决胜2012走产品革新之路 高品质楼盘成中流砥柱

　　2011年全国各主要一、二线城市均受到来自行政、土地、金融、税收等组合政策的影响，随着开发商资金回笼难，购房者持续观望态势的蔓延，楼市暗降活动已经表现得越来越明显。同时，银行对于首付比例的提高，也使得首置人群置业压力进一步加大。在此背景下，住宅市场产品的开发趋势将极大地决定未来市场的走势，开发企业只有及时调整产品，才能在楼市冬天“防寒保暖”。据记者了解，在2012年，高品质、精品户型、大平层以及低碳环保节能楼盘将是引领行业发展的重要产品形态。

　　高品质楼盘成中流砥柱

　　纵观2011年西安楼市不难发现，在宏观调控下的西安房地产市场，大多开发企业步履维艰。但在低迷的市场态势下，仍然活跃着一批房地产企业，诸如外埠企业恒大、万科、中海，西安本土房企经发、高新、紫薇、天朗等，其楼盘在市场整体低迷下其开发产品依然受到市场热捧，逆市热销。由此引发了业界人士的深思，究竟是什么力量使得他们如此强势?

　　从这些楼盘的热销现象中我们发现，人们在购买房屋的过程中，已经从简单的满足居住需求向居住质量过渡，一些具有良好居住品质的楼盘成了人们购房时的主要考虑对象。

　　业内人士预测，之所以这些房企开发的产品备受市场热捧，其根本原因在于他们所开发的楼盘兼具高品质、高性价比特质。业内人士指出，在今后很长一段时期内，楼盘销量的好坏将会因为其所在地段的规划情况及成熟情况，出现地段不同、境遇不同的不均匀分布。在即将到来的2012年，谁能开发出真正的性价比高，品质优的产品，必将成为市场销售中的中流砥柱。

　　户型设计需“与时俱进”

　　据西安房地产信息网数据显示，2011年上半年西安普通住宅90平方米以下房源成交套数占比较上年增长5个百分点，低价小户型成交比例加大。而同时20—35岁年龄区间段人群比例超过总人数一半，较上年上月增长近3个百分点。从这两项指标的变动情况可以看出，当下购房人群以年轻、首置人群为主体。限购下尽管众多购房者呈现一步到位的意愿，但宽适房型同样由于其高总价，对于更多置业人群形成置业门槛，目前全国各城市大户型退房现象增多，与银行提高首付比例，大房型按揭购房人群置业压力加大直接相关，预计2012年这一特征仍将持续显现。

　　“在政策调控持续不见松动和现有市场持续低迷的状况下，开发商选择产品的多样性和针对性，将得到更多客户的认同。”业内人士分析认为，在国家的持续调控下，住宅的投资属性将进一步丧失，将逐渐回归其居住功能。在目前以首次置业、中小房型需求成为主体的购买市场上，房企应将目光投放在自住型需求人群上，适度开发，提供符合需求的高性价比适中房型将成为市场必然趋势。

　　景观带动销售或常态化

　　“绿化景观直接影响销售，对房价影响也很大。景观示范区作用明显，但这种示范作用一般在分期开发的大盘里较明显。”北郊某项目销售经理王兵告诉记者。项目景观的优劣与否会直接影响业主选房，所以目前很多项目都在销售前期重点打造特色景观，好的景观对消费者购买的拉动效应正在日益凸显。

　　据记者了解，目前西安在景观塑造方面做得比较好的有经发地产、中海、龙湖、大华、高新等多个项目。龙化东方战略机构总经理王建红告诉记者，“像这种在项目销售前期就把营造较好的景观作为重头戏的做法这两年在西安越来越多，实际上在北京、广州、上海、重庆等地都已经很成熟了，但目前由于受到资金等因素的限制，西安的楼盘这种做法不多，但近几年一些高品质楼盘如中海、龙湖、经发等多个项目基本上都做到了景观先行，所以从长远来讲，先造景再销售将是必然趋势。2008年房地产市场不好，2009年出现了反弹，但2012年绝对不会像2009年一样，所以先造景再销售的做法必将在2012年大量出现。

　　楼市新品大平层或盛行

　　2011年西安出现了一种新的产品——大平层。顾名思义，大平层是指大面积平层住宅。从产品上来看，属于高端公寓的一种，常分布于高层或多层住宅的全幢或部分楼面，以面积大、功能完善为主要特征。大平层突破了普通公寓产品的设计理念，实现了一层一户、大面宽、全景观的空间布局。由于多层住宅的大平层容积率和建筑密度都比较低，在一定程度上具有“别墅式居住体验”，业内也称其为“扁平化别墅”或“平墅”。

　　著名建筑专家韩嘉分析指出，普通的住宅，对于一个三口之家来说仅能满足其一日三餐、居住、起居。随着人们对住宅功能多元化要求的提高，亟需一种新的产品来满足他们居家办公、交友等更私密的需求。而大平层的出现正好能满足这个需求。因为它随着平面尺度的增加，可以做到不同功能之间的分区。比如丈夫在会客接待客人时，妻子和孩子在另外一个厅里活动，可以享受自己的生活，和丈夫的活动互不干扰。

　　同时，这种产品一般来说也会结合电梯入户，双流线设计等一些比较保护私密性的理念。比如说主人出来到自己的主要空间，而钟点工、保姆可能是通过另一条辅助通道到工人房、洗衣房、厨房等空间。这两股人流不交叉，做到生活上的私密性。

　　对于西安来讲，这种类型的产品目前还处在一个起步阶段，因为对于大家来讲，受总价的影响，可能还没有认识到这种产品和其他类型产品之间的品质上的差异性。但是相信未来会有很多想要别墅的品质但又没办法置业的人群会感受到这种大平层产品的优势。而另外一些常规置业者，比如说只是想买一个大户型，但能通过适当地增加一些自己的抗压能力，就能享受到一种完全不同的产品，这对于很多的置业者来说还是有很大吸引力的。2011年，西安已经有白桦林间、万科、紫薇、中海等多个项目推出了部分大平层产品，相信通过2011年大平层这种产品形态在西安的试水成功，2012年这种产品形态将会越来越普遍。