王缙和:西安商品房开发成本4000~4500元/平米

        编者按：近日，由陕西省房地产研究会主办，三秦房产网全程支持报道的2011西安城北楼市座谈会在中登大厦举行，与会人士对当前楼市作了深度解析，并且对楼市未来走势作了预期，代表们认为，当前楼市形势严峻，不仅成交量明显下降，房价也从“遏制过快增长”变调成“降到合理空间”，为此各开发商都在寻求最佳的“过冬”方式。而明年房地产市场走势仍不明朗，或将迎来楼市的首次洗牌。与会期间三秦房产网对西安万邦建设开发有限公司总经理王缙和进行专访。

西安万邦建设开发有限公司总经理王缙和

　　西安的开发成本起码应该在四千到四千五之间　商品房开发不能抛弃性价比

　　三秦房产网：近日西安出现先后出现了“４”字头和“３”字头楼盘，你怎么看待这一现象？西安房价下降的空间有多少？对当前的调控政策怎么看？

　　王缙和：我常常听到新闻媒体说，比如最近农民种的芹菜卖不动了，媒体有一个新鲜疏菜进社区的活动，政府媒体在关心，事实上恰巧房地产市场跟这个完全一样，房地产卖不动的时候也是这样。前些年的救市就能说明政府不愿意看到房地产倒下去，即使在今天这么严厉的调控形势下，房地产依然是国民经济的支柱产业。之所以我说是看不懂这个市场了，因为我搞了十几年，很清楚它的成本，就西安大家讲，城中村改造这块给大家的补偿成本，加上建安置楼，到我能够拿到预计土地的价格，就在未央区这个位置， 投到三百万，我其实很清楚，我给大家一补偿，一安置，由于政府的原因，手续走不下，这个成本要三百多万，假如最后卖不上价还是死定了，目前西安的开发成本起码应该在四千到四千五之间。

　　理由有以下：如果按照经济房的成本建商品房，成本会下来，可国家提出的节能标准，从这些年增长到55%，节能这块增加了，由于去年上海的火灾事件，外墙外保温的材料都要质检部去质检，外墙不能走涂料。还有电器，电器这两年老出事，大家对电器要求也比较高，随着房屋建设科技含量的提高，以及品质楼盘的开发，其实建设成本在增加，社会往往把这点给忽略了，所以既要房子好，也要价格便宜，其实这讲的是性价比，当性价比这个概念被抛弃的时候，我们很困惑。

　　今天早广播上说西安出现三字头的楼盘，我知道这种情况不存在，有就是一两套，所以我呼吁媒体朋友看到这个的时候，不要大肆的宣传，这样是不对的，不要让房地产出现爆跌。楼盘为什么今年销售不太好，是国家有力的接二连三的宏观调控，媒体也起到了推波助澜的作用。

　　经适房对房地产市场冲击不小　宏观调控很给力

　　三秦房产网：你觉得保障性住房会对西安的房地产市场带来多大的冲击？

　　王缙和：有人讲经适房对西安的房地产市场冲击不大，事实上不是这样，间接的冲击很大，起码会加大老百姓对房价下跌的心理预期，其实吃亏的最后往往是老百姓，因为当房价反弹起来的时候，后果还是很严重的。所以我也希望，房地产市场要有一个平稳的发展。

　　中央提出的政策我们要对房地产市场加以调控，我回忆起这句话，要抑制房价过快增长，当然后期政府似乎决心将房价降下来，包括官员也说我们一定要把房价降下来，要把涨幅抑制住，我们现在都是一边倒的降价。事实上把政府的收费，土地的成本加起来，成本确实都在四千多，所以预期让房价继续降不大合适。但是作为中央来说很成功，因为我做了十七八年地产，经历的宏观调控很多，但是这次确实是见效了。

　　经济适用房应该从市场中退出

　　王缙和：目前的经济适用房和房地产市场到底有没有矛盾，三年前陕西省建设厅搞过一个研讨会，级别也比较高，好像当时建设部有几个领导来了，包括全国工商联的聂会长也来了，当时我们就提到市场经济的发展和经济适用房这块相互的矛盾，站在当时的角度，我个人认为，经济适用房应该从我们市场中退出，什么原因？真正的穷人，不管在什么国家？是由政府救助，市场经济的发展，应该很健康按照自己的发展规律发展？买不起房的政府要改善，可以我们进行货币的补偿，这样都可以解决好。我记得当时发言完了以后，聂会长说西安终于有人这样说了，我的观点也是这样，当时几个厅长都在，大家都觉得好着呢。

　　金融系统是趁火打劫

　　三秦房产网：您对当前我们执行的金融政策怎么看？对限贷政策怎么理解？

　　王缙和：金融系统我认为是趁火打劫，为什么这样说？假若说提高首付比例，提高贷款利率，这对想买房的人说是最不好的，本来就没钱还把首付提高，那还怎么活？我个人认为金融系统这样是不允许的。

　　房地产企业在调控下求存 机遇很重要

　　三秦房产网：最近有很多专家在说未来房地产市场将面临一次大规模洗牌，很多开发商将被清理出去，你是怎么看的？

　　王缙和：确实房价增幅太快了，它其实有历史根源，有人说房地产市场该洗牌了，好的留下来，弱的淘汰，我压根不这么看，比如说有一个开发商，你是在土地价格最高的时候你拿的土地，你弄了地王，刚好在当前这个时候推出了房子，那你不死才怪。其实我觉得我们政策往往会导致很多不同的机遇和企业的命运，政策导致的，真的是这样，有些企业说自己命好，其实就是说机遇的问题。所以如何拯救房地产市场，让房地产市场真正、健康、平稳的发展，我觉得今年有一点茫然。

　　房价大幅下降 市场给我们敲警钟

　　三秦房产网：面对楼市深度博弈，开发商似乎处于被动境地，不降价，没有买房的人不干，房企资金紧张；降价吧，老业主聚众闹事？你是怎么看待这一现象的？

　　王缙和：有人问我，对房地产调控形势的看法，我也不敢预计是明年下半年就能好，但是从目前来看，明年一年情况都比较严峻。但是最近看了一些现象，市场给我们敲警钟，不是开发商，开发商说什么都没人听，上海最近砸售楼部事件。我们应该好好反省了，如何看待房子价格低了好还是高了好，其实市场会教会我们。房价低的时候原来买的人肯定不干，而且每个人现有价格都会变，不是好事，再加上有一条新闻说降价绵延到二三线城市，这也不是好现象。当一线城市在降价，我第一知觉二三线会高起。所以市场经济要用市场规律来调节房地产－－－。