朱曙东:城镇化建设要走“产城一体化”道路(图文)

城镇化发展是机遇 项目定位要实现差异化

　　国务院日前批转发改委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知。通知明确提出，2013年改革重点工作包括积极推动民生保障、城镇化和统筹城乡等相关改革。国家发展改革委有关负责人强调：“围绕提高城镇化质量、推进人的城镇化，要研究制定城镇化发展规划。”

　　中央在确定城镇化建设目标后，各地对政策积极响应。但是出现一个很明显的问题，一些地方政府与开发商不顾本县和本镇的实际情况，大肆的开发房屋，他们认为国家的城镇化就是房地产开发，这样就导致了市场上供大于求的矛盾，在这样一个情况下，如何加快去化?

瑞尔特控股集团董事长朱曙东

　　城镇化是一个机遇

　　对此，著名城市运营专家现任中国区域综合开发研究中心主任、中国房地产业协会中介委常务理事、中国物业管理协会理事、全国工商联住宅产业商会理事、中国房地产策划师联谊会秘书长、中国房地产品牌联盟秘书长、现为瑞尔特控股集团董事长朱曙东在接受三秦房产网专访时表示：“从企业的发展战略来讲，城镇化是一个机遇，但是目前供应量非常大，而消化量比较小，这就尴尬了。由供求关系所造成，我认为还是要从源头问题去考虑如何来解决这个问题。”

　　朱曙东表示：“一方面，农民进了城市，在城市中生活，在城市找到工作以生存，这点我们已经做到了，但是我们没有把人的城市化做的充分，我们的教育、医疗等等一些问题没有处理好，所以造成一个非常尴尬的局面，一方面农民不愿意再回到原来的乡镇去，愿意待在城市里面，但是另外一方面，他们又没有得到一些很好的社会保障。而另一方面房地产获得了城市化发展的机会。”

　　城镇化建设遭遇的去化难问题

　　而对于城镇化建设遭遇的去化难问题，朱曙东提出：“从开发商的角度来讲，要认清目前城镇化发展的机遇与挑战。要把企业定位定好，不能一哄而上，对于大规模利用城镇化去拿地的势头，从投资的角度来说，企业一定要冷静分析，谨慎拿地。要对新增项目从安全性，从市场的角度来考虑。”

　　而对于已经开工建设的项目，朱曙东认为：“从营销的角度来讲，在市场份额看似一定的情况下，要把产品差异化、营销差异化、服务差异化。无论从产品角度，运营角度还是服务角度都要提升竞争力，赢得我们应该有的市场份额。”同时朱曙东还指出企业还需加强自身的品牌建设，他认为：“企业的品牌建设比较重要，因为同样是城镇化建设，品牌房企项目的价格要比非品牌房企价格高。”

　　城镇化建设要走“产城一体化”道路

　　在谈到目前城镇化建设遭遇供大于求、去化难的情况与鬼城频现的问题时，朱曙东提到了珠江三角洲的一个发展来做对比，他说：“珠江三角洲是国家改革开放的先头，产业基础比较好，老百姓相对来讲比较富足，企业投资和各种消费比较活跃，而珠江三角洲在城乡一体化方面表现的尤为突出，它有一个很重要的特征是产城一体化，也就是所谓的产业和城市是高度结合的。”

　　在讲到企业已开工项目的改进时，朱曙东说：“从项目的选择和运作角度来讲，能够结合产业的发展，能够和产业挂钩，这样能够把我们的产品尽快去化，同样是城镇化，不管是县城还是乡镇，没有产业的基础，那么下一步去做难度就比较大。”

　　最后，朱曙东强调：城镇化建设也是一样的，没有产业基础就会导致城市发展难度加大，所以城镇化建设要走‘产城一体化’道路。实现城镇化与工业化的良性互动。”

