冯仑——将“立体城市”献给西安

         冯仑，1959年生于西安，毕业于西北大学，他身上有着阿拉善SEE生态协会会长、万通集团董事局主席等多个光环，访谈中他谈到了公益事业、谈到了即将开工的立体城市，并信心满满地谈及西安房地产发展。

　　5月24日，“中国首届西北生态经济发展论坛暨阿拉善SEE生态协会西北片区成立大会”在西安曲江举行，中国众多地产界“大佬”莅临西安，期间本报记者专访了“西安乡党”——冯仑。

　　谈公益事业

　　从改变自己开始

　　记者：请问您加入“阿拉善”最大的收获是什么?近十年“阿拉善”蓬勃发展的因素有哪些?

　　冯仑：我觉得参加“阿拉善”，做环保公益这件事情以后，首先是自己得到了改变，而不是改变别人。在改变自己这方面，对万通、对我来说，有很多改变，其中从公司来说，加入“阿拉善”不久，公司就制定了绿色发展战略，从价值观、产品、行为这三个维度到现在已经坚持了七八年， 这几年大家可以看到在绿色的产品和行为方面万通得到很多褒奖与肯定，为了实现价值我们到纽约投资了健康住宅，做了很多绿色的产品。

　　另外我们跟美国的绿色建筑委员会也有很多合作，我们所有的商业不动产都是绿色的标准，我们在全国开发的住宅都是绿色三星的标准，这些年万通做了40多个生态社区，最近的在北京，远的到了台湾，为了做生态住宅万通成立了专门的公益基金，每年拿出来一部分钱做生态社区，支持城市的环保，生存环境的改善，这些都是我加入“阿拉善”得到的改变，而“阿拉善”使我得到的东西非常多，但是从“阿拉善”这个NGO(非政府组织缩写)来讲，有一点应该是最不同于其他NGO，就是多数会员、参与度极高的这些会员企业家有200多个，大家都很愿意参与。

　　“阿拉善”经过近10年的发展已成为国内极具影响力的一个NGO组织，治理这样一个庞大的团队，“阿拉善”借鉴了奥运会的游戏规则，第一独立的制定规则，规则谁制定呢，有一套人专制定规则的，现在负责这事的是任志强;第二个过程是透明的，开会的过程是透明的;第三个我们每个人都找到了自己的角色，然后都是按照角色来“表演”，不能乱来，我们尊重彼此的每一个阶段的作用。还有一点，就是出了问题谁来仲裁。通过这些，我们顺利解决了两个难题，第一，怎样透明有序地换一把手，因为一个组织，如果做不到这一点，就不可能赋予它自然、持续的生命力。第二，这么多企业家怀揣着奋斗的心情来，最后怎么样欢乐祥和，斗了半天还不结仇，我们把这两个事一旦解决，“阿拉善”就有了无限的生命力。

　　谈立体城市

　　想在家乡率先实现

　　记者：据了解西安也有了“立体城市”，作为最早提出立体城市构想的人，请您谈谈什么是“立体城市”?立体城市将提供给人们什么样的生活模式?

　　冯仑：立体城市的概念其实很简单，第一很紧凑、往上，通常的城市是摊开的，大到不方便。立体城市就是让城市收容、适度、加大密度，让城市往上发展。

　　第二就是用传统的1/7的土地去达成传统发展的百分之百的目标，通俗的讲就是过去用7平方公里的土地大概做500万平方米—600万平方米的建筑，而现在拿1平方公里的土地完成500万平方米—600万平方米的建筑，同时还把它的规划做的非常好，让你在里边感觉到舒适，并不那么有压迫感，在西安我们考虑到西安特别的文化保护、历史遗存和环境要求，我们实际上做的是中密度可持续的宜居城市。立体城市就好比一个屋子，你把东西摆的到处都是，住在里边你会觉得很闹心，但是你若把东西稍微往上、往高放点，然后腾出来的地方你再摆个沙发就会觉得很舒服。

　　第三我们立体城市做的是产业先行的模式，而不是房地产的先行，现在的城市化过多地依赖房地产，然后变成了一个圈地以房地产为导向，最后成了土地财政，城市无线蔓延的结果，我们立体城市则最主要是产业导向，然后“产城结合”，混合功能形成，所以我在这里选择的最集中的产业是医疗健康产业，为什么会选这两个产业，因为我们选择产业有三个标准：第一是高就业系数，也就是这个产业一定要就业人多，而医疗健康产业的就业系数很高，单个病床往往会带动5—6个人就业;第二个是高需求弹性，大家知道健康的需求是无止境的，美丽的需求也是无止境的，所以这个弹性非常大它就导致第三个特点就是高成长、高发展，按照这样一个特点，我们选择了医疗健康、教育、研发还有绿色农业这些产业，而这些产业它的进入将会带动非常多的就业，按我们测算，西安的这个立体城市将能提供25000个就业岗位，按照这样的就业岗位，我们就形成了产业、居住、商业、教育、文化为一体的这样一个逻辑，产业先行，有了产业就会有就业，超大就业也将带来较大住的需求，这样一来就改变了房地产导向的城市化问题，从而进入产业主导的城市化;再一个就是节能环保，我们和传统的城市，在水、电、能耗、碳排放等方面至少能节省一半的浪费。

　　最后一个就是在公共政策、社会管理方面进行一个改进，去年一年我在新加坡专门学习针对立体城市的政策研究，我们正在借鉴新加坡的政策，从生老病死养等多个方面在立体城市进行改进，至少比大环境有个大的改善、要更好，目前我们和西咸研究院、上海等几个城市的专家一起研究，以期未来在立体城市这个小环境中得到体现。

