央行紧急避谣 证监会两度约谈上市房企

    导读：

    地价急跌困死开发商 央行澄清救助违约房企传闻

    央行否认参与处置兴润最大贷款行建行涉案12.4亿

    兴润置业资金链断裂 24亿银行贷款涉险

    房地产业人士纵论"两会后的政策变化与楼市走向"

    40股守望900亿再融资 证监会两度约谈上市房企

    地价急跌困死开发商 央行澄清​救助违约房企传闻

    一家县级市房企的债务违约，牵动了政府、银行、企业、媒体乃至公众的敏感神经。

    经当地政府核查，目前浙江兴润置业投资有限公司(下称“兴润置业”)及关联企业总负债超过35亿元，其中银行贷款24亿元，涉及10多家银行，其中建设银行为主要借款人。浙江省奉化市政府认为，兴润置业及关联企业经营管理混乱，导致资金链条断裂，初步核实已经资不抵债。

    与此同时，兴润置业非法吸收公众存款7亿多元，涉及98人，其中机关事业单位人员7人。目前，奉化市成立的专案组和应急工作领导小组已多次与银行沟通，希望妥善解决这一问题。

    昨天甚至有外媒报道称央行已经介入，并与建设银行及奉化市政府官员召开紧急会议，讨论兴润置业如何偿还35亿元人民币债务的问题。

    对此，奉化市委宣传部、奉化市金融办有关负责人对记者表示并不知情。央行也于昨日公开澄清报道与事实不符，并对该媒体予以强烈谴责。

    据记者了解，尽管兴润置业违约事件主要与部分“问题楼盘”有关，但多名学者均对记者表示，该事件无论对房地产公司还是银行业来说，都有可能形成链条反应，风险警示意味甚浓。

    两大“问题楼盘”

    兴润置业是奉化当地较大的房地产企业，拥有30亿元资产，曾位列宁波百强企业第33位、建筑房企前5位。尽管如此，兴润置业在宁波房产界并不知名，其项目开发也多位于奉化本地。

    3月11日，兴润置业实际控制人沈财兴和法人代表沈明崇，因涉嫌非法吸收公众存款罪，被移送奉化检察机关审查起诉。

    在户籍人口不到50万的奉化，沈财兴广为人知，他从一个泥水匠、包工头起家，把兴润置业做到当地房企龙头企业。

    奉化锦屏为民中介所负责人叶海波说，沈财兴是一个专心做事的人，之前他们开发的阳光水岸、阳光茗都等楼盘，在奉化市场的口碑都很不错。然而，沈财兴对企业并不善于经营管理，公司比较混乱。“下面的人赚钱了，他自己倒没有赚到多少钱”。

    在叶海波看来，这次兴润置业倒下，与其在建的“长汀村旧村改造”项目和“桃源府邸”项目有关。

    昨天，长汀村村委会书记张善明对记者表示，兴润置业此前从宁波洛兹置业有限公司(下称“洛兹置业”)手中接盘了长汀村旧村改造项目，对300多亩地实行“边拆迁安置、边商业开发”的运作模式。

    洛兹置业在此前的开发过程中遭遇了村民的抵制，最终与项目缘尽。“此后没过多久，兴润就进来了。”有知情人士表示，当地政府在和兴润置业谈了之后，“他们这才进来拿地”。

    张善明说，兴润置业建设长汀安置房18万平方米，建设成本投入在五六亿元，目前大部分人已得到安置。但由于村民的意见，该项目后期用于商业开发的150多亩地块拆迁进展缓慢。

    “这个地方非常难拆。”一名参与过长汀村拆迁的律师称，这正是兴润置业遭遇难题的一个重要原因。

    “时间拖了三四年，成本也在上升。”张善明说，关键是，兴润置业用其他项目的贷款，以及借来的高息民间融资，用于安置房建设。这对一家地方房企来说，无疑会承受巨大的财务压力。“听说每天的利息都要50万元左右。”

