西安万人购房团团长:西安房价还有10%-15%下调空间

　　2012年3月15日是第30个“3.15国际消费者权益日”，每年的今天，消费者在生活中所遇到的各种消费问题、难题总是会引起集中关注。其中和房产相关的问题尤为突出。2011年是中国楼市最忐忑的一年，兔年破灭了10多年来楼市只涨不跌的房价神话，进入2012龙年，观望依然盛行，刚刚结束的全国两会，温总理在答记者问中也提到我们的房价远没有调控到位。面对当前变幻无常的楼市普通百姓该何去何从，买房还是不买?买什么样的房?出了问题又当怎样解决?记者带着这些问题找到了西安万人购房团团长、独立地产评论人李连源，让他来给我们出出招?

　　记者：今年全国两会中温总理在答记者问时提到房价调控问题，做为业内人士您如何看待这个问题?

　　李连源：温总理在两会上表示，中国房价远未回到合理水平，调控必须坚持，合理房价应与居民收入相适应。我们的房价远远超过普通百姓的购买能力，尤其是北上广深等一线城市的房价依然是很高。但是房价调控问题我们也应该一分为二的去看，比如说我们二线以及三线城市的房价虽然没有北上广深那么高，但是依然超出了当地居民的承受能力。这里有一个问题：北上广深这些一线城市由于前期房价暴涨导致目前房价需要回归，而且回归的幅度要大一些;而二、三线城市也应该回归，但由于不是暴涨，回归的的幅度可能会小一些。总归楼市带来的泡沫是需要打破的，房价应当回归到一个相对合理的位置，这是前提，也是总理讲话中的重中之重。

　　记者：西安的房价应该回归到什么位置比较合理?

　　李连源：从去年以来，西安楼市的房价已经连续四个月在下降，成交量也大幅缩减，到了今年2、3月的时候，虽然成交量有所提高，但是价格下降幅度依然不小，2月西安住房均价大概在6172元/平米。从目前西安楼市的情况来看，未来的下降幅度不会太大，客观分析的话，应该还有10%-15%的量。我们应当认识优质优价是市场永恒不变的一个法则，西安楼市主要以普通住宅为多，这些楼盘竞争力相对较弱，对于高端、高品质的住宅房价依然会比较坚挺，当普通住宅均价下降10%左右时，个盘价格下降的幅度甚至会超过20%-30%。

　　记者：楼价虚高和房产维权投诉较多两者之间是不是有一定关系?

　　李连源：严格意义上来讲是有关联的，但是关联不大。因为我们知道楼价的想当一部分成本是地价，其次是人工、管理成本以及土建的费用，它是由一个综合的因素串联起来的。并不是哪一项过多或者过少。所以我们要认可房价中合理部分，同时要最大限度的压缩房价中不合理的部分，比方说我们在管理成本、工地建筑材料的浪费等问题上严管一些，还有人工成本的畸高等，把浪费或不够客观的部分剔除出去，房价也就随之下降了，从开发商的角度讲，他们的利益也是不会发生太大的变化。

　　记者：今年两会时小产权房问题也是代表们关注的重点，同时我们国家也将加大对小产权房的管理力度，您能给购买了小产权房或者想要购买小产权房的业主提些建议么?

　　李连源：我们要客观看待小产权房问题，那些已经买了很多年、已经入住的这部分人想解决这一问题，不是一个政策就能解决的，它需要一个漫长的过程，对于现在还没有房，但是想购买小产权房的这部分人，我想说“最好不要购买”，对小产权房我们国家的政策会越来越严厉，14日的时候我们北京某开放商就因为开发小产权房被判了刑，以后随着国家制度不断的完善和补充，小产权房的管理会越来越规范，所以对于有购买想法但还没买的市民朋友，就不要再考虑小产权房了。

　　记者：您刚说到对于已经入住的小产权房业主，他们的问题主要出现在产权证办理上，这个问题有没有什么好的解决途径?

　　李连源：小产权房的存在，有它的客观性，我个人的建议是循循渐进的解决小产权房问题，比如说前一阶段时间我们国家出台了相关政策，先对农村的集体土地进行确权，确权以后可以对集体土地上开发的小产权房，针对农村户口先行办证，城镇人口去购买的暂时不予办证，我们要客观的看到，目前市场上小产权房不能全部解禁，一旦解禁将会对二手房市场乃至我们国家的整个楼市形成巨大冲击，解决小产权房问题一定是循循渐进的。

　　但妥善解决小产权房问题，让居民“居有其所”符合构建和谐社会之初衷。

　　记者：今天是315，房产买卖中的纠纷是这两年比较突出的问题，在房屋买卖中您有什么建议给消费者?

　　李连源：在楼市中，开发商属于强势一方，购房者属于弱势一方，强势一方经常利用自己的优势在文字上来耍手段欺骗消费者，比如我们购房者看中房子后需要下定，我们可以使用言字旁的“订”，而不是肯定的“定”。而开发商往往是在购房者看中房子后不让你选择这个“订”，只让你选择一个肯定的“定”，从而使自己处于优势地位。

　　如果说消费者和开发商签订协议时使用了“定金”而不是“订金”，那么如果你不想购买，需要退“订金”时，开放商就会按照相关的法律的规定不予退还“定金”;所以、奉劝消费者在选择房子的时候，尤其在需要充分征求家庭成员意见时，一定要慎重的选择“定”字，给自己留一些余地。