然有一天，油层被撇完。只见得清水，而很多人宁愿乐观的相信，那是一整锅油。但是油是水很快要见分晓了。（以上文字是个人立场，不代表本网站观点，更多详情可登陆作者三秦博客查看http://www.3qhouse.com/blog/）