    于是，长汀村旧村改造项目令兴润置业陷入“只投入、没产出”的尴尬境地。随后开发的桃源府邸，又加剧了兴润置业的资金紧张情况。

    桃源府邸是兴润置业在建的高档别墅楼盘，规划三期共建51幢独立别墅、172幢双拼别墅和23套单身公寓以及1幢会所，按计划2011年12月开工，2013年12月交付。根据公开资料，该楼盘排屋最低起价560万元/套，独立别墅最高售价3000万元/套。

    但在桃源府邸项目工地上，本报记者看不到建筑工人的身影，施工现场也是大门紧闭，只能看到建了一半的别墅和排屋，沿街巨大的楼盘广告牌却依旧鲜艳醒目。叶海波说，由于这几年限购等房地产调控政策出台，桃源府邸的别墅只实现了少量销售。

    房地产风险警示

    叶海波认为，兴润置业的倒下，除与其管理不善有关外，还与这几年楼市的急剧变化有关。目前，奉化房价比最高峰时下跌了20%左右，地价也出现急跌。

    2010年1月，兴润置业以6.6亿元拍下桃源府邸地块，折合楼面价7852元/平方米；去年12月，另一家公司在周边拍下的住宅地块折合楼面价却只有3204元/平方米。两相对比悬殊。

    此外，去年年底绿城集团在长汀村旧村改造项目周边拍的地块成本为328万元/亩，与之前该地段估价1000万元/亩相距甚远。

    张善明说，离长汀村旧村改造项目不远的中央花园地块，楼面地价7000多元/平方米，业界认为只有卖到13000元/平方米才能保本。现在，中央花园市价在11000元/平方米之内，有的大户型每平方米单价只有8000~9000元。“听说这个开发商至少亏损好几个亿。”

    于是有开发商抱怨，兴润置业资不抵债与奉化地价“跳水”有关。前几年市场好的时候，政府推地时把起拍价定得很高，导致企业高价拿地。现在市场不好，政府为了提高拍卖成交率，又把起拍价定得很低，导致房企现有资产严重缩水。

    对此，一名奉化官员认为，地价走势的依据是市场变化，开发商要在市场中学会“游泳”。他表示，目前省市政府非常关注兴润置业事件进展，奉化也在积极寻找“接盘者”，同时也与银行多次协商，希望予以妥善解决。

    事实上，房价下跌、土地贬值，开发商因此承受巨大的开发压力，这在三四线城市已较为多见。

    招商证券发展研究中心宏观研究主管谢亚轩对记者称，发生违约的事件其实并不意外，这是对银行开发贷款风险的一种警示。不仅仅是银行，其他金融机构和房地产都存在着联系，同样也是一种风险警示。

    中原地产市场研究部总监张大伟表示，这起房地产贷款违约案例，无疑将促使房地产融资收紧，包括银行贷款和其他渠道的融资。(第一财经日报 陈周锡 李静瑕)[!--empirenews.page--]

    央行否认参与处置兴润最大贷款行建行涉案12.4亿

    浙江兴润置业投资有限公司(下称“兴润置业”)35亿巨额债务事件进一步发酵。3月18日晚，央行通过官微澄清，人民银行未参与兴润置业相关风险处置。

    不过，兴润置业的巨额债务构成中，涉案银行数比前几天公布的数据仍在增加，也并不限于奉化当地。

    一名中小规模的开发商认为，从暴露的资金融资来源可见，沈氏父子控制下的兴润置业看上去资金链还算优良。是什么令这家看上去还算“优良”的房企融资链迅速崩裂？

    去年11月下旬，沈财兴首先被当地警方以涉嫌非法集资被拘捕，今年1月下旬，奉化兴润茗都置业有限公司法定代表人沈明崇，也就是沈才兴之子以涉嫌同样的罪名被公安拘捕。

    事发后，当地政府联合成立工作组介入处置，厘清兴润系债务35亿，其中银行债务约24.7亿，可待处置的资产总额30亿。民间借贷7亿多元，牵涉人员98人，政府机关事业工作人员7人。

