房产交易当心合同内外的马虎眼

导购为顾客介绍楼盘户型。 （记者 王旭东 摄）

　　对每个家庭来说，买房子都是一项重大的置业或投资行为。随着越来越多的市民进入楼市，近年来由此引发的纠纷也日益增多。“其实很多纠纷在签合同时多留个心就可以避免，但因为购房者缺乏相应的法律知识，或者个别开发商故意打“马虎眼”，导致弱势一方利益受损，最终对簿公堂。”陕西丰瑞律师事务所执业律师胡超说。

　　因限购无法履行合同 不算违约

　　【案例】1：2011年1月14日，家住咸阳的朱先生在我市东郊某楼盘选中一套房产，并和开发商签订认购协议，之后分三次向开发商支付购房首付款共计37万元，余款准备以银行按揭贷款的形式支付。在其办理贷款的过程中，国家房贷政策发生变化，朱先生因没有西安户口无法取得按揭贷款，同时又没有能力一次性付清剩余房款。于是，他同开发商协商，要求解除购房合同，返还购房首付款，但后者始终不同意，称办不下贷款是朱先生的原因。若解除合同，朱先生需承担违约责任。双方因此产生纠纷，朱先生遂决定以法律的方式解决此事。

　　律师点评：《合同法解释二》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条也规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。”

　　根据上述法律解释，胡超律师认为，购房者若因国家政策的变化无法办理个人住房贷款，可依据上述规定主张解除购房合同，要求开发商返还首付款而不承担违约责任。

　　“购房者是否能够成功办理个人住房贷款，由多方面因素决定。”胡超说，若购房者未能办理个人住房贷款是开发商造成的，比如银行一般要求开发商作为保证人，但开发商保证能力不足，此时银行就不会审批通过购房者的个人住房贷款，这种情况下开发商就应该向购房者返还首付款并对购房合同解除承担相应的赔偿责任。还有的开发商为了促进楼宇的销售，在宣传广告或者合同中作出承诺保证代理办理个人住房贷款，若未能办理，开发商则应基于此承诺承担违约责任。反之，若最终无法办理个人住房贷款的原因在于购房者自己，比如购房者偿债能力不足、银行信用记录不符合要求以及提供资料不符合银行要求等等，这时购房者若要解除购房合同，则需要向开发商承担违约责任。若无法办理个人住房贷款购房合同双方都无责任，却因政策变化等原因无法继续履行购房合同，购房者可以解除合同，开发商应当返还购房者的首付及利息或定金，双方均无需承担违约责任。

　　开发商虚拟认购书 双倍返还定金

　　【案例】2：2007年8月12日，市民姚先生到西安高新区一楼盘看房，并向开发商交付了2万元定金。2007年9月13日，他又向该开发商交纳164301元的购房款，但未同开发商就剩余房款的交付及书面合同订立的相关事项达成合意。之后，开发商向姚先生出具一份《购房认购书》，称其违反认购书中关于交款及签订书面合同的约定。2008年3月18日，开发商向法院起诉，要求依据认购书没收姚先生交纳的2万元定金。但姚先生称并未与开发商签订认购书，并且向法院申请了笔迹鉴定。后经司法鉴定机关鉴定，结论为：认购书上的签名并非姚先生的签名。现姚先生起诉要求解除双方的购房合同，返还已付房款，双倍返还定金，并承担相应的违约责任。法院以开发商违反诚实信用原则为由，支持姚先生的请求。

　　律师点评：诚实信用原则是合同法中的一般原则。本案中开发商弄虚作假，代签合同不符合签订合同的基本要求，开发商和业主之间的合同关系不能成立。所以姚先生有权要求返款，以维护自己的合法权益。

　　“事实上，由于行业经营不规范，买卖双方信息不对称，许多开发商都是口惠而实不至，让自己的利益最大化。我最近代理的一个案子，当事人交了一半的房款还没见过认购合同，只有三张付款收据。”胡超说，购房者在交易过程中一定要认真看清合同条款，切勿轻信口头承诺，同时注意保留相关法律文书和证据，确保自己的合法权益不受侵犯。

　　按揭业主意外身故 终止合同不违约

　　【案例】3：为了结婚需要，今年年初，家住我市郊县、在深圳工作的熊小姐和男友通过房屋中介购买了一套二手房，以熊小姐个人名义签了按揭购房合同。由于工作压力巨大，住进新房不到两个月，熊小姐不幸猝死，男友伤心离开深圳，当时银行按揭贷款并未还清。银行要求熊小姐家属代其继续偿还按揭贷款，如不还款，将产生违约金并有权解除合同。熊小姐家属则以熊小姐已经死亡，无力承担为由拒付，并要求终止同银行的购房贷款合同。

　　律师点评：合同具有相对性，只对当事人具有约束作用。当事人一方死亡时，应根据合同的性质，由死亡一方的继承人根据情况，看是否继续履行合同或者提前终止合同。熊小姐家属没有约定的还款义务，在合同当事人熊小姐死亡的情况下，熊小姐家属可以要求提前终止该购房贷款合同，并且不承担违约责任。

　　胡超说，由业主意外身故引发的纠纷目前还比较少见，通常双方在购房合同中也不会对此进行特别约定，但不排除未来银行和开发商方面转嫁风险。

　　转让房产未经银行同意

　　个人信用受损

　　【案例】4：2001年7月，陈先生购买了陕西某置业公司开发的房屋一套，与银行签订按揭贷款合同。支付首付款后，陈先生因个人原因无法使用该房产，经置业公司与柴先生协商，将房产转让给柴先生。三方同时约定，该置业公司代陈先生偿还银行按揭贷款并解除抵押。协议签署后，陈先生将房屋转交给柴先生，并将房屋买卖合同及按揭合同交给置业公司办理按揭贷款合同的解除手续。2010年8月，陈先生在办理信用卡时偶然发现自己有不良信用记录，经核查是自己未清偿按揭贷款所致。陈先生认为未清偿按揭贷款是置业公司的责任，并且他已将由公司偿还欠款的情况通知银行，故诉至法院请求判令置业公司继续向银行偿还贷款本金及利息202078元，判令银行消除其在中国人民银行个人征信系统中的不良信用记录。法院最终判决置业公司承担还款责任，银行不承担责任。

　　律师点评：本案中涉及债务转移的问题。《合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中银行属于债权人，陈先生属于债务人，置业公司属于第三人，陈先生将债务转移给置业公司，必须经银行同意，否则不产生债务转移的法律效力。所以陈先生只能自己承担造成个人信用不良记录的不利后果。这一案件提醒广大市民，在出卖自己按揭贷款的房屋时，一定要与购房者明确还款责任，并且经过发贷方银行的同意，以免为自己带来不必要的损失。

　　“除了上述问题，在购买房产过程中还容易出现诸如房屋质量、延期交房、延期办证以及开发商不向购房者出具相关票据、文书等问题。”胡超特别提醒广大市民，做出购房决定时一定要谨慎，对自己的履行能力要有充分评估和心理准备，如有特别约定，须在认购协议、意向书或在补充合同中写明。同时，购房者在同开发商签订购房合同、定金合同、认购书等文件时，必须一式两份或几份，并保证索要自己的一份，即使不能留存，也需将签署过的文件内容给自己以复印的形式备存一份，以防记忆错误或被修改和作假。