　　朱曙东简介：

       上海松江人，经济学硕士研究生毕业，MBA，北京大学房地产专业客座教授。现任中国房地产策划师联谊会秘书长，中国房地产业协会中介委常务理事，欧洲华人投资协会中国代表处首席代表，瑞尔特地产控股集团董事长，中国房地产总裁培训网董事长，中瑞邦达商业运营管理公司董事长。

　　1991年辞去大学教师职务，先后服务于天津尧舜集团、江苏新意达集团、现代（中国）集团公司、广东美的集团、（深万科）国际企业服务公司等国内著名企业，出任企划、营销总监及分公司总经理、助理总裁、执行董事等重要职务。

　　行业荣誉

　　2001年被《中国策划》杂志评为中国优秀策划人

　　2004年入选《地产领导者》书卷

　　2005年被评为“房地产策划领军人物”

　　2006年，荣获“2006中国房地产学院派百人代表”称号

　　2008年，荣获“中国房地产策划大师”称号

　　2010年，荣获“中国房地产策划卓越贡献奖”称号

　　房地产全程营销首创者

　　长期从事城市战略策划、城市土地开发、基础设施项目开发、房地产经营、企业管理、资本运营、连锁商业、品牌战略及咨询服务工作。主持或参与策划、开发、经营、管理过国内外数百个住宅、商业及旅游项目，熟悉城市发展规划、房地产法规及项目运作流程，积聚了丰富的开发经营经验，理论与实践相结合，于1996年初，率先提出房地产全程营销观念，并在相关项目中成功实施。

　　品牌策划项目

　　成功策划运营的品牌项目：广东美的海岸花园、广州羊城商贸中心、广州碧花园、深圳中海阳光棕榈园、深圳万科四季花城、三亚碧海蓝天、长沙创远景园、湘西凤凰翡翠城、南昌象湖源、重庆骏逸天下、成都万科银都花园、上海松江大学城、南京苏源颐和美地、苏州国际科技园、济南齐鲁花园、临沂金鹰花园、东营清风湖、烟台九隆街、河南金瀚上河城、郑州鑫苑名家、十堰四方新城、武当山太极湖生态文化旅游区、大连恒达花园、哈尔滨立汇美罗湾、北京竞园、北京时代庄园、匈牙利亚洲中心。

　　理论成果

　　朱曙东老师是活跃在房地产操作前沿的理论与实践相结合的城市营造、房地产策划、市场营销、品牌运营专家。创办瑞尔特营销思想库，主编：《房地产全程营销》《房地产销售员实战手册》《房地产形象营销》《房地产品牌战略》《营城造市》《人居环境》《住宅精装房全程营销》《房地产销售代表培训教程》因具跨地区操作经验，房地产业务行程已逾百万公里，被业内人士爱称为现代房地产界的“徐霞客” 。

　　企业经营及城市发展顾问

　　被中海外兴业集团、北京当代集团、北京信通投资集团、江苏亚东集团、广东云星集团、江苏苏源集团、河北卓达集团、湖北翔龙集团、大连亿达集团、黑龙江辰能集团、伊尔堡集团（奥地利）等国内外大型企业集团聘为房地产企业管理及品牌顾问。被苏州市、三亚市、儋州市、德州市、长春净月潭旅游经济区、张家界市、黄山市、武当山旅游经济特区、唐山市曹妃甸工业区、秦皇岛市、贵阳花溪区聘为城市经济发展及品牌顾问。

　　培训经验

　　中国房地产协会培训中心、建设部干部学院资深讲师。 被北京大学、清华大学、中国人民大学、浙江大学、重庆大学、湖南大学、中山大学、江西师范大学、山东师范大学、珠江物业管理学院等多所国内院校聘为经济学、房地产专业课座教授。 自2000年来，为国家及省市房协、各地房管建设部门、高等院校、各类培训机构、高峰论坛、大型企业等进行专业演讲、授课、培训数百次，听众达数万人之多。 授课内容丰富，专业功底深厚，理论联系实际，语言表达清晰，幽默诙谐，寓教于乐。被认为是国内房地产业界最受欢迎的讲师之一。