    记者通过核心渠道获悉，此次涉案银行总共为19家，分部在奉化、宁波、杭州三地。其中，建设银行涉案贷款总额居首，约12.4亿元。此外，贷款额过亿元的依次是：浦发银行贷款4.1亿元，农发行近3亿元，农行1.3亿元，中信银行近1.1亿元。

    其他债权银行包括平安银行(5000万元)、浙商银行(6100万)、恒丰银行(4000万)、光大银行(2600万)、民生银行(1600万)、上海银行(1600万)等等。

    债权人中另有两家奉化当地小额贷款公司，分别是金颐小贷公司1100万元，协诚小贷公司400万元。

    一名银行人士透露，兴润置业遭遇的资金链瓶颈，早在4年前就开始承压。在此期间，奉化市政府一直希望通过“扶持优良企业”力挽颓势。市政府曾经多次召集金融机构开会，要求所有银行维持原有授信，降低利率，不得压贷迟贷。地方政府甚至支持出财政给予转贷。

    尽管如此，兴润置业最终还是没能扛得过市场。另有知情人士透露，银行债务中尚有2.4亿元属于“疑似假按揭”，但具体操作方式对方则不愿意予以详解。对此，记者向银行、奉化金融办核实，均被否认。

    3月18日，一名政府人士称，这几天处置的不仅仅是兴润置业事件本身，各方还着重协商此事件可能引发该区域内银行业不良资产和不良率(简称“双不良”)新一轮飙升。

    “兴润系房开的沦陷，或直接将奉化的不良率冲上浙江第一。”有参与处置兴润事件的人士透露，根据当地政府机构预计，此事对奉化金融市场影响较大。根据现行暴露的债务情况，2014年兴润系或将使奉化市至少新增19亿元的不良资产。

    “不良率可能会达到5.27%，居浙江全省最高。”前述人士介绍，而且大部分不良贷款没办法清偿。其中存在的问题是，“抵押优先权不明，空壳公司关联担保，楼盘已销售未优先归还贷款等情况。”（21世纪经济报道）[!--empirenews.page--]

    兴润置业资金链断裂 24亿银行贷款涉险

    浙江兴润置业投资有限公司违约事件，发生在房地产融资收紧、房企去库存降价背景下，使这家不知名的房企瞬间被推上风口浪尖。

    18日，由奉化市政府牵头，地方银监部门和中国人民银行奉化支行、建设银行共同参加沟通协调会，讨论兴润置业如何偿还35亿元债务问题。

    15家银行卷入房企"违约风波"

    奉化是个县级市，距浙江省宁波市30公里，当地人口约50万。在奉化萧王庙街道泉溪江西侧，高档法式别墅区"桃源府邸"项目已停工数月，因拖欠电费，工地大门已无法电动开启。售楼处大门紧闭，地上放着一张水费催缴通知单。

    该工地开发商是兴润置业，奉化的龙头房企，曾列于宁波百强企业第33位、建筑房企前5位。如今该公司面临负债超35亿元、资不抵债困境。当地已成立专案组和应急工作领导小组处置相关工作。

    兴润置业是一家总部位于奉化的非上市房地产开发商。兴润置业成立于2000年9月5日，注册资本4亿元，法人代表沈明崇，实际控制人是其父沈财兴。沈财兴名下还有多家企业。工商资料显示，以沈财兴为法人代表的有浙江兴润阳光建设有限公司、浙江沈氏建设有限公司等。

    中国证券报记者从奉化消息人士处获悉，沈财兴是象山人，做建筑包工头出身，兴润置业从未离开过建筑和房地产领域，没有涉足过其他领域和业务，是一家典型房企。兴润置业是奉化当地最大的房企，沈财兴是奉化房地产协会会长。

    自1988年以来，该公司相继在奉化开发10多个楼盘。目前在建项目有"甬山新村"和"桃源府邸"，参与长汀村旧村改造项目。截至目前，该公司已开发房产面积100多万平方米。兴润置业鼎盛时期为2006年，当年度该公司完成营收25亿元。

