李连源：楼市多元化发展 房企扩张不应“萝卜快了不洗泥”

     房屋管理服务网：有消息称华侨城欢乐谷要正式落户曲江，您在微博中对此消息作了回应，那么，您认为欢乐谷的入驻对曲江乃至西安有什么影响?如何规避并解决交通堵塞问题?

　　李连源：曲江主打文化旅游，二期弥补一期重住宅，轻办公的格局，从长远发展来看，曲江也需要其他业态来丰富自身的吸引力。华侨城欢乐谷的体量以及模式可以称得上中国游乐界的Number1，无疑，欢乐谷落户曲江，倚靠“中国连锁主题旅游第一品牌” 将增加该区域人气，带动曲江二期的发展。西安将迎来文化旅游的新格局。

　　经过我上周对欢乐谷附近道路的勘察来看，目前多条道路均可通往欢乐谷，包括雁引路、绕城出口、地铁四号线，多条道路都汇集到了航天大道上，该地交通完全具备腾飞和发展的基础。通过观察发现，雁引路南北行可直接连通航天大道与环山路，县道316向西一公里可上西康高速，再向西可直达航天区，向东可达鸣犊，内环可由绕城高速、三环等疏导车流，地铁四号线向东延伸一站、东南三环交汇处向南亦具备专用线条件，应该说交通网络基本具备。

　　目前，西安类似项目都有盲目性，系统化、规模化的游乐项目在西安目前比较匮乏。华侨城欢乐谷落户曲江已成定局，关于该项目探讨应该继续，怎样让该项目既能火起来，又与堵车、雾霾、污染等挥之不去的冲突进行有效疏导和化解，是需要认真研究的课题。

　　房屋管理服务网：西咸新区跻身国家级新区行列，请您预测一下，受国家级新区利好政策影响，2014年该区域会出现哪些变化?

　　李连源：西咸新区的前身是西咸一体化，西咸一体化十年以来，进展速度很慢，但自从西咸设立独立区域以来，发展脚步便加快。西咸新区若要真正发展，首先，应该充分发挥沣东新城三桥版块的龙头带动作用;其次，充分利用国家给予西咸新区的利好政策;最后，省政府、西安、咸阳政府应形成合力，用大发展的眼光与姿态推动和促进西咸腾飞。

　　近年来，西安的发展主要在国际化大都市上，各方的眼光都投向主城区的拓区，对西咸新区难免有点“无暇顾及”。加之之前“田园牧歌”般定位，在令人向往的同时让现实与理性产生碰撞。比如万通立体城就很难让人与“田园牧歌”融合，如何梳理钢筋水泥建筑与田园牧歌之间的矛盾，是当下面临的问题。另外，无论哪个区域的发展，都离不开产业支撑，创新产业、环保产业应运而生，只有方方面面都具备，才能真正实现百万人口之城的设想。

　　房屋管理服务网：请您分析一下，2014年或者未来几年，最有潜力的区域是哪个?理由是什么?

　　李连源：2014年航天区以及西咸新区将成为西安人关注的热点，区域房价波动毫无疑问。有关西咸新区的发展刚才已经详细说明。对航天城而言，首先，航天区民用产品开发会带动该区域发展;另外，该区域历史文化积淀深厚，自古以来就是宜居的好地方;第三，富力城、大华等品牌房企入驻，抬升了该区域居住品质;第四，由于该区域地理位置是西安城的制高点，空气质量有优越的先天条件。最后，曲江二期与航天区已经形成你中有我，我中有你的态势，无形中助推航天版块的发展。以后人们的宜居之地应是远离主城区，毗邻主干道的地方，秦岭生态区近在咫尺，所以航天、长安这些偏南区域将是西安人置业的首选区域。

　　房屋管理服务网：2014年西安楼市政策面方面会有什么变化?

　　李连源：房产税今年不会在西安实行。从重庆和上海两个试点城市进展情况来看，喜忧参半，加之扩大房产税试点城市有大量的工作要做，使房产税很难在短期内一蹴而就。而在陕西落地还有好长的路要走，从上海、重庆的情况看，也只是对增量征收而非存量，所以不会对业主产生大的影响。从震荡后的西安楼市看，今年楼市规范是前提，城改房办证提速则值得期待。

　　西安与其他城市相比，具有明显特殊性，可以形容为一半是海水，一半是火焰。“海水”指受制于国家大政策的束缚，不能突破限购;“火焰”指多种积极因素在助推城市发展。西安正在努力提升国际化大都市，城市人口不断扩充，居住问题开始严峻，城市住宅基数扩大是发展趋势。90年代初期到2000年之前，大量人口聚集在城墙以内，后来扩充到二环之内，现在我们不仅要将人口吸引到三环以外，还要不断向南北两极去拉。从这些角度来看，西安遇到了一种尴尬，一方面国家大政策限购，一方面大都市的发展需要充足的各类住宅供应。

　　因此，既能促进楼市增量，又能稳定房价，让符合相应条件的人都能买到或配租到合适的房子才是最终目的。未来，如何因地制宜的进行政策细化，让更多中低收入群体居有其所成为考验政府智慧的重要课题。政府若要出台政策建议应疏导并举、贴近市场化，更具人性化。

　　房屋管理服务网：有人预测，2014西安房价涨幅预计在6%-8%之间，成交量也会增长，对此您怎么看?依据目前楼市情况，今年“金三银四”、“金九银十”热度会高吗?