　　离开西安20年了，这次来家乡做这个项目，现在立体城市在西安、成都、温州都在做，未来期望在更多的城市实现立体城市的梦想，但我希望在我的老家西安最先把这个梦想实现，2012年9月西咸立体城市才签约，下个月开工，目前资金已全部到位。未来计划用5年—7年的时间完成西安立体城市所有的发展，相信我们将会用更多的方法、手段让大家能理解和感受到立体城市给城市化和给我们的发展带来的新的变化和积极的一个前景。

　　谈及房地产

　　西安仍有较大发展空间

　　记者：作为西安人，请您谈下对于西安这个城市的感觉，您如何看待西安的房地产市场，对于西安的房地产发展您有哪些建议?

　　冯仑：我上次来西安有个特别的经历，本来要跟父母吃晚饭，出租车师傅说二环太堵，咱从南边三环走，本来有三小时跟父母吃饭、聊天，再奔机场，结果绕了一圈由于堵车，最后只能电话告知父母不去吃饭了。这一圈让我发现，西安这几年经济的确发展非常快，城市、建筑跟以前比起来有很大的改观，但我觉得也有几个小小的遗憾，一个这个城市，无限大，让我感觉到其实很不方便，大到每个地方都扯得很开，所以我觉得如果能再集约化一些，规划再有序一些，会更好;第二个比较我身边发小的收入和城市的GDP的收入，感觉普通人的工资收入增长太少，而城市的GDP涨得很快，城市化应该让所有人口袋里的钱多起来，政府的钱也多起来;第三整个城市在节能环保方面，这几年发展并不够，我看了这么多建筑，没有看到一个建筑有绿色环保标志，我们目前建筑的能耗占到城市碳排放的1/3，过去，在西安城市建设中没有很好的重视这个问题，所以我觉得这都是一些遗憾，针对这样的问题，我也觉得更有压力，原来立体城市的这样一种发展模式，第一个是土地的集约使用，一个是节能环保，再有一个我们在立体城市怎样提供更好的一套政策、服务体系，以及社会管理的一套办法。

　　在全中国范围内，过去几年西安住宅发展非常快，城市的密度、广度都已拉得很大，西安的人口也在增长，这一点和全国其他省会城市有点区别。但房地产市场只要三个指标没有达到，住宅这一块的发展还是有增量的空间，第一就是人均GDP要过8000美金，第二是新房与二手房交易量达到1：1，第三人口的净增量要不断增加。这三个指标至少有两个达成了，才需要警惕住宅的增速要减慢，如果三个指标都达到了，则意味着住宅不可能再增加了。

　　而从目前西安市场来看，还会有一个增长的空间，下一步西安的发展更多的可以考虑城市化从产业化到更广阔的房产地产发展，而不是一个单纯的住宅的发展。过去的十年政策的调控，实际是对于住宅的调控，而大家习惯于讲房地产调控，因为房地产是更大的一个概念，它包括很多存量资产，如工业地产、政府办公楼、仓库、住宅等多个形式，而过去10年的调控只是对于住宅的调控，从房地产的发展来看，未来西安的发展空间还是非常大的，因为这部分在西安的发展才刚刚开始。

　　名词解释

　　阿拉善SEE生态协会

　　作为中国目前最有影响力的企业家环保组织，自2004年6月5日在内蒙古阿拉善盟发起成立至今，一直致力于荒漠化防治的理论探索和实践。

　　关注未来

　　关注环境

　　世联地产董事长 陈劲松

　　公益分慈善和环境，慈善是当代不公平，环境问题是隔代不公平，对孩子不公平，这个是最大问题，阿拉善SEE的宗旨之一就是关注我们的未来。关注未来怎么关注，环境问题是首要。

　　改造自我

　　再影响他人

　　陆港愿景总经理张金鹏

　　要讲环保、讲公益，首先是环保自己、公益自己。因为只有每个人内心认识到环保和公益事业的重要性，才可能将其贯彻到自己的生活中，再去影响身边的人、企业、同行。就比如说现在的房地产企业，一边用着高耗能的材料，一边讲着绿色建筑，这个显然不符合现在的主流。在阿拉善SEE这个平台，许多企业家可以进行生态实践，这个实践不局限于房地产，大家都有同一个出发点，就是如何把这个理念贯彻到自己的企业里，实践过程中会发现首先改造的是自己。

　　为社会奉献

　　更多蓝天

　　佳诚地产董事长 杜旭强

　　做公益事业，首先得心存善念，“阿拉善”倡导越来越多的成员企业家及个人加入到进行环保公益事业这样一个事业当中，这个组织倡导让企业在创造社会财富的同时要关注并参与环保事业，目前西北已有30多家企业参与进来，相信这个组织会越来越大，随着它的壮大将会为社会做出更大的贡献。

　　加入SEE

　　懂得了协作与责任的重要

　　天朗控股董事长 孙茵

　　社会上现在有很多的公益组织，但阿拉善不同，它专心致力于环境保护，而且阿拉善SEE是目前国内最大的NGO(非政府组织)，阿拉善SEE倡导企业家从改变自我开始，进而到自己做企业，从去年加入阿拉善SEE至今，企业在发展中得到了很大的提升。目前天朗已经开始在陕北、大秦岭保护中开始践行SEE的环保理念。