开发商不履行销售广告中的承诺该咋办

　　案例

　　2010年西安某开发商向社会公开发布广告宣传其开发的某小区，并在销售广告中承诺：本小区绿地占地面积2000平米，小区将建一个1000平米的休闲广场，并且还将配套建立一个锻炼场所。一名业主看到该开发商的销售广告后非常满意，便与开发商协商将该承诺写入到商品房买卖合同，但开发商声称买卖合同已经在房地产主管部门备案因此合同无法修改，不能将销售广告中的承诺写入合同。开发商为了使该业主签订买卖合同，再次保证会按照销售广告中的承诺建设绿地、休闲广场和锻炼场所。该业主得到保证后便购买了小区一套建筑面积为120平方米的房屋，售价为每建筑平方米人民币7600元(高于同地段、同类型200元/平方米)。

　　到了2011交房的时候，该业主发现小区内楼层密布，根本没有所谓的绿地，更不用谈什么休闲广场和锻炼场所了。该业主认为开发商违反了当初在销售广告中的承诺，属于欺诈行为于是向开发商主张违约责任，并拿出当时的销售广告，但是开发商却声称以销售广告并未写入合同中，不属于合同条款而拒绝承担违约责任。那么开发商的行为是否构成违约呢?该业主能否向开发商主张违约责任呢?

　　分析

　　北京市惠诚律师事务所西安分所的王大江律师指出，根据《中华人民共和国合同法》第十五条的规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条也规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　具体到本案中，虽然购房合同中并未记载开发商在销售广告中所作的承诺小区建立绿地和休闲广场的内容，但是开发商违反该承诺和说明仍应承担相应的责任。第一、开发商在销售广告中所作的绿地面积、销售广场、锻炼场所的面积明确具体，并无含混不清的地方;第二、该承诺和说明针对的对象是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施;第三、开发商对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格确定有重大影响。从以上三个方面的分析来看，开发商发布的该销售广告符合上述司法解释，应当作为合同的内容并且履行该销售广告所作的承诺。事实上本案中该业主正是因此才决定购买该房屋，而且该房屋的价格确实比周边的房价要高很多，而开发商却并没有按照销售广告中的承诺履行义务，显然应当承担违约责任。该业主可以依法起诉开发商的违约责任来维护自己的合法权益。

　　建议

　　虽然本案中该业主的合法权益可以得到法律的保护，但是在现实生活中消费者在依据广告来决定实施某种购买行为的时候最好还是将广告约定的内容写入到合同中去。因为根据合同法的规定，广告通常情况下是要约邀请，并不构成要约条件，只有当内容明确确定并且符合法律规定才能视为要约，而依此签订合同广告才能视为有效的合同内容。因此为了保障自己的合法权益，将广告中相关信息写入到合同中，或者约定将广告内容作为合同的附件，才能保证业主在出现纠纷时处于有利地位。