朱林：西安商业地产前途未卜 房地产开发应当精细化

陕西经典派地产商业运营管理有限公司董事长朱林

　　在刚过去的第五届中国房地产策划师联谊会上，经典派所策划的奥体国际生态城项目荣获了大奖，那么此次会议上都有哪些亮点?经典派如何成功策划了获奖项目?作为著名商业地产专家的朱林又是如何看待西安商业地产的现状呢?通过我们对陕西经典派地产商业运营管理有限公司董事长朱林的采访，这些问题将一一得到解答。

　　以下为此次采访实录：

　　听说您在元月中旬参加了第五届中国房地产策划师联谊会，能不能简单的给我们介绍下关于中国房地产策划师联谊会的一些情况?另外也给我们传达下会议精神吧?

　　2008年在北京开始第一届，从那是开始到第五届我都参加了，同时我也是中国房地产策划师联谊会的常务理事，联谊会的主席是顾云昌。今年是在房地产宏观调控两年多情况下召开的，尤其是在十八大确定了以小城镇建设为主，收入倍增为支撑这两大宏观政策为北京的情况下召开了此次会议。会议上有很多专家都进行了交流发言，尤其是顾云昌主席的发言非常好。

　　当前人们对房子的需求已经从简单的居住发生变化了，在这种情况下开发商遇到了挑战，市场遇到了挑战，所以更需要策划。顾云昌主席说了：今后的十年是房地产发展的白银到十年，对于策划师来讲是房地产黄金十年，因为有风险，因为有困难，就更需要策划。这一点我非常感慨，在房地产开始几年，很多开发商根本不策划，他挖了坑就有人要，因为供小于求。现在是局部地区供大于求，大部分地区供需基本平衡，刚需虽然是主体，但是占的比例已经不大了。因此房地产开发应该更加的精细化，定位应该更加精准。所有的房地产在开工启动之前都要进行市场调研，所盖的房子应该能满足你的客户，要了解客户的需求。

经典派所策划的1080亩奥体国际生态城项目荣获年会大奖

　　在此次年会上，经典派所策划的1080亩奥体国际生态城项目荣获年会大奖，能否给我们介绍下该项目的基本情况?

　　这个项目的意义是什么呢：就是政府做了体育中心，做了城市配套，体育中心的设置和建成使整个区域成熟起来，从而所产生的价值反过来又支撑了它的建设，而且它所提供的价值要让老百姓能够真正享受到城市发展所带来的这种成果，在这种背景下，政府在这里做了一个社区，以期弥补体育中心的建设。但是简单的社区并不能真正弥补成本，因此有了我们的介入。

　　这个项目我们是去年十月份开始做的，通过前期的调研，和渭南市领导也进行了座谈，我们逐步意识到渭南缺少什么。其实各个城市现在不缺少房子，缺少的是有文化有品质的房子，即能够代表一个城市发展的标杆建筑。在多达半个月的调研中，我们发现在项目的两公里内有很多的公建配套：客运站、博物馆、文化艺术中心、中心医院、市政府、渭清公园、高铁站、湿地公园等。通过我们的策划，把所有潜在的价值很具象的体现出来，整个区域的价值得到了提升。

　　作为西安商业地产的知名专家，您觉得西安的商业地产处于哪个阶段?我们应该如何发展定位商业项目?

　　西安商业地产正处于一个即将腾飞发展的展翼阶段，前途未卜。这个翅膀刚刚展开还没飞起来就预示了你往哪里飞、怎么飞、能飞多高的问题。

　　据我大略估计，去年西安能叫得上商业综合体的大概有四十多个，这些商业地产目前来说销售情况都有些问题。商业地产的风险来自于零售业做不起来，因为近10年中国的人口增长幅度在减小，中国的消费总规模这几年变化不大，零售业赖以生存的商业地产却是呈十倍增长，那么零售业的利润就在摊薄。很多商业地产的产权卖得好却招不来商。

　　我认为西安商业地产如果定位准确，了解好预期的消费规模是可以做好的。因为在全国这么多城市，唯独西安有一个非常大的际遇，那就是国际化大都市。同时，西安是一个有上千年历史的古都，中国的周秦汉唐四大盛世在西安，它有深厚的历史积淀，所以说西安代表中国，就是中国的文化中心。所以开发商只要肯脚踏实地的进行调研，并且认可市场规律：第三方推动，不要自己臆想定位，要整合资源，一定要了解好需求，那么随着西安国际化大都市，随着到2020年西安核心区人口达到一千万，我认为一定能把西安的商业地产做好。

　　说到您本人，地产界可以说大家都知道，但今天我们还想了解下经典派机构，同时，能否给我介绍下经典派机构在2013年的规划与计划?

　　我们公司的名字比较拗口：经典派地产商业运营管理有限公司，大家对我们的名字往往误读了，误打误撞把我们商业地产的特性给突出了。我们公司的学习风很浓，过去我们公司住宅、代理、策划、销售都做，这段时间我们把眼光主要放在了商业地产上，过去培训也是我们公司的一方面事务，久而久之，因为不可能都突出，也就突出了我作为代表了。

　　从我们公司来讲，今年我们也想将我们的观点、我们的视觉，在城市地产、商业地产牢牢不放的前提下，做几个小城镇项目，目前我们正在谈一个很大的小城镇。紧跟着市场发展的节奏，我们公司在今年更加注重前期策划的前提下，也会做一个全程的代理。以前我们做代理，在去年前年几个项目做完后没有再做过，因为开发商找我们做策划的太多了。但是今年不管是策划也好、代理也好，我们想在做项目的时候把生态、节能、文化等充分利用在我们所做的所有项目中去。不管开发商需不需要，我们策划当中都要根据市场的需要把文化、把环境等放进去。其实现在人们的生活不仅追求居室以内的舒适，更要追求环境的舒适和文化的体验。这些就是我们今年的想法：以文化为主题，做好我们的策划，把我们的方向把握好，通过我们的项目，为城市的发展繁荣做点贡献。同时和你们媒体也保持密切的沟通和联系，倡导一些正能量，把一些好的声音在媒体上传播出来。