严峻：西安“限购令” 直接打到了房产商死穴

知名地产策划人严峻

　　西安限购令 直接打到了房产商的死穴

　　三秦房产网：2月25日西安限购令正式出台，你觉得西安限购令对西安楼市会不会起到一定的打压作用？

　　严峻:主持人好！

　　前期政府调控地产有些不痛不痒，百姓对此怨声载道，更有网友称“调控”为“空调”。客观上地方政府和地产商以及商业银行利益上是有关系的。2007年世界金融风暴，政府不用调房价就下来了，但2008年由于宏观经济急转直下，政府为了赶快恢复经济增长，加上地产商强大的游说团队，结果房地产差点成为十大振兴行业，最后虽然没有成为十大振兴行业但实际上政府放松了地产商以及地方政府在房地产上的行为。结果，2008年底房价又开始加速上涨。房价上涨已经深深刺痛中国经济，可以预见，中国房价如果继续涨下去必然是有一天泡沫会破灭，房地产市场可能彻底陷入一个至少十年的浩劫，严重影响国民经济。所以2010年4月开始，在宏观经济趋稳的情况下，对房地产的调控力度明显加大。但是，第一轮、第二轮的一系列政策并未执行到位，房价不但未跌反而在2010年底又开始上涨，这种形势一旦形成爆炸式上涨，则中国宏观经济必然受伤。所以，第三轮调控下了狠手，限购以及房产税一系列政策出台，特别是限购，直接打到了房产商的死穴，西安限购令限制购买第三套房以及贷款买房，甚至外地人（无法提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭）都不准购房了，这意味着直接就砍去了30%-40%的购买需求，限购和随后的房产税配套实际上基本上限死了炒房。可以预见，货币政策是逐渐收紧的，资金使用成本越来越高，这对房地产商来说将是无比艰巨的挑战。

　　西安限购令导致炒房持有成本会大幅增加

　　三秦房产网：西安限购令主要从哪些方面对楼市进行了调控？主要针对的是那部分买房人群？

　　严峻:毫无疑问，此次限购调控其针对的主要就是炒房，包括提高五年内交易成本的大幅提高，二套房房贷首付大幅提高，其目的就是要把炒房的资金给逼出去，加之国家2010年开工建设的540万套保障住房，2011年国家开工建设的1000万套保障住房（数据来自2011年2月27日CCTV新闻联播），大量保障房将上市，商品房还有多少购买者？通胀压力使后期很有可能再加息，大量商品房也要上市，房价还挺着？聪明的房产商会降价套现。

　　从国家角度看，有了高铁大批量建设，有了西部大开发的巨大战略投入，有了一号文件农业水利建设，有了新兴产业的转型以及民生投入力度加大，宏观经济需要地产支撑的需求会越来越弱。所以，总经理还得听总理的。而那些炒房客们，一旦房产税正式开征，房屋持有成本就会大大增加，以现在房价计算，房子要靠租金租回来恐怕至少需要三十年以上，而三十年后中国城市化早已完成，房子早进入了跌价周期（看看日本的例子），加上折旧，加上货币贬值，加上这时间，等不起。所以，持有多套房的炒房客要小心了。大批廉租房和巨量保障房供应，商品租房的需求会大幅降低，炒房持有成本会大幅增加，而一旦房子暂时失去了上涨动力而没了升值空间，这炒房的资金就必须撤，而现在还持有房屋的就必须卖。

　　三秦房产网：有人说限购令属于一个阶段性政策，西安限购令会不会在年底取消？西安今年的房价会是怎么样的一个走势？

　　严峻:“如果地方政府不限购就约谈”这是政策面向房地产施压，但这种施压仍然是警告成分，即政府层面仍然是想通过劝说的形式来实现稳住房价的目的。如此做主要是两方面原因：1、房屋需求大于供给，政府担心现在用力过大会导致房价快速下跌而影响宏观经济；2、在新的经济发展模式未形成趋势前，政府并没有打压房价的动力，政府不敢政策太冒险。但所谓第三轮调控，暂时仍然是量变，还未到质变的时候，但可以肯定的是只要房价不降，这种压力就会不断施加，另外，房产税可能来的速度要比预期的快，房产税试点城市可能不是一两个的问题，而是一批，或许会包括西安。