东莞房价未来仍将稳中见涨

　　年初以来的“楼市崩盘论”让购房者陷入预期混乱症—买也不是，不买也不是。而近期全国政协委员、住建部部长姜伟新透露今年的房地产政策将“双向调控”，更是让舆论对楼市未来走势充满猜测。

　　近日，记者采访东莞多名业内人士，他们纷纷表示，当前东莞楼市仍处于健康理性轨道，受政策波动及其它城市降价波动影响程度较小。同时，他们还提醒市民，东莞房价未来仍会保持“稳中见涨”，3月或将是客户的最佳入市时机。

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　　从8字头涨到9字头

　　东莞用了四年时间

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，今年1～2月东莞新建商品住宅供应面积约59.5万平方米，同比增加37%，增幅与去年保持一致。这个供应水平在历史上并不算高，仍低于2007年、2008年和2010年同期。同时，东莞新建商品住宅签约面积约58.6万平方米，同比减少26%。但这一数据在历史上也不算低，仍高于2008年、2009年、2010年和2012年同期。

　　“当前东莞楼市仍处于健康理性轨道。”合富辉煌市场研究部李兴旺表示，历年全国两会前，楼市都会出现一定的观望气氛，民众持币待购，这是每年的共性。而个别楼盘的降价风波，更是加重了观望氛围。

　　李兴旺表示，从今年前两个月的供求数据来看，属于市场正常的反应。其中东莞新建商品住宅签约均价约为9201元/平方米，同比小幅上涨7%，仍保持着理性的上涨，东莞房价正式步入“9字头”。近三年来，1～2月的东莞房价涨幅均低于7%，房价从2011年的8200元/平方米涨至2014年的9200元/平方米，用了4年时间。“东莞房价基数较低，涨幅较小，泡沫空间极其有限，故东莞房价受政策波动及其它城市降价波动影响程度较小。”李兴旺表示。

　　潜在需求量充足

　　强劲购买力支撑楼市

　　东莞中原地产相关负责人也向记者表示，近8年来，东莞楼市的发展还是比较稳健的。以前东莞中小企业非常发达，大部分个体户积累了不少财富，其购买力是支撑东莞楼市的强劲后盾。而且东莞拥有800万人口，市场需求比较大，大多以自住需求为主，投资房源比例偏低。供求关系绑定着整个楼市的运行状态，杭州（楼盘）等个别一二线城市出现大降价现象主要是受供应过剩影响，而东莞的潜在需求量是充足的，未来市场供应也倾向活跃，大涨大跌的现象不可能发生，东莞后市趋于平稳向上的发展态势。

　　“东莞是一个理性的市场，不会有太大的波动。”东莞市世纪城商住开发有限公司副总经理蒋纯华表示。

　　看好东莞楼市

　　多家房企争相拿地

　　“大部分开发商对东莞市场长期非常看好。”一位业内人士表示，自从大朗碧桂园进军大朗，发掘了大朗区域的巨大置业需求后，更在东莞多个镇区铺开战略，近两年先后拿下常平、黄江、东坑、横沥地块，本月东坑、黄江和横沥的项目均纷纷提上受理公示，碧桂园一下子成了春节后土地开发最为积极的大房企。

　　与碧桂园一样看好东莞市场的开发商不止一家。2月24日，凤岗镇官井头村拍出一块新“地王”，被隔壁的大运城（楼盘）邦花园开发商竞得，楼面价高达7257元/平方米。据了解，由于东莞市场潜在需求巨大，大部分开发商对东莞楼市预期较高。

　　“我对东莞市场也是比较看好的。”联华国际控股集团相关负责人告诉记者，今年联华在东莞地区有多个项目入市，而且集团还会争取在东莞地区多拿地，尽量做到每个镇区都有联华的项目。

　　除此之外，世纪城、龙光等公司亦都看好东莞市场。龙光地产某工作人员表示，目前公司在东莞主要有龙光君御旗峰及大岭山项目等。这次杭州降价潮对东莞来说影响不大，“我对东莞市场还是很有信心的。”该工作人员表示。

　　展望

　　有望维持以往政策

　　成交量将逐步回升

　　东莞中原地产相关负责人表示，未来东莞将成为一个非常宜居的城市。首先，东莞的地理位置优越，地处珠三角腹地、穗深港经济黄金走廊；气候良好，少有自然灾害，政府更规划打造多个生态公园，如龙湾湿地公园、大罗沙湿地公园、未来水世界、沙田生态农业园、石龙公园等；城市规划建设多条地铁，与珠三角轨道交通网络联为一体，如广州（楼盘）地铁5号线拟与东莞地铁R1线接驳，东莞R4线与深圳（楼盘）轻轨观澜站对接等，因此东莞未来城市的良好风貌是可以预见的。

　　对于今年全国两会政府工作报告中涉及的房地产内容，业界的解读是：针对不同城市将分类调控，即房价涨幅大的一线和少数二线城市调控仍从紧，供大于求、房价涨幅小的三四线和部分二线城市维持现状，而严重供大于求、房价止涨或下跌的，可适度放松政策。

　　若按照这样的调控思想，东莞楼市或将维持以往的政策，影响性的政策出台空间较小，后市随着信贷额度的释放，成交量将逐步回升。

　　为什么东莞楼价

　　不会大跳水？

　　1.现在土地成本相比以前高很多，工人成本和建材成本也翻了一倍。

　　2.藏富于民的东莞令本土开发商具备更多资金来源，因此就算信贷收紧，东莞开发商受到的影响也没有其他城市的开发商那么大。

　　3.去年年底整个东莞住宅库存为480.36万平方米，仅能维持8个月的消化，整体来讲东莞库存偏紧。

　　4.近两三年来，开发商去化了大量货量，资金回笼相对比较到位，足够支撑企业运营相当一段时间，项目价格应该不会有过激的变化。

　　5.东莞价格走势相对平稳，部分价格回调激发需求释放。

　　（注：以上观点来自东莞中原地产）