李团长微言释疑 后调控时代团购PK电商谁优势大

　　过去一年，中国的房地产行业经历了从高位滑落的迷茫和阵痛。限价、限贷、限购……，从2010年底以来的一系列房产调控措施，让市场迅速进入冰点。整个市场在寻找突围的方向，在寻找营销的新支点。

　　楼市后调控时代营销模式拓展成为主要方向，每个项目都在积极地利用各种方式促销自己的房屋，于是，一夜之间各种购房团、爬房团、看房团应运而生此起彼伏;与此同时，新兴的电商大肆利用地产大腕潘石屹成功网拍而推出特价房网拍、0元起拍、秒杀等活动。然而近日，随着电商行业堪称惨烈的价格大战的上演，一时间，对于电商网站发展的种种质疑和担忧纷至沓来。喧嚣过后，人们冷静下来开始重新审视团购、电商的得失……

　　西安万人购房团团长、陕西建祥物业代理有限公司总经理、独立地产评论人、城市住宅运营研究专家、快乐中介的倡导者李连源老师从2008年9月发起成立“西安万人购房团”活动，历经四载依然坚持为古城居民“居有其所”不懈努力。近日，李老师应邀做客三秦房产网，就“楼市后调控时代营销模式拓展是主要方向”话题进行了讨论，总结和回复了网友的一些问题，现采撷部分片段以飨网友。

　　王冕-知行合一：李老师你好!你对电商怎么理解?与你发起的西安万人购房团相比，你觉得他们有何异同?万人购房团目前的情况如何?

　　答：电商是一种网络销售方式，是一种销售途径，需要线上交易线下支付，由于是新生事物，其发展有待关注。它与西安万人购房团相比最大的不同就是一个线上、一个线下;一个单笔交易、一个多笔交易;相同的一点是都会选择特价或低价房源。受价格因素影响，目前团购进展较为缓慢，价格仍是大多数人购房的主要考量标准。

　　桂林77：李老师，你好!团购这种销售模式在现今被很多人认可，不过团购这种模式又有什么真正的优势和劣势?这种模式又能发展多久?

　　答：团购的最大优势对购房者而言，是用多的优势“换”较低的价格;对开发商而言，是较短时间实现大笔成交，使资金快速回笼，提高资金使用率。所以利润并不受影响。但这种模式有一定局限性，即价格。从楼市发展情况看，只要运用好价格杠杆，其生命力就会持久。

　　王硕涵V：李老师，以前喜欢看你的博客，现在对你的微博也非常关注，写博客需要灵感吗?怎么样才能提高微博的粉丝?

　　答：写博客需要灵感，许多灵感来自于生活。所谓“美在生活，美在发现”，平时的积累很重要!提高粉丝则需要：积极互动，艾特必回，贴贴回复，粉你粉人。

　　杨丽丽33：李老师你好，现在很多媒体都在做团购，我们万人购房团怎样做才能脱颖而出呢?

　　答：每家的团购大同小异，每家都有不同之处。万人购房团全国各地都有发起，为什么西安一枝独秀?“本土化、专业化、公益化”是其根本，也彰显了差异化。但现阶段调控政策对团购有所影响，新的差异化在哪里，我们还需挖掘和努力。最后归纳一句话：走自己的路，一定要与众不同!

　　王晖晖 ：李老师你好，现今大多数开发商都以价换量，团购是否已经丧失了其优势?在后调控时代如何更好的发挥团购的优势?

　　答：如果团购已经丧失了优势，为什么各家媒体还在如火如荼的进行?开发商都以价换量在折扣力度上不会加大，这就更需要团购进行精细化操作。我们的步伐慢了，为什么新居时代的快了?因为他们找准了契合点，我们要从自身找出原因。

　　syn小小：李老师，目前我在市场上看到了很多房地产都在使用行销的模式来销售，但是也有好多人觉得这种模式比较乱而且还不正规。请问你对此有什么看法?

　　答：相对于坐销，行销是主动出击了。千万不要小看这个举措，它至少告诉我们坐等是死，而十年一贯的“老子为大”的坐销形式在后调控时期转身了，乱是表象，规范后会大浪淘沙!

　　lemon蕊儿：李老师，今年新出现促销模式中的分期首付对购房者有利吗?

　　答：没有实质帮助，只是将首付中的一成用拖后(一般为18个月)的方式缴纳，不能从根本上减少首付。

　　頭等村囻：购房团可不可以加进入二手房市、场进入二手房领域呢?

　　答：团购的特点是多对多，即多人选择一家楼盘的多套房屋，这点一手房具备;二手房分散在各个业主手中，不易操作。个人感觉，二手房更适合电商网拍。

　　桂林77：李老师你好，团购买房现在有很多家都在做，购房者又要站在什么角度选择?房子团购真正得到的是哪些实惠?后期又会不会带来遗留问题?

　　答：首先是房子要适合自己，符合自己的购房条件，能够满足基本的生活需求，距工作、生活圈不要太远。团购的最大实惠是比个人购买的折扣力度大，而网签合同是制式的，与所有消费者一样受法律保护。同样，如果遇到一些问题大家都如此。

　　秦国方略-朱林 ：李团长你好!楼市调控到了关键时刻，有些楼盘持续涨价，这种局面能持续多久?

　　答：实际你心里比我清楚，目前态势下涨价是强弩之末，是盲目乐观或制造预期的手法，与国家调控政策相悖的。从开发商自身来说也不合时宜!换言之，如果观望再次成潮，面临年底还贷，你是需要房子还是需要钱?

　　xiao柴火：现在媒体已经不仅仅局限于看房团这种营销模式了，“便民”之举比比皆是，在后调控时代，网络的利用率会不会被发挥到极致?而电商与房产的结合，会为以后的房地产销售模式带来多大的革新?

　　答：老一代人或许还记得“人有多大胆，地有多高产”的豪言壮语，这话虽然OUT了，但依然能给善思者带来启示。后调控时代，网络有许多营销模式远未得到全面开发，而人们利用互联网并渐入佳境才刚刚开始，电商与房产的结合在磨合一个阶段后，定会提升、凝练锻造出更新的模式来，我相信并期待着。

　　现在就想去海边：请问李老师楼市已经进入后调控时代，但是怎样才能更好地巩固这次调控的成果?

　　答：调控政策“一刀切”使部分刚需和改善性受伤，这是堵;巩固调控政策还应因势利导去疏，有堵有疏才能更好稳定房价，稳固调控成果。

　　秦国方略-朱林 ：李总：许多朋友问，眼下是买房子的时候吗?

　　答：如果有实际需求无外乎什么时候，但今年当中现在为时不晚。如果能够加入西安万人购房团，或许能够买到性价比较高的房子。

　　双赢--赵博 ：李老师您好当时发起“万人购房团”的初衷以及运行模式是什么?如何看待万人购房团如今和今后的发展?

　　答：改变购房者一直而且永远处于弱势和不平等地位，用团结(团购)去争取更大的实惠，在特定的条件下我们找到了入门的钥匙。但随着物价助推，房价仍在稳步上涨，与普通收入者渐行渐远，开发商优惠力度减少，观望逐渐形成。新形势下后团购时代来临，组合式横向联合的团购模式将是今后探索方向，只要与时俱进团购的生命力一定旺盛。