李连源：品质代表态度 降价风波不会影响西安楼市

陕西万人购房团团长、独立地产评论人李连源

　　马年楼市开局的平淡，国内地产大碗对市场的悲观论断，杭州楼市的降价“第一枪”似乎都为西安楼市笼上一层暗淡的薄纱。然而三秦房产网小编兵分多路探访了节后的西安楼市却发现，西安各个项目对于今年楼市还是持乐观态度，不少项目更是从去年到今年有不同程度的涨价。为此，三秦房产网编辑专访了陕西万人购房团团长、独立地产评论人李连源，看看业界名家对当前热点如何评析。

　　三秦房产网：通过我们在节后进行的新春探市，了解到春节期间，不管是楼市的来电量还是来客量，都陷入了一个谷底，但是在踩盘过程中，西安各个项目对于今年楼市还是持乐观态度，不少项目更是从去年到今年有不同程度的涨价，这是否有所矛盾?

　　李老师：从西安楼市去年的情况看，分化是比较明显的，全年房价上涨7.2%，这其中包括一部分旺销的新开楼盘。这些新开楼盘因为适应了市场的需求，一开盘就开出了一个很好的价格，他们从开盘到销售的过程中也有价格的涨幅，因为产品对路，个别楼盘的涨幅相对来说还是很大的。在这种情况下，对后市看好的置业顾问多是因为有好的产品为其撑腰，这是目前西安楼市的现象之一。而好的产品一般要比的有几方面：包括质量、设计理念、科技含量、绿色建材的使用、园林景观的设计以及后期的物业管理等，如果这些因素都得到提升的话，那么他们的产品无疑是过硬的，在普遍看跌的情况下维持一个“硬价”也就是必然的。

　　纵观西安楼市，以上说的这种楼盘并不能代表西安楼市的整体状况。因为西安整个楼市是以刚需为主导的市场，市场住宅中90%以上都是普通住宅产品，也即面积在144平米以下的。这种产品同质化率较高，导致一些老盘，尤其是分期开发的，在后期开发的品质等方方面面做的不够精细的话，受消费者认可的度就会很低，从而影响到销售。也就是说，产品同质化高，大家在你这里买和在别的地方买是一样的，在这种情况下，购房者只会比价格。这样的产品在今年都会沿用旺市略涨、淡市略降、调整(楼市)迷茫的规律，当然西安楼市不会像其他城市那样会出现大幅的下跌。

　　三秦房产网：市场上楼市暴跌论很多，而不久前杭州楼市更是打响了马年楼市降价“第一枪”，这种降价风波是否会传导到西安市场?

　　李老师：杭州的这种降价风波只是个例，没有代表性，因为西安和杭州两城的特质是不同的。杭州与西安虽然同属古城，但是地域不同，杭州靠近长三角地区，依托的资源面比西安要宽要广，相对于西安投资资源较多一些，因此两者不具备对比性。另外，在2012年，也就是上一波降价潮中，杭州也出现过类似的情况，当时西安也没有出现这样的情况。从这种情况来看，杭州代表不了其他的城市。

　　香港日前也有新盘开价大幅下调40%，当时就有人提出，香港的降价会不会影响到内地，然而香港经济多依靠内地，所以由香港起始带动内地楼盘降价可能性不大。我们稍加追溯一下就能看到：2012年，大陆的温州楼市出现暴跌，个盘最大降幅达到了一半，通过了两年的修复，现在依然是处于一个恢复的阶段。所以说纵观中国楼市，有很多事实都告诉我们，过去的十年当中，楼市如果没有过分暴涨的地区，就不会出现大规模的下降，凡是出现暴涨的地方必会出现暴跌，不论是从市场角度还是从经济学角度来讲这都是毋庸置疑的。

　　西安楼市的房价涨跌长期滞后于国内其它城市，正是如此而形成特有的稳定，这种稳定就是其特质。

　　三秦房产网：银行停止房贷的传闻从年前就一直有，而通过对西安市场的调查发现，各家银行房贷业务均在正常办理，但有个别银行提高了首套房贷款利率。今年会否全面收紧对房地产的信贷政策?

