楼市入下行通道 专家李连源解读西安楼市疑云

　　楼市乱战丛生 房价底在何方

　　中国指数研究院发布的相关报告显示：9月份西安房屋均价首次下降至7431元/平米，较上月每平米下降46元，环比下降0.21%。而国家统计局18日发布9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，9月份西安新建住宅价格指数和新建商品住宅价格指数环比微涨0.2个百分点。9月份西安房价到底涨了还是降了?

　　房价涨跌不明，此现象仅是复杂楼市中的冰山一角。如何透过现象看待西安楼市本质，新浪乐居(陕西)主编李栋、三秦房产网副主编王文科，联合采访了西安楼市著名地产评论人、西安万人购房团团长李连源，让他为广大购房者拨开楼市疑云，深刻解读西安楼市。

三秦房产网副主编与李团长合影

　　记者：你是怎么看待以上数据?西安房价的真实情况是怎样的呢?

　　李连源：关于9月份西安房屋均价首降有两个版本，一个是地方的，说降了16元;另一个就是这个降46元。别的不说，仅“政”出多门就让大家一头雾水!既然降了为什么住宅价格指数环比还微涨0.2%?自说自话是目前楼市一大病症，是绝不足取的。

　　一直以来，楼市始终存在二种势力的博弈，一种主涨，认为我国城市化进程、各个城市的拓城运动、基础设施的快速发展等，在西安还有“关天带”、国际化大都市进程等积极因素推进;一种主跌，认为国家深入调控，土地、资金都趋紧，三季度以来量跌价滞非常突出，开发商为年报和回款压力而降价促销。两种主张之外还有坐收渔利的地方政府，吃惯了土地财政的轻巧，岂能轻易放手?这样以来，国家、地方博弈加大，“暗战”加剧，不同的数据代表了不同的立场和心态，在市场上就演变成买卖双方心里博弈的一个标志。

　　主涨说让开发商和投资房产的人开心，主降说让没有房而想买房的人开心，取悦谁都需要一定技巧。与有买有卖一样，有涨有跌之说就构成了楼市一景，让大家关注房价的同时抑或迷茫，这要归结于政府相关部门的统计数据。实际上，楼市已有目的的脱离了自然轨迹，沦为人为“摆拍”的道具了。

　　具体到西安楼市是有涨有跌，大盘涨而个盘降，普通住宅稳中微降，高端住宅稳中有升。高端住宅热销、新盘低价入市策略让房价纠结，这应该是西安楼市的真实写照。

　　记者：有媒体报道，佛山放松版楼市限购令发布一天后被暂缓执行，你是怎么看待这一政策的出台?限购令会否撤销?

　　李连源：一段时间以来，关于阶段性调控不会是长期政策的期望在楼市蔓延。令人记忆犹新的是08年楼市在“内忧外患”下导致的低迷。仅仅几个月，西安政府率先打破沉寂发出救市政策，时效只有一年但对楼市回暖起到积极作用。

　　“佛山风波”表面上看与西安上次救市新政异曲同工，但却难掩地方政府土地财政受限购大环境影响而大幅缩水的事实。据了解，佛山1-9月土地出让总收入为180.9亿，仅为2010年土地出让收入的51.8%，只完成了全年土地出让计划的48%。土地财政收入的减少让政府Hold不住了，从而放宽限购令试图以此摆脱困境。

　　富有戏剧性的是，放松通知还未正式实施当晚即被佛山市有关方面宣布暂缓执行。“佛山风波”朝令夕改说明了国家深入调控的决心-----抑制房价过快上涨的决心不动摇、政策方向不改变。同时也向各地政府表示：今后地方政府对于包括限购在内的地方楼市调控政策的调整，或将更多受到来自上级政府甚至中央政府的直接干预。

　　目前宏观调控已进入白热化阶段，来不得半点松动。此时松动将使多年调控成果毁于一旦，渐入理性的楼市也将故态复萌，广大购房者又将继续饱受高房价之苦。所以，至少从现在到明年一季度末的半年时间不会出现限购松动，房价博弈将进一步加剧。

　　记者：面对铺天盖地的打折优惠，楼市已经进入下行通道，那么当前是不是买房的最佳时机?

　　李连源：从三季度以来，西安楼市进入打折时代，部分开发商用真折实折取得了不俗业绩。许多楼盘貌似打折实则用侥幸心理在暗渡陈仓。购房者经多年历练已能从容分辨销售猫腻，对于诚意不足、粗制滥造、提价后再折扣等行为回以观望姿态。如果说三季度是小部分楼盘的小幅度下降，那么、从十月乃至四季度都将是大面积大幅度的态势，但价格下降并不是品质下降，这一点购房者并不马虎。

　　开发商主动降价对市场、对消费者、对他们自己都是好事，降价说明减少利润可以换来销量，何乐而不为?但许多开发商不愿认可房价下行之说，多抱有侥幸心理，或用少量边角房、瑕疵房降价促销，这样的态度导致“赔钱赚吆喝”也使“剃头挑子一头热”。

　　当前，买不买房对购房者而言不是问题，问题在于房价是不是真降抑或真折实折。从市场角度讲开发商都不愿谈降，而愿意用折扣说明问题。那么，折扣多少是底，什么价位可以出手?以9月西安7431元/平米的均价来说，普通住宅在此基础上打折或优惠到20%应该是出手是最佳时机，这个时机将在今后一个时间段陆续呈现，需要时时关注及时出手。至于房价下降50%之说，只能是一种美好愿望，切不可心里没底贻误时机。

　　记者：近日，西安部分银行上调首套房贷利率，幅度最低的为5%，最高的则达到30%。你觉得上调首套房贷利率会对西安楼市产生怎样的影响?

　　李连源：在国家对楼市深入调控的大背景下，银行出于自身风险考量上调首套房贷利率，首先，给人见利忘义、过河拆桥的感觉。因为许多购房者是在08年楼市萧条状况下受国家优惠举措引导而购房。现在楼市产生泡沫，房价过高转过头来再去“收拾”这些支持过政府和市场的房奴，于心何忍?

　　上调房贷利率使房奴们负担加重，本就节衣缩食现在捉襟见肘，因此将导致生活品质下降。第二，对于有购房需求的刚需们造成心理压力，观望在一段时间内由买转租，交易将持续下滑。不管怎说，银行如果信贷额度不足，应该广开思路筹措资金，不应把打击投机的板子打到购房者的身上，这些都不能摆脱银行又一出博取利润的诡计。