李团长微言释疑 楼市调控下购房者都纠结些什么

　　2012年楼市绝对可以称为政策市，在这一年政府政策频颁、各地“微调”不断，使原本就忐忑的楼市剑拔弩张，大有一触即发的态势。以此同时，政策在反复强调稳定楼市调控政策为重点的同时，楼市从金三银四红五火六出人意料地烧到了7月份，仍旧没有减弱的迹象。进入8月份，面对楼市成交 “淡季不淡”这一现状，回暖论、新政论等种种论调为即将到来的 “金九银十”遮上了层层纱幕，购房者再度陷入迷茫……

　　日前，西安万人购房团团长、陕西建祥物业代理有限公司总经理、独立地产评论人、城市住宅运营研究专家、快乐中介的倡导者李连源老师应邀做客新浪、三秦房产网，进行微访谈讨论，总结和回复了网友的一些问题，现采撷部分片段以飨网友。

　　解答当前楼市：涨价是强弩之末

　　3Q刘文斌：李老师你好，前段时间国家对楼市进行了大力的调控和限制，可是到现在楼市回暖，价格依然上涨，这说明了什么?是不是意味着前期调控失败?

　　答：朱林老师说：说明地方与中央两级政府博弈力度加大，但并不意味前期调控失败。个人认为：胳膊与大腿的较量其实显而易见!

　　现在就想去海边：最近好多楼盘都有小幅涨价，很多人因此有一些焦虑情绪认为房价即将再次快速上涨，这种状况会发生吗?

　　答：今年内房价不会大涨大跌，国家宏观调控的重点是稳定楼市调控政策，其核心是稳定房价。但优质优价是市场法则，一部分高品质住宅热销或许会带动统计价格，但不是涨价。

　　大闹天宫小雯子：面对全国地方城市出现的微调政策，你觉得在后半年将对楼市带来哪些影响?

　　答：房价与经济问题是政府无法回避的问题，调控遇到微调就是房价与经济博弈，如果政府持续调控不放松，楼市必将稳定。

　　现在就想去海边：请问老师楼市已经进入后调控时代，但是怎样才能更好地巩固这次调控的成果?

　　答：调控政策“一刀切”使部分刚需和改善性受伤，这是堵;巩固调控政策还应因势利导去疏，有堵有疏才能更好稳定房价，稳固调控成果。

　　相当低调的我：李老师好，最近看到各省都有好些楼盘开始涨价，这跟政府的调控是背道而驰的!这个现象说明了什么?谢谢!

　　答：一些开发商错判、误判楼市形式，加之地方经济胁迫，自作主张涨价，但事实会做出回应的。目前楼市这块土壤有助推房价的“化肥”，所以，我们需要进一步观察。从8月第一周成交情况看，涨价未必卖的好。

　　秦国方略-朱林 ：李团长你好!楼市调控到了关键时刻，有些楼盘持续涨价，这种局面能持续多久?

　　答：实际你心里比我清楚，目前态势下涨价是强弩之末，是盲目乐观或制造预期的手法，与国家调控政策相悖的。从开发商自身来说也不合时宜!换言之，如果观望再次成潮，面临年底还贷，你(开发商)是需要房子还是需要钱?

　　热点问题释疑：今年楼市最大可能就是“有可能”

　　杨丽丽33：你好，李老师，对于近期全国出现的经济适用房、廉租房等，出现没人申请买没人租的爆冷情况，你是怎么看的，问题出在那里?

　　答：符合条件的买不起，买得起的不符合条件;位置偏远、户型偏差、质量隐忧，加之部分商品房促销力度加大，与之价格区间不大等。经适房如果不经济，就失去了其存在的意义。

　　钟离紫幽：经过了几轮的调控洗礼，房地产市场各参与方的心态发生了明显的变化，从最后的疯狂到 低迷观望，李老师，您觉得就目前来看，哪种类型的房子最容易贬值?

