高端对话:调控续集上演 西安楼市乱象专家帮你梳理

　　背景：从2010年年初到今年春节前后，从总理对房价的关注再到普通老百姓对房地产的期望，从北京上海等５城市近期推出的新政细则再到西安月底出台楼市新政的消息，这一切似乎都在说明一个问题－－楼市已然成为整个社会最关注的焦点之一，更说明了调控政策将成为一中常态。

　　面对一系列的调控和地方新政的推出，在西安又会怎样落地？即将出台的西安楼市调控细则将会怎样控制房价？而近期的长安地王现象有说明了什么？带着一系列迷乱的问题三秦房产网约到了陕西省房地产研究会会长、长安大学城市研究所所长王圣学教授，让他为广大购房者及房地产精英们谈谈在“西安楼市乱象”的背后有什么更深层次的目的和意义.

    三秦内存：新国八条重拳突袭 评最严厉政策组合

             西安新政月底公布 部分银行停发二套房贷

陕西省房地产研究会会长、长安大学城市研究所所长王圣学(王圣学博客)

　　主持人：三秦房产网副主编 王文科

　　嘉宾：陕西省房地产研究会会长 王圣学教授

　　新国八条”的力度很大，有很大的宣誓意义

　　主持人：春节前夕，新国八条陆续出台，被人们称为“最严厉政策组合”，你是怎么看待新国八条中加强税收征管、强化差别化住房信贷政策、合理引导住房需求等各个细则？

　　王圣学：“新国八条”的出台他是中央政府在新的一年对房地产宏观调控政策的一个纲领性文件，它强烈的表明了中央政府对房地产调控的政策，其中政策的核心有两个内容，一个是加强保障性住房建设，来保证解决中低收入家庭的公分问题，这是政策一个所在；但是这也是对改革开放以来住房便差政策的纠正，因为我们这几年的改革都有一个倾向，开始我们对市场化过分的扩大，在这个思想下，我们的改革都是很难有新的突破的，虽然住房改革我们也有过，但是实践证明住房问题完全依赖市场是不行的，市场化的直接后果就是产生人民收入水平的差距拉大，假如没有调整好，我们的收入差别就会过大，所以将解决人们的住房需求完全推向市场是不现实的，也是不合理的，为此国家才一再强调加强房地产宏观调控，加强保障性住房建设。据资料统计2011年要搞1000万套保障性住房，这是我认为“新国八条”的特点之一，强调保障性住房的建设。我认为是对了。

　　第二，对商品房的调控，一是土地政策，严格住房用地供应管理；二是出台限购令，并且明确要求省会城市都要出台，所以西安限购令也是要出台的。另外还有一个就是税收管理,上海等城市近期都在搞房产税试点，至于房产税如何在全国开展，还是需要时间的，这个问题比较复杂，但是这个信息很强烈的表现了房产税征收是没有任何质疑的。总的来说，“新国八条”的力度很大，有很大的宣誓意义，所以一月份的房地产价格都有稳住的倾向，包括西安在内。

　　北京新政很给力 西安不会出台“外地人西安购房需缴纳5年个税”细则

　　主持人：谈到新国八条，我们就不得不聊下北京１６日正式公布的关于贯彻“新国八条”的通知，其中对已经拥有一套住房的户籍居民家庭，对持有有效暂住证，在本市没有住房的购房人，且连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房。你说怎么看待这个政策的？

　　王圣学：也就是说要在北京生活5年以上的才可以买房，要有稳定性工作的，让投机性购房者不能买。其实在北京这种特殊的地方，房价居高临下，一般人怎么能买得起房，是很有钱的人才能买的起，好房子要3、4万一平米，谁能买的起，一般就是些外地的什么煤老板，油老板、包括炒房客才能买，而这些人主要是为了投资。特别是在现在通胀的情况下，好多人都会把钱投到地产，以求保值。我觉得这个政策是对，否则北京的房价会越来越高，这是遏制投资的正确政策。

　　主持人：西安有没有可能也实行外地人购房需缴纳５年个人所得税的政策？

　　王圣学：西安不会这么严厉。因为在“十二五”规划纲要中提出要600万农民近城，西安要搞“大西安规划”，这些人外地人需要有房子，可能他们没有哪么问题的工作。总而言之背景政策还是很对，使房地产发展尽量走到平稳健康的路上，不能由房地产泡沫走到不合理的循环中，现在泡沫在放大。

　　西安新政月度公布 加快保障房或成为细则重点

　　政府不能把全部交给市场 要加强监管

　　主持人：上海等5地都针对“新国八条”推出了地方调控细则，西安会不会在最近也推出西安楼市新政？你觉得西安的新政将会从那些方面调控房地产市场？

　　王圣学：据有关媒体透漏，西安将会在本月底之前出台新政细则，具体措施已经报批。

　　西安的政策将会在中央的总的政策指引下完成，我预测有以下几个方面，一是加大保障房的建设力度，解决中低收入和穷人的住房。还有就是要保障房地产健康平稳的发展，不是过分的扼杀市场，房地产是中国过硬的市场，吃这个饭的人很多，上下游的产品也很多，所以这是关系到整个产业链是否平稳健康发展的关键，不论是地方政策还是中央政策要有利于房地产健康发展而不要失去控制危害房地产发展。比如郭杜最近竞拍了一个1000多万的地王，这事就要引起政府的注意。

　　主持人：在“新国八条”中强调严格住房用地供应管理，可是在楼市第三轮调控启动、新国八条正式实施的第三天，元月30日西安市长安区四宗土地均拍出了高价。 万科 、雅居乐、恒源煤电分别以433万/亩、520万/亩、622万/亩的均价拍得三宗土地。竞争最为激烈的最后一宗土地，最终以1072万/亩的高价被西安铁锋房地产拍得。你是怎么看待这一春节后的地王现象的？

　　王圣学：要引起高度重视，从土地主管部门要引起重视，制订相应政策，防止再出现此类现象。不能把所有都交给市场。像这样事情政府要管，千万地价势必会推高长安区该项目周边房价快速上涨，比如长安的某个项目因为是精装房就把房价提高了很多。所以我强调的我们所有的政策都要平稳健康的做，而且房地产不能萎缩。未来10年房地产还是主力军，需求量还是很大的，但是不能再形成泡沫了，去年西安房价一年涨1000左右，这就太快了。所以我还是希望平稳健康发展，不能把所有交给市场，政府要监管。

　　主持人：2月9日，央行再次正式开始加息，西安本地限购令也呼之欲出，一时间西安楼市阴云密布、业内人士众说纷纭。哪么，2011年西安楼市到底怎么走？房价是否会得到调控真正的遏制？你是怎么看的？

　　王圣学：加息实际上不光是中国在加息，新兴发展中国家都在加息，这主要是应为通胀原因，我们国家现在的重点就是遏制通胀，CPD陕西是5.9%，加息后的年存款利息是3%，远低于膨胀。

　　本次加息是我国本轮重启加息以来第三次出手。鉴于通胀压力，一些市场人士认为今年还将加息3至4次，加息将成为常态的金融调控措施。如此一来，可能将有更多的人难以承受购房的成本。我个人认为可能还要加息，加息是反通胀的一部分，也显示中央政府和央行遏制通货膨胀的看法。

　　主持人：谢谢你接受采访.