    据奉化金融办提供的信息，兴润置业实际控制人为沈财兴、法人代表为沈明崇，父子俩因涉嫌非法吸收公众存款罪，已于3月11日被移送至奉化人民检察院。

    奉化金融办提供的信息显示，近年来，兴润置业及关联企业经营管理混乱，资金链条断裂，经过核实几家公司资产债务情况，初步结论是已经严重资不抵债。

    从目前情况看，兴润置业及关联企业总负债35亿多元。其中，银行贷款约24亿元，非法吸收公众存款7亿多元，拖欠工人工资和工程材料款等约4亿元。在民间借贷的7亿多元中，借款利息基本为年利率18%-36%不等。

    中国证券报记者了解到，在24亿元银行贷款中，涉及建行、浦发和农行等15家银行。其中，建行奉化支行放贷额度最大，超过11亿元。

    正寻找接盘者

    "桃源府邸"规划三期共建51幢独立别墅、172幢双拼别墅、23套公寓和1幢会所，按计划2011年12月开工，2013年12月交付。据此前公开资料显示，该楼盘排屋最低起价560万元/套，独立别墅最高售价3000万元/套。

    据工地工人介绍，该楼盘已停工四五个月，原因是老板欠钱没办法再开发下去了。到工地现场去查看的业主表示："如果这个项目最终沦为烂尾楼，那才是最大麻烦。"

    根据应急小组相关人士消息，可能会有企业接盘，以最大程度保障购房户利益。

    据专案组初步统计，兴润置业资产总额在27亿-30亿元，实际亏空5-8亿元。最近几年内，由于奉化地价下跌，该公司资产总额缩水约14亿元。

    业内人士认为，小房企抵御调控风险能力较弱。在楼市上涨时，地方政府推地时把起拍价定得高，企业高价拿地。楼市下行时，地方政府为提高拍卖成交率，又把相邻地块起拍价定得低。变相造成高价购地公司资产严重缩水。

    奉化国土资源局官方网站显示，2010年1月，兴润置业以6.6亿元的价格，拍得奉化萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧宅地，折合楼面价7852元/平方米。2013年12月，世茂集团子公司拍得奉化萧王庙街道泉溪江东西两侧、弥勒大道以北宅地，折合楼面价3204元/平方米。

    兴润置业参与的长汀村旧村改造项目，由于地价下跌让该公司的资产至少缩水10亿元。

    3月18日，由奉化政府牵头，地方银监部门和中国人民银行奉化支行、建设银行共同参加沟通协调会，讨论浙江兴润置业如何偿还35亿元人民币债务的问题。相关人士透露，地方政府倾向于寻求出售其剩余资产。

    3月14日，《宁波日报》以《宁波奉化"兴润置业"事件处置有序》为题的报道提到，近年来，兴润置业及关联企业经营管理混乱，资金链断裂，经对该公司几家子公司资产债务情况初步核实，已资不抵债。目前奉化市成立的专案组和应急工作领导小组正有序处置相关工作，针对涉事机关事业人员，市纪委也已介入调查。

    多地开发商"以价换量"

    最近，在杭州、常州、成都、宁波等城市，部分楼盘开始降价促销。房地产降价之风已经刮至北京，万科某楼盘低于预期2000-3000元/平方米入市后，引发业内对于一线房价的担忧。

    降价销售已成为近期开发商应对"冲击"的首要选择。保利地产在广州的三个项目同时推出一成首付优惠活动，首次置业者，首付一成，剩余部分可分4个月付清。分期首付实际上是开发商为购房者提供"无息贷款"，开发商要为买房人垫付资金。中原地产首席分析师张大伟表示，房屋降价势头已从二三线向一线城市延伸。

    随着房地产增长出现疲态，金融机构逐步收紧对房地产企业贷款，已有银行暂停办理房地产夹层融资业务和供应链金融业务，对房地产开发贷款和经营性物业抵押贷款进行严格总量控制。