　　答：一是处于城市交通薄弱地带;二是住宅品质一般，没有特点;三是开发商多次被负面报道;四是不把业主当回事，物业停车乱涨价;五是房屋有明显瑕疵而无法实际改观……..大家可以接龙继续。

　　秦国方略-朱林 ：楼市调控，如何规避“一抓就死、一放就论”的现象?

　　答：从“一刀切”开始，政策每实施一个阶段就应该下情上达，然后根据市场反馈进行修正。政策虽然刚性，修正能够使其更完整和人性化，政府在这里应敢于放下架子。

　　三秦房产网樊丹 ：这段时间房地产龙头企业质量事件频发，在“后调控时代”房价与质量会不会同降?

　　答：这点在去年楼市有所表现，即商家用剩余房源搞优惠。但今后应有所不同，质量是企业的生命，价格是房屋价值的具体体现，优质优价和差异化将更加突出。

　　大闹天宫小雯子：最近网上一直在炒中央可能出台新的调控措施，你觉得有没有这个可能?如出台会是从那方面下手?

　　答：今年楼市最大的可能就是“有可能”，新的调控措施有可能在差异化推行银行信贷，对首置，改善型寄予政策优惠，但在遏制投资、投机上依然不会手软。

　　三秦房产网王琪： 李老师你好，看到有消息称房产税即将大规模袭来，想问问您怎么看待这事?

　　答：用房产税取代限购政策或许是政府一厢情愿的事，这个话题已说三年了。一个新税种的产生首先要经过立法程序，况房屋持有环节征税目前争议很大，即便实施也应从试点着手。从上海、重庆实施的情况看，未必适合西安。

　　爱我笨笨1985：李老师你好，前段时间网上盛传住建部正在研究“取消商品房预售制”，而且预售制弊端随着楼市调控而逐渐增多。李老师，就您来看，这个预售制度存在的问题该如何解决?

　　答：商品房预售制在特定时期帮了开发商的忙，但对消费者没有好处。取消它，会促使开发商踏踏实实盖好房子，提升品质和质量，也便于购房者在平等交易的同时全面了解。但任何举措的推出和退出都不能规避房价能否稳定，如果不能，还不如不做!

　　陕西安柯房地产机构：政府依靠控制房价就能控制物价吗 ?房地产报复性上涨有没有可能?可能性多少?

　　答：行政干预能够快速达到目标，但却不能长久。干预过后需要培育，培育需要反哺，政府显然不愿这样，这是问题所在。如果全线取消限购政策，报复性上涨绝对存在。我愿意再相信一次政府，他们有办法杜绝此类事情发生。

　　机睿点评：逆市而行 房企塞翁失马

　　佳仔仔儿：李老师，最近全国的上市房企的年中报已经出来了，今年上半年的楼市无疑是房地产最难过的时候，但是像万科，金地，龙湖中海等这些排名靠前的知名房企，依旧在逆势中稳步前进，您能帮我们分析下他们的营销战略么?

　　答：横看成岭侧成峰，远近高低各不同。不识“庐山”真面目，只缘身在此“山”中。此外，还让我联想到“塞翁失马”。

　　双赢--赵博 ：您对现在的高房价是如何的看待，房价已经很畸形了，您是怎么看待这个问题的?

　　答：我已乘风而去，回头看看、房价依然高悬在空中。我为自己的无能为力而悲哀，同时很无助的同情买不起房子的人。

　　陕西媒体人：现在媒体资讯发达了到那时也很混乱，很多人想买房，想了解一个真实的西安楼市实际情况都变得越来越难了，您作为西安万人购房团的团长，能不能用简短几条总结一下目前楼市的实际情况，给大家一个建议!谢谢您!

　　答：个人心得：有需求就买，没计划别看。你是买房子，不是买概念。买房为了生活，地段位置重要，适合自己就好，贪大求新很累。婚房可租可买，循序渐进自然。自立不要“啃老”，家庭和谐最好。