杨东朗：保障房结构性失衡 科技创新点亮西安房地产

杨东朗

　　人物介绍：

　　杨东朗教授西安交通大学公共政策与管理学院教授、房地产研究所所长。兼任亚洲房地产学会会员、中华建设管理研究会理事(香港)、世界华人不动产学会理事、中国土地学会理事、国家土地督察西安局专家、陕西省土地学会常务理事、陕西省土地估价师协会常务理事，天地源股份有限公司、上海投资咨询公司、西安正衡资产评估有限公司等多家企事业单位专家委员会专家。

　　西安地产十年，调控十年，杨东朗对于保障性住房政策一直都很关注。他谈道，98年的政策提出经适房是保障房的主体，在房地产市场占有非常重要的地位，并且它的供应对象是中低收入者，因此供应量大。国务院在03年和07年分别出台了两次大的文件。03年这个政策对经适房供应对象进行了限制，提出了一个普通商品房的概念，把经适房的一部分变成了普通商品房，并且重点支持普通商品房，实际上压缩了经适房的供给。

　　从06年就能感觉到房价开始上涨，所以在07年的时候国务院出台了一个文件，主要就是关于解决低收入人群住房保障的问题，其中就提出了几个问题：一个就是廉租房。廉租房能涵盖到所有的低收入，最开始是最低收入，07年文件的出台就逐步的扩大到低收入。经适房的购买对象也是低收入，两者就发生了重合，07年对经适房的户型进行了限制：廉租房的户型都是五十平方米左右，经适房一般不能超过六十平方米。07年，商品房市场也获得了一个快速的发展，即价格增长，供应量增加。

　　08年金融危机后，国务院又出台了一个促进房地产市场健康发展的文件:主要鼓励商品房的开发，同时加大了保障房的建设，两个车轮同时转，所以就出现了2009年到2010年间商品房价格的一个快速上扬，上涨速度远大于06到07年那个时间段，2010年房价比之2006年基本翻了一番。此后就开始了调控，当时主要是针对房价进行限制，防止部分城市房价上涨过快，随后就是限购、限贷政策陆续出台了。

　　现在看，一系列的限购限贷政策对房价上涨的势头是有所遏制的，但是房价的绝对值已经在高位开始运行，对中低收者的购房需求是很大的遏制，也阻碍了城镇化的发展。特别是新毕业的大学生、新进城的农民工这是两类最主要买不起房子的群体，收入和房价的差距太大，这是目前存在的一个最主要的问题。总体来讲，国务院试图通过调控来促进房地产平稳健康发展。

　　杨东朗认为这个调控的过程中还是有一定的失误：2003年的政策过快的压缩了保障房的供应，这就犯了一个结构性矛盾的失误，使得保障房供应不足。因此在2008年开始大力提倡建设保障房，到现在为止，有人说中国的保障房建设的太多了，其实相比中国的人口来说一点也不多，因为前期的欠账太多了。

　　西安房地产的科技创新带来行业发展新活力

　　西安地产十年中，杨东朗对于西安房地产的科技创新推崇不已。他认为，开发商在产品设计的时候更注重节能、环保、新能源这些概念。比如说太阳能的应用，近几年就有不少房企应用在项目上，其中比较典型的中铁的一个项目，对于太阳能应用主要有两个方面，一个是热水，一个是发电。另外，西安对地源热泵技术应用也越来越多，还有门窗的保温等，各种新技术的应用层出不穷。任何产业如果不创新就是死路一条，总体来说，现在西安房地产产业产品本身的设计、品质是在不断的进步的，建设速度也大大提高，这给行业带来了新的发展活力。

　　本土房企贡献突出外埠企业促进市场竞争

　　西安地产10年,应该说所有的房企都为西安的发展做出了贡献，杨东朗特意提出了，西安本土的房企贡献突出。比如说天朗地产，在十年前是一个很小的公司，但现在基本成为本地民营房企规模最大的，而紫薇地产则是本土国营房企最大的。

　　除了这些大型房企，也要肯定一些中小企业的贡献。西安的城中村改造项目大概占了项目开发的三分之一，这些中小企业多参与西安的城中村改造项目，当然，也有一些大房企参与城改项目，在西安来说，城改的成功也意味着房地产成功。

　　另外，他认为贡献比较大的就是一些外埠企业，以绿地、恒大、富力、万科、雅居乐、融侨等一大批知名房企为代表。客观来说，外地房企的设计理念、经营管理水平等相对较高，他们的进入为西安也带来了一些新的理念，促进了西安房地产市场公平竞争，对产品水平的提高有很大作用。从另一侧面来看，也说明了随着西安国际化大都市的发展，投资环境也越来越好了。

　　开发区促区域板块竞争发展产业带动生活配套

　　西安城市发展主要采取开发区带动，遍地开花的模式。高新、曲江、浐灞、经发、西咸等十余个开发区无不带动着周边区域的快速发展。西安的每个板块都可以看成是一个大的项目，这些区域项目之间互相竞争，这就促进了西安房地产市场各区域间的共同发展。同时，这些不同的板块之间的发展模式也是不尽相同的，例如，曲江主打文化牌，而高新和经发区主要都是企业带动，但两者的企业类型也是不一样的，高新区因为离城近，所以科技型企业多一些，经发区则是工业企业较多。这些板块各有各的特色，却同样充满潜力。

　　过去城南和城北之间房价相差1000元，经过十年的发展，南北房子差价缩小，东西洼地在填平。所以我觉得西安和别的城市不一样，别的城市是优先发展新城，而西安则是由过去的不均衡到现在的均衡发展，这是一个很好的经验。另外，从这些不同板块的发展还带来了一个重要的观念，产业带动生活配套，脱离了产业，房地产也发展不起来。以鄂尔多斯为例，之所以是空城就是因为新城中没有相应的产业。

　　平稳健康为西安地产关键词城市建设与房地产互相作用

　　杨东朗用平稳、健康来总结西安这十年来房地产市场的发展。他认为西安房地产基本没有泡沫，对比温州就很明显：温州将房地产炒到很高的价位，而西安房价平均7000元/㎡，比鄂尔多斯还要低，且西安空置率很低，因此总体来说，西安楼市是比较健康的。

　　城市房产管理法有一条规定，房地产开发必须服从城市规划。通过城市规划来促进房地产的合理布局，同时房地产开发也促进了城市空间结构的变化。不断扩展的高层建筑塑造了城市形态。由于房地产建设通常在规划建设后的道路、地铁等沿线，因此地产与城市的道路景观也是相互影响的。以浐灞为例，先是对于河流进行治理，随后是沿岸的主要道路，其次是在道路沿线批地，最后就是建房。

　　陕西房地产地域发展不平衡 西安后市房价稳定

　　总体来说，陕西房地产这十年发展较快，但是地域发展不平衡，西安的房地产发展占据了全省半壁江山。从时间上来看，前五年发展较为平稳，后五年进入快速发展阶段。

　　2013年下半年西安的房价走势仍然以平稳为主，不会出现大幅度波动。西安整体的企业没有大的变化，收入水平变化不大，物价有一定的增长，人工成本虽然上升，但是一部分的建筑材料成本也有下降，此消彼长的情况下，整体房价的变动就不大。