2011年西安（咸阳）楼市发展走向 稳健是主调

　　国家重拳频出，如暴风骤雨般出台楼市调控政策。从一月的稳定房市通知到三月的央企退市要求；从年初“两会”代表的提案到总理的承诺；从“国四条”、“国十条”的颁布到国务院常务会议的研究部署。从暂停房贷到首付提高；从预售资金监管到准备金率上调；从“贷款新政”出台到有效供给增加，从税费调节到规范运作。从4月中旬的史上最严厉的调控政策，一直到9月底的二次调控。调控的主基调贯穿着整个2010年。

　　2010年是楼市持续调控年。这一年，一场场楼市大戏在调控中惊艳登场，而高房价却依然“涛声依旧”。国十条、二套房、房产税、保障房、闲置地，一个个调控利器在迷雾中试图左右楼市，但快上涨却依然“痴心未改”。

　　楼市调控声声紧，市场房价月月升。这是因为持续调控难阻刚性需求，物价上涨（CPI）推动房价上涨，通胀压力促使楼市火爆，高速增长（GDP）需要房产支撑，实在找不出房价下降的理由。面对通货膨胀，货币贬值，CPI指数上涨，GDP高速增长，投资楼市无疑是件最为划算的事情。在所有调控措施中，增加有效供给无疑是遏制房价最有效、最有力的“杀手锏”。但要付出代价且尚需时日，不可能一蹴而就。

　　房价扑朔迷离，媒体众说纷纭，专家莫衷一是，开发商等待观望，老百姓一头雾水。2010年西安（咸阳）楼市经历了“快速上涨”、“大幅调整”、“低位微调”、“高位震荡”四个阶段。一季度基本上延续了2009年高速增长态势，房价上扬，成交活跃；二季度特别是在国务院4月17日下发《关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知》（"新国十条"）后，成交量显著下降，房价快速上涨势头得到遏制。三季度特别是8-9月，成交量有所回升，房价稍有回落；10月份，虽然受到“二次调控”的影响，但成交量上升，房价“高位震荡”，再创新高。

　　2011年西安（咸阳）楼市走势如何。笔者管见：2011年是房产稳健发展年。2010年持续调控效应将在今年逐渐显现，房价持续上涨，但涨幅趋稳；成交量徘徊不定，但不会下降。具体表现为：价格稳定上涨，成交量稳定上扬。因为新政效应显现，持币观望者增多，导致成交量不会大涨；因为投资和投机者较少，刚性需求主导，有效供给增加，所以房价会保特平稳。

　　西安（ 咸阳）是发展速度相对滞后、发展空间相对较大的西部地区二、三线城市，城镇化进程加速，国际化大都市建设提速，住房以刚性需求为主，投资和投机者较少，房价基本合理，较少泡沫成分，处于快速发展阶段。在相当一个时期内具有较大的发展空间和升值潜力。再加之通货膨胀、物价上涨等因素，故房价下降的可能性不大。但由于房产新政效应显现，宏观调控持续加大，导致成交量会有所下降。

　　预计上半年会呈现平稳发展态势，下半年或出现价量回升趋势。十大因素助推西咸搂市平稳上扬。一、持续增长的GDP；二、快速上涨的CPI；三、通货膨胀导致货币贬值；四、股市低迷推动房价上涨；五、城镇化加速扩大刚性需求；六、国际化大都市建设促使房地产业快速发展；七、居住环境持续改善拓展房地产发展空间；八、住宅及物业品质提升增大开发成本；九、投资热钱涌入搂市助推房价上涨；十、规范要求加大运行费用。2011年西安（咸阳）楼市既不可能象2008平那样低迷，也可不能象2009年那样火爆，将会呈现相对平稳和健康发展之态势。

　　对于开发商而言，无论楼市走向何方，产品才是硬道理。品质是取胜的关健，品牌是市场的法宝。要着眼于长远发展，超前规划，不要贪图短期利益，再也不能走粗制滥造低层次开发的路子，千万不要不能把新建住宅再建成“旧城改造项目”，那样，不但是对有限的、宝贵的土地资源的极大浪费，而且会形成一堆“城市垃圾”，有碍观瞻，影响城市形象；不利居住，降低生活品位。

　　2011年西安楼市最值关注的是城西、城北、浐灞的房价走势，这三个区域的房价可能上扬。因为目前该区域房价低于西安平均水平，且发展潜力较大。2011年3月市府北迁、4月世园会在浐灞开幕、沣渭新区建设提速，必然带动该区域房价上涨。

　　2011年咸阳楼市最值关注的是城西板块。咸阳发展向西看，理想置业在西城。随着河南区域划入西安，沣渭新区建设提速，西咸真正实现零距离对接，这一区域房价逐渐与西安接轨。泾渭新区基础设施相对薄弱，发展尚需时日。相对而言，城西高新区经过几年建设会有大的发展，必然推动该区域房价上扬。

　　房地产企业在发展上要实现在观念现代化，由传统居住概念向舒适型、享受型转变；产品精细化，逐渐由毛坯房向精装房过渡；建筑艺术化，由产品向作品转变；户型精致化，主力户型由以大为主向以小为主转变；楼盘品质化，由低档次向高品质转化；销售现房化，逐步由期房向现房过渡；环境生态化，由一般绿化向环境设计转变；物业人性化，由管理为主向服务为主转变。为业主提供一生关怀，对建筑实行终身负责！（更多精彩解析登陆孟渭泰博客http://www.3qhouse.com/blog/space.php?uid=64157&do=blog&id=5226）