上半年地王几乎销声匿迹 房企拿地好时机到来

　　和去年土地市场接连出现多个地王的火爆行情相比，今年上半年的土地市场明显冷清得多。地王几乎销声匿迹，高溢价率地块从3月以后就很少见，出让之前呼声较高的优质宅地真到了竞价现场也面临“叫好不叫座”的尴尬境地。不过，专家指出，目前这样的市场形势，正是房企拿地扩张的好时机。

　　土地成交量为三年同期最多

　　受去年年底房地产市场的火爆影响，1 月上海土地供应总量仍处于相对高位运行。到了 2 月，受调控影响，当月土地供应量环比迅速萎缩。此后几个月，上海土地供应市场也依旧波澜不惊。

　　不过，总的来看，今年上半年虽然经过多次严厉调控，但与去年和前年同期相比，上海土地总体成交量却大幅度攀升。今年上半年的土地成交量仍然为近三年同期成交最多的一个时期。

　　同策咨询与研究发展中心数据显示，今年上半年上海土地总成交 1111.71 公顷，同比去年增长 9%，同比前年甚至有 44%的增幅。普通商品住宅用地方面，上半年普通商品住宅用地供应主要分布在崇明、嘉定、青浦、松江、宝山五个区域。上半年普通商品住宅用地共成交 23 幅，成交面积 127.6公顷。其中，嘉定成为商品住宅用地成交的“主战场”。

　　在商办类用地方面,其供应区域主要分布在闵行、浦东两个区域，分别占供应总量的40%、14%。上半年上海共成交 38幅商办类地块，成交面积 104.4 公顷。

　　溢价率总体呈下降趋势

　　同策咨询与研究发展中心数据显示，从上半年每月的住宅地块溢价走势来看，除 4、5 月没有普通商品住宅地块成交外，整个溢价走势呈连续下降态势，平均溢价率从 1 月的70%下降到 6 月的 42%。可见上半年国家推出的一系列调控政策已逐渐显效，土地市场开始有所降温，开发商拿地趋于谨慎，拿地价格开始理性。

　　不少之前备受瞩目的优质地块，最终的溢价率也不高。如 6 月备受市场关注的松江佘山千新公路一号地块最终被上海新黄浦等联合体以 9.35 亿元的价格收入囊中，楼面地价约 11293 元/平方米，溢价率仅为 57%，这个价格与市场价相比，还是相对较低的。

　　此外，虽然今年上半年商业地产受到业内的一致看好，上海商办类用地成交量也大幅攀升，但商业类地块溢价率普遍不高，只有极少的地块获得高溢价率。

　　即使总体成交行情较为平和，但是依旧有优质地块脱颖而出，大多数是住宅地块。今年上半年，成交总价最高的地块是宝山杨行镇西城区北块G-2-1地块(A块)，该宅地最终被远洋地产以 31.34 亿元的总价，11378元/平方米的楼板价竞得。

　　溢价率最高的地块是临港泥城社区DE07-P-1地块，该地块为住宅地块，被上海英达莱置业有限公司摘得，楼板价4269 元/平方米，溢价率205.5%。另几幅溢价率较高的地块分别为：临港泥城社区DE05-D-1地块，该地块也是住宅地块，被上海置沪房地产开发有限公司摘得，楼板价3745 元/平方米，溢价率168.0%;崇明新城的新城18号一期地块，该地块为商住办地块，被绿地地产集团有限公司摘得，溢价率142.9%，楼板价5757元/平方米。

　　楼板价排名第一位的是浦东的宅地浦兴社区Y000902编制单元19-04地块，该地块被景瑞房地产有限公司摘得，楼板价21362元/平方米，总价6.61亿元，溢价率46.9%。

　　商办地块中表现最突出的是闵行莘庄镇的莘庄商务区27A-05A地块，该地块被上海强劲置业股份公司摘得，楼板价13798元/平方米，溢价率177.6%。

　　外来房企抢地激情不减

　　即使上海土地市场目前相对冷清，但是，一部分外来房企依旧保持较高的拿地热情。

　　今年3月，原先一直专注于二、三线城市开发的恒大出现在了上海土地市场，并以2.09亿元，折合楼面价8000元/平方米，溢价率71%摘得位于南桥新城核心区的宅地奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域地块。

　　专家指出，选择在这个楼市观望的微妙时期进军受调控影响更严重的一线城市，恒大估计是想趁各大房企纷纷转战二、三线城市时机，错开一线城市竞争激烈的高峰期，从而铺开一线城市的房地产布局，而且在市场低谷期时进行品牌塑造更容易获得积极的效应。

　　无独有偶，今年3月底，万通也吹响了进军上海的号角。在多家房企的角逐下，万通联合体最终竞得虹桥商务区核心区一期04号地块，成交总价15.5亿元，成交楼板价为15099元/平方米，创出区域楼板价新高。到目前，已经有丽宝建设、万通、瑞安等知名房企在虹桥商务区进行开发建设，这说明即使在目前市场行情整体低迷的环境下，开发商对虹桥商务区未来的发展前景依然看好。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为,今年上半年，居住用地溢价率在3倍以上出现了零成交局面。商业、商住类用地延续去年同期溢价率2倍以上零成交局面，溢价率1-2倍者成交幅数占比也均大幅减少。由此看来，上海上半年土地成交趋冷大局已定，其下半年走势也会相对冷清。在2011年保障性住房建设指标压力下，土地市场中经营性用地的份额已受到挤压;在通膨高企尚未缓解、货币政策收紧下，受累于资金面影响、开发商仍将延续理性拿地策略;但优质居住用地面市后的消化问题不大，地价降温之下对有意储备、扩张的企业而言，不失为拿地时机。