    银行界人士表示，在经济增速下行、资产泡沫积聚、货币政策紧平衡的背景下，一旦发生风险暴露，处置起来非常困难。

    市场人士预计，由于担心未来信贷环境或将进一步收紧，一些受信贷紧缩冲击的房地产开发商会继续降价促销，以便迅速消化库存，回笼资金。(中国证券报)[!--empirenews.page--]

    房地产业人士纵论“两会后的政策变化与楼市走向”

    以“两会后的政策变化与楼市走向”为主题的易居论坛刚刚落幕，来自房企、基金、营销以及研究机构的人士，对中国楼市政策和市场走向提出了不同的见解。但大家对今年楼市均表“谨慎乐观”。

    克而瑞研究中心披露：今年1-2月，全国楼市成交较疲软，其中一线城市成交下降幅度达50%，二线城市也出现较大的下滑。而据上海易居房地产研究院的市场成交报告，2月份，全国30个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少了34.0%。

    克而瑞研究中心总经理孟音就3月份1-13日的数据分析，全国楼市成交并没有明显回升，最大的原因也还是供应没有大幅增加。她认为，整个楼市的基本面还是不错的。如2月份月度销售额在人民币10亿元以上的项目，在全国一、二线城市有近20个。这些热销项目的个数并不比去年同期的项目少。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，3月份上旬没有出现期待的反弹，说明市场发生了微妙的变化。尤其是一线城市没有延续强势，给此前在一线城市疯狂拿地的房企带来“被套”的风险。

    今年两会《政府工作报告》中，未提“遏制房价过快上涨势头”。而此前的2005年至2013年的连续8年中，每一年的《政府工作报告》都提到了“调控”、“遏制房价的上涨”等。在与会者看来，今年两会不谈房价，恰是市场的一种进步。

    海富通基金地产研究员石红军博士指出，如果从“温饱、小康、富裕”三个层次看，目前中国房地产市场基本上还是处于满足温饱的阶段。尽管有相当多的人希望住得更好，但最大的问题是，仍有好多人没有合适的住房。由于限购、限贷等政策，好多改善型需求也没有得到有效的满足。从户型结构看，目前80%的产品在满足刚需市场。因此，不谈房价，注重从新的方式做好楼市调控，才符合长效机制的调控思路。

    大家以为，从行业大趋势看，目前中国楼市处于高位盘整、高位震荡态势，但依然呈现持续发展的趋势。但市场结构已发生了各类分化的现象。

    从现实情况看，市场分化的最大表现为城市的分化。据上海易居房地产研究院调查，三四线城市的库存在近3年一直保持匍匐前进的态势，其上升的动力要强于一二线城市。

    石红军提醒，须警惕三四线城市的“空城”、“鬼城”问题。不过，也没有必要就此持看空的观点，毕竟从新型城镇化的角度看，未来发展中小城市仍是中央政策的导向。但他仍看好一二线城市的楼市走向。就中国楼市越来越多地融入国际市场因素问题，上海嘉城兆业房地产有限公司副总裁周国平认为，中国房价上涨的根本原因不在于供需关系，而在于汇率问题。从2015年中国承诺完成汇率自由兑换、美国最终退出QE计划等要素看，预计在2015年年底会出现新的变化。当汇率发生变化时，中国的M2就一定会下滑。市场预期下来的时候，各类资本会撤离，这个时候就是楼市做空的时候。

    上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁不以为然：如果中国的利率市场化结束、汇率改革加速等环节到位，那么对高端市场的投资需求将发生比较大的变化。很多财富群体不再投资房地产市场，而会选择涉足境外投资。当然，这样一个过程，需要以汇率市场化的金融改革比较顺利为前提。

