王文科:西安楼市进入下行通道 寒冬已然来临

　　近期，房地产市场再度成为众人关注焦点，由于国家重申楼市政策，加之一二手房价格倒挂、温州商人抛售、开发商降价、老业主维权等现象发生，使得后期楼市发展成为市场上最关心的问题。以下为城市经济导报对三秦房产网副总编辑陕西省房地产研究会理事王文科的采访实录：

　　长期以来住宅市场形成的“买涨不买跌”交易潜在规律

　　让购房者对房价下降的心理预期加强

　　记者：如今西安市场上房企推出了种种折扣，但一些购房者认为，西安住宅价格仍让人望而却步，您认为造成这一现象的原因是什么？

　　王文科：这个与长期以来开发商在商品房买卖中占主导地位的形式下形成的买涨不买跌的潜规则有关。在限购、限贷等多种楼市调控措施的影响下，市场博弈的风向已经转向了买方即购房者这边，而开发商已经有点撑不住了，可以毫不掩饰的说公开降价是迟早的事，现在开发商推行“优惠促销”的措施，其实就是在为即将的公开降价铺路或者可以称之为“暗降”。因为如果不这样做，压在手里的那么多房子卖不出去，在加上国家限贷政策影响，一旦资金链断裂后果会很麻烦。既然房价迟早要降，还不如先等等看，等到房价真正开始降到底的那一天再出手购买，那时候买到的才是真正的实惠。至于底价是多少，什么时候才算是底价，我想那就很难预测的，房价要想下降50%那种可能性几乎为零。我的意见是眼下房价已经进入下行通道，刚需族该出手时就出手。

　　西安楼市已经进入下行通道 寒冬已然来临

　　记者：金九银十并未给市场带来预期，有预测称楼市过冬在所难免，您对此怎么看？西安的楼市现状是否也如此惨淡？

　　王文科：自从国庆节以后西安楼市已经转入寒冬，这个我们可以从2011西安秋季住博会看出来，本来被号称为“楼市奥林匹克”的房展会，却显得格外的冷清。可以说开发商为了迎接“金九银十”使尽了浑身解数。但其结果却未能如愿，不仅没能把今年“金九银十”的开场戏烧热，反而好像寒流将至，有点冷清。数据表明，在“金九月”第一周，西安楼市成交继续走低，普通住宅市场共成交1234套，周成交面积也从7月下旬的40万平米大幅度降到不足13万平方米.而就在9月西安房价也出现了难得一见的“涨停”。

　　眼下全国都在进行政策调控、限购令，限制贷款，对整个市场的销售影响比较大。以往的调控政策只是针对某一个方面，金融手段，土地的供应，而这一次应该是组合拳，现在从市场需求，市场供应，包括银行金融政策同时在发力。目前市场上主要参与角色购房者、开发商，银行，金融参与者都受到影响。今年各个银行个人按揭贷款规模非常紧张，以前按揭贷款一个礼拜就能批下来，现在很长时间，有的两三个月都不确定，银行也确定不了。而且银行的个人审批政策更加严格、附加条件特别多，再加上限购令的影响，现在办一笔按揭贷款非常难的。

　　另外国家大批兴建的保障房建设，今年不断地在开工，而且我们陕西大量保障房开工率达到全国第一。大量的保障房上市会在明年上半年，保障房势必会打击商品房的市场。

　　可以说，截止目前西安房价虽然没有出现大幅下调，但是楼市已经进入下行通道。楼市的寒冬已然来临。

　　土地市场遇冷，此时拿地还不是时候

　　记者：土地市场遇冷，很多土地流拍，你认为这是否是房产商拿地的最好时期？随着今后拿地越来越不易，您认为房企应做哪些准备？

　　王文科：影响土地流拍的直接因素就是开发商奉行的“房价只涨不跌”的神话破灭，开发商对住宅市场房价上涨预期的减弱。住宅产品已经从原来的香饽饽成为烫手的山芋。

　　就在今年9月份左右，包括万科、保利、华润等业内标杆房企却纷纷拿地，尤其是万科，近期频繁拿地的力度和投入，和此前很长时间的静默相比，甚至可用“疯狂”形容。如果停涨之后是向下拐弯，最简单的理解，房价、地价将走入下行通道，拐点当口仍属阶段高位，而非拿地时机。很显然，现在西安和全国市场都是一样，刚刚进入整体下行通道，此时拿地还不是时候。

　　随着国家对房地产市场的调控，土地市场也在紧缩审批力度，要想拿到好的宗地企业必须对自己产品定位进行调整，如加大企业的保障房建设，因为未来我们国家的住房体制将由原先的以商品房开发为主的单轨制转向商品房和保障房同步开发的双轨制，而我们保障房欠下的帐还很多，所以未来政府将会加大保障房用地的审批。另外还要加强信誉建设，越是再调控时期越要加强企业的形象建设。