　　李连源：最近我们看到许多楼市唱衰的消息，客观分析我们发现：纵观世界经济发展史，很少有国家的房地产市场可以连续十多年持续上涨而不调整的。如今已有太多的迹象显示，我国房地产市场自2003年以来的黄金发展期即将结束。经过十多年的持续上涨，我国房地产市场存在强烈的调整需求。个人认为，各地调整的幅度必将和之前上涨的幅度挂钩，从这点讲西安楼市的主要特征较其它城市而言相对是稳定的。

　　实际上西安楼市去年已经出现分化，即性价比高、科技含量高的新产品相对走俏，涨幅明显。同质化产品竞争力较弱，表现一般。个别楼盘为促销以优惠形式进行了降价。所以，市场以后会呈现多元化发展态势，楼市已经进入买方市场，开发商不用心做产品的时代已经过去。

　　关于“金三银四”，从西安往年来看，每到这几个月份，销量都比其他月份高，是市场的自然表现。我们应该均衡地看待楼市，用年做为单位去分析，这样才能客观、系统地了解和分析楼市。每年1月、2月是受中国人重视的传统春节，大家以走亲访友为主，楼市自然淡些，3月需要买房的人走向市场，销量自然会升高，所以以3月对比1月、2月的销量高显得毫无意义，媒体如果不能正确表述，就会令消费者产生“房价又涨了”的遐想，从而误导受众。希望大家以及媒体能够客观的看待“环比”数据问题，分析发出预警的同时尽量不要用刺激的字眼刺激消费者神经。

　　从去年西安商品住宅全年7.2%的涨幅看，今年6%-8%的涨幅预计应在合理范畴，同时我们还要清醒地认识到，楼市有调整的需求，不论卖房的还是买房的，他们长期因买卖和房价以及政策等紧绷的神经也需要得到一个阶段的舒缓。

　　房屋管理服务网：未来，外埠房企竞争加剧，对本土房企冲击愈发明显，您认为，本土房企应该如何守住主战场?中小房企可能面临洗牌的预测会否成真?

　　李连源：从楼市发展趋势看，西安市场呈现大鳄不断进驻，本土不断退守的现状。十几年前，西安许多让人引以为豪的房企，例如经发、紫薇、雅荷、荣华等，从近年来看盘的结果来看，外来企业特色显著，不论是产品设计、园林绿化都比较精细，本土房企产品的特点在弱化。值得注意的是，去年有外来大型知名房企在西安的两个项目都出现了问题，业主们在投诉的同时大呼“坑爹”。这个情况说明了不论本土还是外来企业，在企业快速扩张的同时，不应该忽视产品质量和业主的反馈，不应“萝卜快了不洗泥”，应该注重品牌建设及时整改、做好服务，唯有如此才能受到消费者喜爱。

　　中小房企洗牌在一线城市已经显现，在西安，也出现中小房企转型和调整的现象，比如以前做开发的，现在做了物业管理、景观园林设计、或是同其他企业合作联建、或开发上下游的配套等。由于大房企的资金优势要比中小房企强，所以在未来几年，中小房企之间的竞争将会更加激烈。

　　房屋管理服务网：马上到一年一度的3.15，每年这个时候都会投诉成风，您认为，为了日后避免不必要的麻烦，购房者应该提前做好哪些功课?开发企业方面又要做出哪些努力?

　　李连源：首先，购房者买房不能听信谗言。城改房中有一种常见的现象，往往售楼人员会称“五证”中他们只差两证(土地证、预售许可证)，几个月内就能办到，但这一等就是几年。通常情况下，到了收房证也没齐。前期首付30%，收房时因无法进入按揭程序，只好向业主再施压20%，这样一来就令许多人勉为其难。而堵路、维权等行为艺术不时上演，细细想想怨谁呢!

