美国房地产商罗德麦登来西安考察

　　考察团人物背景介绍：

　　人物：Rod Madden(以下简称罗德麦登 ) RJ MADDEN President

　　公司简介：BELLA TERRA 公寓社区。RJ MADDEN公司在帕默巷东边的戴尔电脑校园建设了一个有86个单元的公寓社区。已完成的项目需要投资12,000,000美元以上。

　　HUNTERS CHASE 房地产项目。RJ MADDEN公司收购79英亩(约319702 平方米)的土地,并将其分成一个多家庭地段和98个独立家庭地段。多家庭地段已出售给AMLI住宅，所有独立家庭地段已销售或由住宅建筑商开发中。

　　人物：艾利亚斯 洛任奘纳总裁 前德克斯州的总检察长办公室的助理总检察长。作为一个检察官，他具有丰富的诉讼经验。作为一名前德克萨斯州政府帐目审计长助理法律顾问，他获得了税收，销售，使用税，以及营业税的经验。作为一个退休的美国陆军军法上尉，埃利亚斯具有广泛的军事法的经验，联邦侵权索赔，审判辩护服务。

　　公司简介：德克萨斯经济区域中心控股有限公司(以下简称TERC)长期致力于为有投资意向的企业或者个人提供重点产业、及新兴增长型产业领域范围的商业投资机会。TERC的企业宗旨是向客户提供长期稳妥的投资项目的同时，努力将自身打造成在行业内具有影响力、带动力并长期发展的品牌企业。TERC的团队由各种专业领域的资深人士组成，正是因为充分发挥了团队优秀人才和专业领域内合作伙伴的优势，TERC的投资领域涉及信息设备技术产业，房地产，石油及相关产品，科技产业。酒店及度假村，餐饮，医疗行业，奢侈品，零售等各行业，这些成果的投资签约项目都为TERC向客户提供了投资奠定了坚实的投资基础。

　　人物：Linda Liu(刘薇)TERC亚洲执行总监 董事会理事。并担任本次考察团的翻译。

　　2013年1月22日，《2012年西安房地产市场发展2013年形势预警报告会》在西安香格里拉酒店隆重举行。美国地产商罗德麦登主席带着他们的考察团也参加了此次会议，三秦房产网等媒体也有幸采访到了这位美国房产商，就两国房地产发展情况进行了深入的探讨和交流。

　　据TERC亚洲执行总监 董事会理事刘微介绍“艾利亚斯 洛任奘纳”总裁是第二次来西安，罗德麦登先生是第一次来西安。在中国金融、财政比较多是首都北京，但西安文化悠久，历史渊源深厚，更是十三朝的首都，吸引了不少海外友人前来。他们表示能来西安是一种缘分，一种直觉。西安有很多地方都吸引他们，此行主要是对中国房地产市场进行考察，目的是希望能和西安的一些开发商进行交流与建立互相合作的机会。

　　刘薇还告诉我们：建议把美国好的品牌在中国找一些独家的代理机构。比如餐饮，在国内搞连锁。中国市场很大，TERC在美国德州奥斯丁附近还会有民用的房地产的开发，比如说中国有一些房子还是比较贵，像在中国400多万500多万买一个高层的房子，可能在美国就可以买独立的房子，在美国性价比就高很多。所以中国人会想到在美国买一套房子，用于投资或者居住。通过互相的需求来相互合作，不仅是房地产还有其他的产业发展上都能够合作。

三秦房产网总编辑王文科与美国房地产商罗德麦登合影

联合采访

　　愿中美两国在房地产领域增加合作与交流

　　三秦房产网：在考察完一线城市北京、上海、广州等地后有哪些收获?此次考察您为什么把西安这样一个二线城市也作为考察对象?

　　艾利亚斯 洛任奘纳总裁：TERC在美国德克萨斯州奥斯汀中心大道，在很短的时间内来中国考察，已经去过上海、北京、广东、天津，这次来西安考察希望能够在当地建立办公室，希望经常的过来与当地的投资者、美国房地产或者TERC的其他项目上能够有更多的交流沟通。之前的考察我们已经签到了三个初步的意向投资，都是很大型的房地产开发项目。包括一个3800万美金的外域房地产开发项目，还有一个2.97亿美金的将要在加州打造一个继科罗拉多州后，最大的一个滑雪场，度假村，包括有三个高尔夫球场。另外希望不仅在房地产产品上有所合作，在其他领域上也能够和中国进行互相合作。TERC从50万美金发展到450万美金，这中间的项目很多。因为有些人有些家庭可以用于投资，比如说让子女上学受教育，会作为一种投资方式。

　　西安媒体团向外国地产商介绍西安发展现状

　　在采访中，美国地产商从被采访者变身采访者，向西安媒体团抛出了问题，一点也不放过了解西安房地产情况的机会。

　　艾利亚斯 洛任奘纳总裁：对于西安的市场我们现在还不是很特别的了解，希望有机会能够参观下西安这边的商业市场。西安的商业地产需求跟广州、北京、上海等一线城市有什么区别?