　　李老师：我的理解是这样的：西安是恢复了原来的基准利率，严格意义上并不算提高。原先是因为在基准利率上有折扣(七折、或八五折等)，因此现在相是恢复了基准利率。

　　肯定的说，国家的大的政策之下，金融机构一定会配合国家的调控政策。从调控十年以来的情况来看，无论是从零首付，到增加首付比例，一直到首付最低比例提高至30%;还是利率优惠七折到八五折，以至于二套房贷利率再上涨1.1倍。无不体现出金融机构和国家调控政策的一致性。从这一点来讲，银行是配合国家调控政策开展工作的。

　　当然，我们也应该看到属于央行直管的四大行，调节措施和步伐相对的较为缓慢，其实在他们调整之前各商业银行都已经开始提高房贷利率，从这个角度讲，我们可以把它看成是阶段性的。因为在楼市购买力旺盛的时候，国家利用金融杠杆来进行市场调节，可以有效的化解一部分需求，让投资的需求退出市场。这一轮以来，更有让金融机构直接对接市场的意味。之前中央银行对地方银行是有政策的，比如说去年出现的“钱荒”，按照以往的惯例，央行就会给这些银行输送资金，但这次是没有。这也是金融要踏入市场化的第一步。而逐渐的恢复了银行房贷利率以后，也是更好的让金融部门对接市场。

　　三秦房产网：在一些一线城市，比如说是深圳已经步入了二手房时代，目前虽然西安市新房成交仍在主导，但是去年二手房成交量是224万平米，达到了127%的增长，那么未来西安是否也会步入了二手房时代?

　　李老师：这一点是毫无疑问的。长期以来，西安楼市二手房的交易是严重低下的。像是2013年北京一、二手房的比例是1：1.13，上海是1：1.58，即每成交一套房，二手房就成交一套以上。西安在2007年——2012年每年二手房成交的套数大概是1万套，一直在100万平米左右，而去年成交量是224万平米，它的增速是127%的增长。

　　西安之所以会出现这样的情况，是因为西安建设国际化大都市的步伐逐渐加快，城区的骨架拉大，新盘推出量非常大。在新房和二手房的选择中，更多人，尤其是买首套房和婚房的，更倾向于一步到位去买新房。这样一来，就导致西安二手房和新房的比例严重倒挂。

　　据美城机构统计：2013年西安一、二手房的成交比例是5.33：1，和一线城市比较的话，西安大概要花4到6年才能完成一、二手房基本对等的布局。当然，随着城市的快速发展，以及外来人口的不断涌入，二环以内主城区在以后将会呈现出一个天时地利的好的态势，这主要表现在，二环以内是相对于西安的老城区，生活圈更加成熟。因为以前的西安人生活范围就在明城墙里，范围是非常小的，现在虽然我们的教育资源很多，但是分布不够均匀，依然是偏南、偏于二环之内的。人们都是通过教育、医疗等工作、生活的需求去购买二手房。买二手房老年人一是有乡土观念，拆迁不愿走远;二是图就医方便。年轻人则是看重老城区的教育资源和生活便利。今后二手房的优势将更加凸显出来。因此在未来的五年或五年之后，西安将会是二手房的天下，到时候，西安二手房的交易量从今年开始将会呈现一个逐年递升的态势，而一手房由于受到用地限制，将会呈现一个日渐缩减的态势，之所以北京、上海二手房交易比例高就是这个原因。以这些成熟发展的城市对应西安，西安未来二手房市场非常潜力大。

　　三秦房产网：这两年西安城市的高速发展可以说是有目共睹，众多知名品牌开发商也纷纷进驻，是开发商带动了区域的发展，还是城市的发展吸引来更多的品牌房企的入驻，两者何为因，何为果?

　　李老师：城市的发展是大前提，这点是毫无疑问的。西安在这些年的发展中积极因素非常多：十四年前，国家提出西部大开发的战略;五年前有关天经济带建设并提出国际化大都市的建设;一年前确立西安为新丝绸之路的起点，这些积极因素都助推了西安城市的发展。其中，曲江的崛起推动了西安各个片区概念化的兴起，如、浐灞生态区、大兴新区、西咸新区等，这些概念的打出都积极助推了西安楼市发展、城市发展的基础。有了这些积极因素，各个开发商都能在西安大发展中找到自己的用武之地。而且外埠大房企的大量进驻，对西安楼市发展以及住宅产品品质的提高起到了推动和引领作用。这一点是可圈可点值得赞扬的。

　　城市的高速发展吸引来更多的品牌房企的入驻，而知名开发品牌的加盟则在助推城市发展的同时得到相应的经济利益，从而让企业的实力得到更大彰显。