　　其次，置业要为自己留点余地。经济条件好的置业者可以一步到位，条件达不到的千万不要勉强。最忌讳被忽悠后超出自己首付能力后还要借钱去买，这样即便月供合理，所借的钱却要从“牙缝”扣出来，使得生活质量大大降低。在选择户型时也应本着居住目的循序渐进的置业，条件不够切勿强弩，一居二居都能结婚，未必非得买三居，总结起来就是有多大能力办多大事。

　　买房的过程中，一时疏忽会引发很多问题。一直以来，消费者买房过程中处于弱势地位，买的时候售楼人员会热情主动，当买后发现问题的时候，发现衔接出现了问题，置业者面对的人也发生了变化，从前期的开发商变成了后期的物业公司。其实，物业公司多是开发商的子公司，某种程度上讲是一体的，但出了问题却成为商家相互推脱的理由。还有一种现象，在保质期内消费者没有收房，最后收房以后发现问题被告知保质期已过，也给商家提供了拒绝的借口。这里有许多问题不一定都是对方造成的，所以相关条例的学习也应加强。

　　希望商家和消费者坦诚相待，商家应多为购房者着想，因为回到家里你也是业主。物业应严格恪守“管理条例”，遇到问题要主动沟通、及时解决，而不是推诿、刁难，因为你是为业主服务的，不是业主请来的“爷”，不能本末倒置。物业与业主若能互相理解，矛盾自然会化解、减少。最后，提醒广大消费者，一旦遇到问题，不要粗暴维权，合理的方式是拿出相关条文进行据理力争亦或诉讼，用法律维护自己的合法权益。

　　房屋管理服务网：陕西二胎政策已经预备推行，对楼市会有哪些影响?各地热议三房或会迎来广阔的市场空间，对西安而言，三房成为主力还需等多久?

　　李连源：二胎新政对楼市构不成任何影响。从一线调查来看，半数以上的人不会生二胎。实际上，随着社会高速发展人们普遍感到工作、生活压力日益增大，人们已不堪负重，其中丁克家庭的逐年增加就是例证。而社会上一部分成功人士在没限制之前想生的已经有了，没有经济实力的人是不会生二胎的。从楼市的产品结构讲，二胎政策对楼市产品或行情不会有大影响。

　　从西安楼市目前布局来看，90平米是两房，90——120是三房，三房供应量仅次于两房，在楼市不缺三房的前提下，如果放弃90平米两房，一味的建设三房，则会出现三房过盛。所以，二胎政策不是限购政策，对改变产品结构不会产生任何影响。

　　房屋管理服务网：有人说，商业地产才刚刚拉开序幕，未来随着房地产调控可能不断加码，商业地产将成为投资的主阵地。西安商业地产如今处于什么样的发展水平?2014年会否有亮点?

　　李连源：商业地产发展比较粗放，西安商业地产有个怪像，黄金地段租不上价，居民聚集密度高的地方的价格非常高。例如已经运营了整整4年的民乐园万达广场，去年年底，商租金水平与先前预计的严重失调。与此同时，西安另一个地方，纬二十六街天赐苑附近商铺的租金水平却很可观。所以西安商业地产处于战国时期，一方面精准定位的项目匮乏，一方面项目泛滥遍地都是。

　　纵观西安商业地产多呈现出“未老先衰”态势，即在销售不错的情况下随意定位后仓促开业，还未完善其服务业态就先陷入客流少、无以维计的窘境。而“过劳死”在商业地产中也频现，西安解放路大商新玛特、南门外春天百货等都如此。

　　据统计，西安2015年城市综合体个数将达46个，面积将接近2500万㎡，在已有面积上增加约2.5倍。这样一个量是相当庞大的，对商业地产精准化的要求将更高。西安商业地产除了要超精准定位走外，还要有创新的概念，更多的融入本土文化元素，利用自己独特的东西来吸引更多的人。

　　房屋管理服务网：很多网友向比较关心地产投资的问题，单身女性比较青睐投资小公寓，但又觉得没有两室住宅发展前景广，您能否为有投资意向的单身女性提一些建议?她们是否还有其他更好的选择?

　　李连源：所有单身人士投资中都会遇到类似问题。目前，投资公寓类产品越小户型的回报率越高，在西安以及外地都是如此，以李家村万达为例，快捷酒店征集房源的话，小面积比大面积收益要大。如果是长期投资，就应注重资产回报率，增加资产性收入。另外，如果升值变现的话，面积大的就沾光，所以买大买小应该看自己经济能力，资产是在流动中产生价值的，大家都应该在这个过程中历练自己的智慧。

　　在购买方式上，我建议大家采用按揭购买形式。一是公寓类产品不限购，二是投资小、以房租养房贷，然后用手中其他的钱干其他的事，让钱在循环中实现价值。当然，知识女性还可以选择股票、黄金等投资方式。不过，千万不要抱有侥幸心理，要有通盘考虑，一定要留足资金防范意外，让自己有充足的游刃空间，让自己的生活更洒脱。