　　罗德麦登先生：西安目前的各区域发展怎么样?土地控制率有多少?

　　西安媒体人回答：西安和一线城市相比还是有所不同的，西安属于二线城市，首先在消费方面人们的观念都不相同。对于西安来说房价也没有一线城市那么高。为满足更多的购房者的需求在在政策上面也有不同的优惠。

　　在西安南边比较成熟，而且目前包括高新集中大量的写字楼，空置率较低。这边的入住率大约来80%-90%。而且目前城南，高新以办公位置，入住主要是以科技和企业为主。城西：办公业少，房展缓慢，办公楼较少，城西打造人居住宅区，和高新有区别。城东：主要是批发市场，办公地点较少。城北：写字楼比较看好，轻工业和可以发展向北嵌入。目前行政中心北迁，带动企业向北发展。中国传统，靠政府近比较有利于宣传。

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　　养老地产是美国房地产行业发展最好的项目

　　三秦房产网：来西安的主要目的是考察，那么你们觉得中国的旅游地产、养老地产与美国的房地产有什么不同?

罗德麦登

　　罗德麦登先生：恩，还是有一些不同的。在美国，基本上跟中国不太一样，美国北部特别冷，南边比较温暖，很多人年纪大了，退休了以后，她就直接买房子搬到南边。比如在佛罗里达，就有许多老人退休了在佛罗里达，因为他退休了，他享受生活，所以呢，她就想到佛罗里达去居住，我再也不要去铲雪了。年轻的时候就没有办法，因为那时候要工作，要赚钱，这就是很不一样的地方。

　　第二次世界大战以后，美国非常抢手非常看好的一个市场就是“婴儿潮”和老人居住场所。现在来讲我们做了一个分析就是每一天有10000个老人退休。为了让老人能够很好的安置，大部分的人会选择美国南部，因为南部的天气暖和。所以南边的房地产市场发展的较好，很多老人退休后都想过着休闲的生活，不想再过北方的铲雪生活。

　　艾利亚斯 洛任奘纳总裁：我们公司其中有一个项目，就是做这个养老项目，叫健康的的这种康复中心，因为现在就像我们刚才说的，老人很多，退休了以后，他们许多人其实也不想专门去买房子，年纪特别大的，他买房子，他自己得要清洁啊，其实就两个人住，或者一个人住，他想干脆我就住养老院去，那么养老院呢，就是说有护士，在那边吃饭全都是老人，然后比如说你身体挪动不方便，会有人来帮你，保险公司会有一部分钱。我们公司就有这么一个项目，这个项目就比如说，现有的一个敬老院，他想要加一个辅助设施，比如有些人自己照顾不了自己，并不是说单纯的养老院，还包括有护士啊，这样子的。那么我们现在就有个项目，等于扩大养老院的规模，然后呢，因为它的前景非常好，床位基本上全都是满的，所以这是一个趋势，不管是在美国还是在中国。

　　传统观念致使中美养老地产发展不一

　　相互交流：美国和中国是有很大的区别，中国人是想和亲戚朋友在一块住，老人们都喜欢有一种家的感觉。人老了后不太乐意住养老院，在中国老人住“养老院”目前不是很流行。

　　罗德麦登先生：我住的地方亚洲人很多，在美国基本上属于中上层人群，也有一部分是印度人。他们就是和中国一样把父母接过去，让父母照看孩子，也很希望大家住在一起，这可能是亚洲的一种文化。一般来讲在美国北部很冷的地方，和中国不大一样。老人退休后，不管孩子在哪，他们到南方温暖的地方买房就觉得很享受。

　　三秦房产网：在美国开发的商业地产主要用于什么?像中国办公楼、写字楼、公寓和商业是可以分开的，在中国公寓分为商业和住宅是分开的(住宅是70年，商业基本上是50年)那在美国呢?

　　罗德麦登先生：一般来讲，有两种，就是说呢，在市中心特别好的特别繁华的地段呢，有些地也是比较少的，在这样情况下呢，许多人她就拥有这块土地，那她这块土地呢，一般就是说租给不管是做商业的也好，做餐馆的也好，一般有的时候时间很长，有的时候可以租到99年，那么有另外一种情况，大的开发商，开发这块地的话，它通常会把这块地买下来，买下来以后呢，他去开发，那么也许在短的时间内呢，那就可以把这块地卖掉，但是在美国和中国不一样的就是说，美国就是永久性的拥有这块土地，没有什么50年、70年一说。

　　市场有许多变化，你开发这块土地了，可能过几年，有一个非常大的著名的保险公司或是银行，他觉得你这个地点好，他可能就把你这块地买过来了。

　　三秦房产网：在美国土地用于商业和住宅的比重是怎样的?