    上海易居房地产研究院最新发布的报告称，今年1-2月份中国楼市各项指标纷纷出现下滑，而各类宏观经济数据呈向上攀升态势。

    石红军预计，今年的楼市短周期将是一个V型走势，下半年一定是正增长的态势。

    周国平担心，随着互联网带来的各种冲击、金融信贷趋于收紧，房企的资金链会变得紧张。从回笼资金的角度看，房企今年的库存去化压力会加大。

    上海易居房地产研究院院长张永岳教授总结指出，房地产是影响中国经济社会发展的重要产业。中国政府的楼市调控将会更尊重市场，更注重建立长效的发展机制。新形势下，各类市场主体需要客观认识市场新的动向，解读新的楼市精神，把握未来形势的走向。在满足住房需求、开发方向、商业模式创新等方面积极进取。（中新网）[!--empirenews.page--]

    40股守望900亿再融资 证监会两度约谈上市房企

    房企再融资是否出现松动迹象？绿地集团借壳金丰投资(600606.SH)带给市场许多联想空间。

    继2013年三季度，新湖中宝(600208.SH)公布再融资预案，截至日前，已经有40家左右上市房企发布再融资预案，仅2014年以来，就有苏州高新(600736.SH)、中国武夷(000797.SZ)和浦东金桥(600639.SH)等5家上市房企发布预案。

    记者统计数据发现，扣除资产重组的情况，仅现金认购的额度就达到近900亿元，这也反映了目前亟待政策开闸的房企融资规模。

    “就怕上海绿地借壳金丰投资是特案特办。”3月18日，北京某上市房企高管受访时指出。这种说法并非过度担忧，该案被认为是上海国资改革背景下企业重组的典型案例，可能并不能反映目前监管层对于房企再融资的整体方向。

    上述房企还透露，此前证监会已经两次邀请相关房企开会，讨论关于房企再融资的事宜。“会议并非一对一约见，证监会也在推进这个事，不过具体的方向性意见尚无发布。”

    实际上继两年前或者更早些时候，出于房地产市场的调控目的，证监会一直对房企借壳上市要求严苛，相关的资本运作案例因此持续低迷。更早些时候的2010年8月起，也实质性地关闭了地产股直接融资大门。

    从2013年6月份，金丰投资因筹划重组停牌，至今已经8个多月时间，这也显示出这番借壳操作并不顺畅。

    也是基于金丰投资重组案例，证监会突破了地产股“不得借壳”的惯例，有业内人士猜测，下一步监管层可能在地产重组、房企再融资、房企A股上市等方面，予以开闸。

    实际上除了绿地借壳金丰投资之外，包括东华实业(600393.SH)、广宇发展(000537.SZ)和银润投资(000526.SZ)等均在2013年底，推出了资产重组的预案，拟通过资产置换股权的模式实施定向增发。

    而在再融资方面，推出现金认购定向增发的上市房企则达到30余家，现金认购项目规模达到850亿元，现金认购+资产认购的项目额度达到40亿元，这也显示出，等待新政开闸的房企再融资规模达到近900亿元。

    但认为绿地借壳金丰投资属于特事特办的并非仅有上述一家房企高管，3月18日，多位业内人士接受记者采访时，均持相似的观点。

    不过上述房企高管同时指出，此前证监会曾两次约谈该公司的财务总监和董秘等，洽谈关于再融资的事宜，而且均是多家推出再融资预案的房企一起约谈，总的态度仍是在推进再融资事宜。这也显示出政策上仍然存在一定的可能。

    “国土部门对我们再融资的方案已经无条件通过。”另一家北京上市房企人士透露，不过从方案进程来看，尽管预案发布已经达6个月时间，目前再融资方案仍无实际推进，症结仍是卡在证监会审核环节。

    目前多数进展仍是股东大会通过或董事会通过，只有荣盛发展(002146.SZ)撤回了申请停止实施，其它公司仍在等待政策面更进一步的消息。

    “仅从绿地案例推测再融资实质性开闸为时尚早。”同一天，华北另一家房企高管受访时同样指出。上述房企进来已经选择项目公司股权融资或土地质押融资等模式，缓解了资金链的压力。

    而从近期金融机构推出的房地产融资产品来看，个别产品100万起点认购的年收益已经达到11%，这或意味着房企其他渠道的融资成本仍高。(21世纪经济报道李新江）