　　房价大幅下跌的楼市拐点真正来临

　　记者：有人说，楼市拐点已经到来，您认为这一说法是否恰当？后期走势您怎么看？

　　王文科：房价大幅下跌的楼市拐点真正来临。尽管国家出台了最严厉的楼市调控政策，但是到目前止，房价跌幅连10%都还没到。而断言“楼市拐点已现”言之过早的观点也颇有市场：一线城市房价仍在拉锯状态，最多是滞涨，中心城市房价真正有实质性下降的并不多。部分二三线城市房价仍在走高，有小幅下降的很少。的确，之前，关于房价下跌拐点来临的说法有如“狼来了”，听多了人们不以为然。不过，银监会主席刘明康的下述的表态应该说是房价大幅下跌，楼市拐点真正来临的信号。刘明康透露，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比”低于80%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。当然，这并不是说，房价马上会下跌40%。面临釜底抽薪的资金压力，开发商只有降价一条路可走。因为，银行无惧房价下跌，调控将使房价回归理性，对银行业来说是一个福音，对市场来说就是一个信号。

　　近日又有媒体报道，今年10月，全国100个城市中58个城市房价下跌，平均房价降0.23%，创下年内最大环比降幅，部分楼盘降幅超过20%。业内人士分析，这表明在经过了近两年的长期调控后，曾经火热的房地产市场终于将迎来一个决定性的转折点。

　　深圳中原地产宣布关闭相当数量的三手地铺、并在二级与三级市场裁员2000人！中国楼市史上绝无仅有！而上海等地的老业主维权现象也正是说明房价拐点已经到来。

　　限购令可能短期不会取消

　　限购令退出之日或是房产税登场之时

　　记者：中央日前重申房地产调控政策，有业内认为这是限购令松绑的前兆，叶檀说，限购令退出之日就是房产税登场之时，您认为现有的政策情况是否真的如此？下一步的政策走势您认为如何？

　　王文科：我比较同意叶檀的开发，因为我们国家多年一直在对房地产进行宏观调控，特别是近些年对楼市的调控效果微乎其微甚至越调越高，更被群众讽刺为“空调”。可以说如今的调控成绩实属不易，当然这个与限购政策是分不开的。我们从市场规律来分析下，当前的限购政策是不符合市场规律的，只是国家在高房价下的权宜之策，限购令解除是早晚的是。但是解除限购令是要付出代价的，因为限购令一旦解除房价一定会强劲反弹，挤压的刚需会将我们调控的成果摧毁。所以在解除限购令之前我们必须找一个替代政策，房产税就是很好的选择。我自认为房产税对房价的调控比限购令高明些，最起码我们是用经济杠杆来调控房价，多了些市场调节。另外，限购令可能短期不会取消，因为取消后市场需求的强性反弹势必将房价推的更高，最起码在房产税试点完之前会是这样。

　　受多种因素影响 西安楼市下降幅度有限

　　记者：将西安楼市放置在全国的大背景下，您认为西安处在一个怎样的水平？

　　王文科：西安房屋均价从今年2月份7107元／平方米的平均价格，经历过3-8月份的6次看涨后，截至今年8月份已经涨至7447元/平米。9月份首次下降0.21%，降至7431元/平米，10月份0.08%的降幅，使西安房价降至7425元/平米，从某种意义上说西安楼市已经结束了多年以来一路上涨的局面，至于短期小幅下跌是否能证明西安楼市进入下行通道，我想那是必然的，因为房价下降已经是大势所趋，起码在最近1~2年内是这样。那么，西安房价为什么不像北京上海等一线城市，出现大幅度下跌呢？我认为有一下原因：

　　首先，构成房价的各种要素，土地、钢材、沙石、人工等费用也在涨，这些因素大大的压缩了房价下跌的空间。

　　其次，西安和全国各地都是CPI涨幅远远高于GDP，实际上只要房价涨停就说明房价已经下跌。

　　第三．西安近年来，各种城市规划大手笔和国际性盛事的举办，让区域板块的房价面对调控还增强了一定的抵抗力。

　　地铁2号线的开通让地铁楼盘成为调控下的幸运儿，政府的北迁给北城楼市注入的强大的发展动力；世园会的举办留给世人的不仅仅是一时的赏心悦目，更重要的是浐灞的配套更加健全。而西安国际化大都市的定位以及今年沣渭新区的成立则让西安的地产开发看到了远期的利好目标。虽然面对楼市寒流，西安的3驾马车（高新、曲江、经发区）依然发了，给晃荡的楼市注入了新的活力。

　　当然西安楼市和全国楼市一样也受到限购、限贷等一系列调控重拳的影响，可以说楼市已经底下了高昂的头。但是综合以上因素而言，西安房价不会出现大幅度的下跌。跌幅肯定不会想有些专家说的贴破50%或40%。