孙益功：产业地产的两大核心价值

         同策咨询董事长 孙益功

        最近几年房产的持续调控，使市场开始了一段时间的沉迷。在这次调控中引发了很多讨论，关于是否住宅市场结束十几年的黄金时代进入了下半场，关于企业转型，关于未来中国房产的可持续发展，关于行业会不会集中于少数大型企业等问题。这些问题各人见仁见智，各有答案。

　　但不论如何，地产领域的拓宽与精细化分工已经快速的展开了，从养老地产到旅游地产到产业地产等细分市场都有了大量进入者和准备进入者。

　　不动产领域包括非常多的种类，类型的丰富和完善是不动产进入成熟期的标志之一。其实大部分种类都已经存在，只是未经系统化的梳理，未有相对主流企业的规模进入，发展还相对初级。

　　当前，全球性的金融危机所带来的新一轮经济组织形式的重构，中国也不例外。全国范围内的产业升级改造，是必须经历复杂和漫长的过程。在这样的市场背景下，高科技、高水平企业正在迅速发展，而满足这些高科技、高水平的企业产业园区也亟需发展和扩大。因此，对于产业园区来说，对于以产业聚集为目标、产业成本为竞争力的园区化发展，是一个历史挑战，更是一个历史机遇。

　　这也就使我们不得不思考在这样历史机遇市场背景下产业地产的核心价值到底是什么?只有清楚了产业地产的核心价值，方可把握要公司发展产业地产项目的定位和方向。

　　首先，不动产的第一个核心价值是使用价值，产业地产也一样，开发产业地产离不开它的具体的产业客户使用价值。住宅的核心价值是给居住者提供好的居住价值，从地段、配套、物业、户型、装修等各个方面创造好的居住品质。产业地产也一样，是给产业客户提供优质的使用价值，从交通、产业聚焦、配套设施、政府政策、建筑功能等各方面提供好的使用价值。

　　作为产业地产的开发者，研究并明确判断自己的客户是谁，是什么产业类型，就像研究住宅的客层一样，只是会更加要求明确和精准。因为产业的跨度和类型特别多，对不动产的要求差异很大，不像住宅有更多的共性和可比性，所以困难更大。然后研究这些产业的需求和能为他们创造的使用价值，这样才能逐步展开产业地产的前期定位、开发、招租或销售、后勤管理等流程。

　　不动产的第二个核心价值是投资价值，因此产生金融功能。但不动产的投资价值在大部分情况下是建立在使用价值基础上，也有极端情况不建立在使用价值基础上，比如天价豪宅的投资客把其当做投资品来收藏而不居住。

　　随着中国房地产投资金融市场的逐渐成熟，投资价值功能也会在产业地产中成熟和体现起来。

　　当前，国内已经有部分产业地产开发商的产业综合体项目、总部综合体项目获得了市场的认可，有一部分有远见的投资客开始转投这些产业地产项目。此外，不同开发主体的产业地产开发模式正在逐渐形成，在这个过程中，也不断会有具有投资价值的项目的出现。

　　我们关注与研究产业地产这个领域已有一段时间了，试图从产业地产的开发中总结一些共性的规律，已经从中开发出一些工具、模板，如投资判断模型、产业筛选模型、产业链分析模型、客户论证模型、产品配比模型、产品标准化体系模型、优惠政策构架设计模型等。目前初步有一些成果，但是还不够完善和系统化，在数据库和方法论上有待提升，非常希望能得到实践者和研究者的斧正。

　　在未来，从产业发展角度而言，当前政策层面正在从注重优惠政策向发展产业集群转变，尤其是鼓励战略性新兴产业的发展规划方面，一些规划与政策正在落地实施，未来战略性新兴产业的集群发展将迎来新的时机。在产业地产发展新机遇面前，我们将尽可能从产业地产当中寻求市场规律，为产业园区地产的选址、开发、运营提供服务，与业内外同仁一起成长。