中粮深圳地王项目高价入市 拿地成本高可能亏本

　　相比各地土地市场的火热，由于政府有限供应，深圳楼市可谓进入了“无地称王”的时期。在这种情况下，之前出让的地王项目入市就格外引人注目。

　　10月14日，深圳坪山新区首个地王项目--中粮一品澜山正式开盘。

　　据开发商透露，此次开盘共推出一百余套88-148平米的三至五房产品，当日销售率达到8成，成交均价为13500元/平方米。

　　高价入市

　　对于开盘当日的销售情况，一品澜山相关负责人对观点地产新媒体表示，虽然去化近8成，但实际销售情况并不理想。

　　或许在外界看来，项目开盘当日去化能达到8成，销售情况亦属不易，但对于一品澜山而言则不然。因为该项目当日总计推出的产品也不过一百余套，就算以去化8成计算，销售套数也不及100套，这对于总量较大的一品澜山来说实在不算好成绩。

　　根据资料，中粮一品澜山位于龙岗区坪山新区坑梓街道丹梓中路与兰景路交汇处，总建筑面积约16万平方米，其中住宅面积近11万平方米包括，共包括7栋塔楼、4栋洋房、21栋双拼别墅，另外还有约7000平方米的商业面积。

　　此外，在中粮一品澜山开盘前一天，深圳另一项目的入市却实现了热销。

　　10月13日，位于罗湖中心区的合正荣悦开盘。据该项目负责人透露，开盘当日共推出3、4、5栋共604套单位，现场成交近8成，成交均价为3.5万元/平米，实现销售超10亿元。

　　如此对比，中粮一品澜山的销售情况确实不佳，尽管其价格更低，也更接近刚需。

　　对于一品澜山和合正荣悦两个项目截然不同的销售情况，深圳今鹰地产营销总经理林晓华认为，主要是两个项目所处的区位不同，合正荣悦位于罗湖中心区，地段好、周边配套成熟、交通方便，而中粮一品澜山则位于坪山新区的坑梓附近，靠近惠东，其周边配套、交通均不方便。

　　林晓华还提到，中粮一品澜山13500元/平米的均价在坪山新区坑子区域实属高价，因为其周边楼盘如万科金域缇香、深业东城国际的均价都在1万元/平米左右，稍远一点的深业东城御园均价在7000元/平米左右，而位于惠东的龙光城均价更是在5000元/平米。

　　“坑梓那个区域由于综合配套和区位，很难吸引投资客，对于附近自住需求的购房者而言，13500元/平米的均价可以去惠东许多项目住别墅了，因此从自住和投资角度来看，中粮一品澜山目前的均价都不会是购房者最好的选择。”林晓华称。

　　深圳另一业内人士也指出，目前深圳市场好卖的房子集中在龙华和前海，这些区域能够吸引到原关内的置业者，而一品澜山的位置在坪山看来都不属中心，规划中的地铁都不经过该项目，如此一来，对于市区客户的吸引力基本不存在。

　　尴尬的地王

　　其实，一品澜山的定价对中粮地产而言也是一个难题，而让中粮地产为难的原因，则是出于成本考虑，因为一品澜山是曾经的地王项目。

　　2010年10月16日，中粮地产在经过173轮的举牌之后，力压万科、金地、佳兆业等，以总价7.42亿元，楼面地价6074元/平方米拿下该项目地块，创造了深圳坪山新区的新地王。

　　至此，就有不少业内人士对该项目表现出极大关注，关于其何时推出、定价几何都引来各种猜测。

　　在多数业内人士看来，由于坪山新区内的住宅项目受到区位、配套等要素的限制，价格很难有显著上涨，预计一品澜山的定价在1万元/平方米上下，因为寄望一品澜山凭借“地王”身份托举起坑梓周边房价并不实际。

　　同时，还有业内人士直言，两年前高价落子坪山，导致中粮现在是骑虎难下，不知道当年中粮怎么会那么大胆。而即便不算利润，地价加建安成本再加上财务成本，项目的成本就已远超1万。

　　但如今坪山新区的整体房价还不到1万元/平米的水平，对中粮地产而言，这笔买卖随时都有可能赔本。

　　一位接近中粮地产的相关人士向观点地产新媒体透露，该项目确实让中粮地产很为难，也不太好操作，最主要的原因还是在定价方面，中粮内部的预期曾是1.4至1.5万元/平米，但整体楼市环境的不佳，使其最终定价还低于之前的内部预期。

　　“一品澜山项目的相关负责人曾感叹，这个项目只要不亏本就谢天谢地了。”上述人士还透露。

　　不过，也有分析认为，由于一品澜山项目定位相对较高，产品组合中包含别墅产品，这部分入市后或许能平衡一下成本。