　　艾利亚斯 洛任奘纳总裁：土地在用于民用上面大过商业，在美国和中国很不同的地方就是说中国的高楼比较多，那么在美国每一家都有一个工作，正常的买个房子，而这个房子都是自己的，比如说的最多就两层。德州基本上没有地下室。在中国办公的地方就是在高层。

　　罗德麦登先生：在美国，有两种，一种是自己的别墅，你买别墅的话，包括这个房子的土地，还有一种，你买这种高层，这时候呢，土地不属于你的，你只是买高层的这个房子而已。一般来说土地一英亩有几家，自己除了拥有这个房子而且房子周围的这些土地都是自己所有。这块地也是他们的。中国人口比美国人口多，美国3000万人口，人人都有住房，而在中国很多人都没有住房。美国纽约市中心人也比较多。

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　　美国买房政策上没有限制 没有灰色成本

　　三秦房产网：在美国买房有没有限制?

　　艾利亚斯 洛任奘纳总裁：美国买房没有限制。有钱可以多买。

　　三秦房产网：在美国房地产有没有暴力?评价开发利润是多少?房价成本有哪些?

　　罗德麦登先生：一般民用的房子成本20-21%，其他的高科技的有非常高的成本，而零售利润比较低。

　　艾利亚斯 洛任奘纳总裁：暴利是会有的，但是在不同的时机不同地点，举个例子，如果在时间地点合适就会有暴利，现在加州开发的这个滑雪场度假村，高尔夫球场这个项目如果运行正常可以给你700%的回报。

　　罗德麦登先生：政府批准的费用和中国的不一样，政府批准的费用平均4%-5%，百分之百批准。如果民用住宅的话土地占20%。项目不一样批准的费用不同。成本主要有：水电、配套、设计、批准政府费用平均4%-5%。

　　三秦房产网：中国目前灰色成本很多，那么美国有多少成为灰色成本呢?

　　艾利亚斯 洛任奘纳总裁：美国灰色成本是违法不允许有的。

　　三秦房产网：美国在历史上没有房价暴涨时期?政府是怎么应对的?

　　艾利亚斯 洛任奘纳总裁：在80年代90年代房地产暴利期，也就是2008年的时候，政府唯一控制的就是可以在税率上进行减免，或者在这就费用上面写的高一些，可以抵税。而且政府从来不在控制或者限制。政府有很大的责任在2008年华尔街有点危机的时候，贷款公司给很多人不符合条件的人都批准你买房子，都让你借，但当这些人都负担不起的时候，房租就供不下去了。供不下去等于大量的人就面临破产。

　　三秦房产网：美国政府对低收入者买房有什么优惠政策?

　　艾利亚斯 洛任奘纳总裁：联邦储蓄局降低贷款利息。

　　罗德麦登先生：现在基本上贷款利息比0多一些，大约2%-3%，在这样情况下，德州政府都能保证大部分的贷款给低收入者。在贷款利息上没会有一些变动，目的希望吸引更多的买房其他贷款。本地政府有一些房地产给一些百分比的收入保障，让低收入者可以买到房子。

　　三秦房产网：美国房产市场对中国的开发商有没有机会?对中国投资者买房的机会有没有?

　　艾利亚斯 洛任奘纳总裁、Rod Madden先生一致表示很欢迎中国开发商或者投资者去美国投资。

　　艾利亚斯 洛任奘纳总裁：有很多外国人在美国拥有土地，很多人在那边也有买房，多数用于投资，因为价钱便宜。吸引更多的投资者，在美国投资后可以扩大美国的就业市场。

　　罗德麦登先生：很多人可以买房投资，不需要住，房产市场非常好。可以帮外来人来代理房子出租、管理。美国政府公开政策希望吸引更多的投资，可以解决美国的就业问题。美国土地权非常的稳定，对于外边投资者来说法制健全。

　　三秦房产网：如果投资房地产是依照中国的文化呢?还是会遵循美国的文化?

　　罗德麦登先生：既有中国文化的底蕴又把国外的科技两者结合，看市场的需求。

　　三秦房产网：在美国如何开发度假村是怎么考虑的?

　　罗德麦登先生：地理位置非常重要，山、海、内陆湖，还有一些特别的河流，大自然和文化理念相结合。