罗威：保障房现状并不乐观 三大问题有待解决

        最近，关于保障性住房的政策层出不穷。从住建部姜伟新公开表示各地保障房11月底前必须全面开工建设，到发改委正式发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，再至住建部拟在今年9月份推出全国保障房建设采购平台……目前而言，可以说保障性住房建设集天时、地利、人和，按道理，那些中低收入的群众至少应该看到了曙光，但我却想的并不这么乐观。

　　按照计划，“十二五”期间，我国将建设三千六百万套保障性安居工程，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7-8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。2011年全国将开工建设一千万套保障性住房，各地掀起了保障性住房建设高潮。

　　1、如此大规模的保障房建设热潮，工程质量能否有保障?

　　这绝不是一个伪命题：继去年10月北京“明悦湾”8栋保障房因质量问题被责令拆除来，近日，内蒙古包头市最大的棚户区改造项目“民馨家园”被曝存有严重质量问题;青海由六家拥有特级、一级施工资质的施工企业共同承建总投资8亿元的该省最大拆迁移民安置工程———康川新城，21栋楼被检出质量问题等等工程质量问题。虽然城乡建设部下发了《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》，但能够不计利益(保障房的利润空间大概是5%-10%左右)，设身处地的为广大中低层人员建安居工程的企业，能有几多?

　　2、 保障性住房的资金来源何方?

　　多年以来，中国地方政府的财政收支一直处于较为平衡的状态，并没有过多的盈余。与此同时，地方政府也不允许发债，这导致了地方政府只能寻求银行资金来撬动经济建设。用债缓解保障房建设资金压力是为保障房建设融资的最新思路，国家发改委发文允许地方融资平台发行企业债建设保障房。虽然保障房建设的资金压力近段时间可能会稍得缓解，但对于整个保障房庞大的资金空洞而言，资金的到位并不是一劳永逸。

　　为应对本轮经济危机，中国政府启动的4万亿元经济刺激计划中，中央政府承担1.2万亿元的份额，而余下的部分由地方政府以及企业承担。由于地方政府融资渠道有限，所谓的“地方融资平台”应运而生：各种项目被置入其中，以“组合”的方式来取得银行的贷款，地方政府甚至以地方财政收入作为未来还款的保证，来向银行取得贷款。其“偿付风险”和“流动性风险”已经引发担忧。

　　央行在近期公布的《2010年中国区域金融运行报告》中，公开表示了对地方融资平台的担忧，并披露了地方融资平台的贷款余额在10万亿元左右。近期有市场传言称，银监会将会采用类似资产管理公司的方式来剥离2万亿-3万亿元具有较大风险的地方政府债务

　　在此时，允许地方政府发行企业债融资建保障房，意味着清理地方政府融资平台的工作尚未开始就已结束，地方政府债务将继续膨胀。债务危机被推迟，但不会因此消失，而是以更大的规模爆发, 一旦更大规模的债务危机发生，中央银行就只能通过量化宽松政策稀释债务，通过人民币对内贬值来解决问题，这将引起通货膨胀和人民生活水平下降等问题,最后受害人直接转变成中低收入者，这与建造保障房，为中低收入人群谋福利背道而驰。

　　3、保障性住房如何分配?

　　各地不断出现骗租骗购保障房的丑闻，最新的例子则是浙江苍南县按照“权力优先”分配保障房。苍南的做法虽然在舆论压力之下被叫停，但却准确地指出了问题的本质：不受制约的权力是最大的利益分肥者。保障房的成败关键在于此，后期的分配与管理尤为重要，国家审计署近日发布的审计报告透露，从已审计的8个省区16个城市政府投资保障性住房看，这些地区开工建设公共租赁住房8.11万套，出租2.97万套，但却有4407套廉租住房被违规租售或另作他用，有4247套廉租住房分给了不符合条件的家庭，还有4428套保障性住房长期空置。

　　如果保障房分配机制不能完善和到位，此轮房地产调控所预期的供求平稳也难以达到。从目前主要一线城市情况来看，上海市对经适房产权将采用“政府和个人共有持有”的共有产权模式运行，经适房产权由政府和购买人共有，一旦上市交易，按共有产权份额分割价款。作为首都的北京，保障房同样要求普通百姓按规定层层申报审批、资格审查并公示。而经历保障房分配风波、遭遇种种公平分配难题之后的深圳，选择了禁止保障房上市交易，从制度上减少骗购驱动。

　　尽管各地政府对保障房分配及持有制度正在作出更加精细、合理的安排，但在另外一方面，面对公共资源紧张的现实，申请者收入水平的鉴别，社会诚信机制的欠缺等等，这些都增加了实现真正意义上公平分配的难度。

　　就目前来看，作为公有资产的保障房，在后期管理上往往以政府为主导，而非走市场化运作路径。对政府主体建造的保障房项目而言，其持续运营和维护能力同样值得考验。如果将眼光放长，这笔大批量资产的质量由谁来保障，后续维护成本又该由谁来支付，这显然是个问题。毕竟，保障房物业维护的预算本身就不高，环境维护也缺乏力度，一旦运营和管理不善，很容易造成更大的经济浪费和风险。

　　此外，安全层面的隐风险措施，在保障房的长期持有中同样不容小觑。不同于传统概念中保障房往往规划在偏远地段，在这轮环境下，不少地方政府都将保障房选址在不错的区位，个别城市甚至在城市中心地段打造保障房。当然，高密度的居住环境、周边绿化设施的缺失，再加上交通拥堵以及社区配套缺乏，这些也埋下了隐患。此前的大火事件，就是很好的警示。而在另外一方面，由于保障房集中区居住人群层次参差不齐，物业管理缺乏规范，在居住环境的维护上也往往难以尽如人意，尤其是在5-10年以后，更有变成新的城市贫民窟的可能，为居住安全埋下隐患。

　　保障房被视为平抑房价、缓解社会问题的利器，某种程度上已经超越纯粹的经济范畴，而上升为政治问题。但是由于极端缺乏稳定、系统的建设机制，大规模的保障房建设从一开始即遭遇重重困境，虽然有政府做支持，但未来前景很不明朗。