朱大鸣：能让房价跌40%的工具只有信贷政策

　　近期有关房价打折的消息仍然在发酵，但问题多是以项目形式出现的，人们发挥了“一叶知秋”的想象力，将个别现象转换成为了普遍现象。

　　尽管如此，在这些失利的楼盘中，他们之所以扛不下去的原因值得分析。媒体报道称秦皇岛某些楼盘打六折甩货，秦皇岛新房的价格普遍在8000~9000元每平方米，但从年初出现了一批价格单价5000多元的房源，这相当于当地经适房的价格了。秦皇岛楼市降价的原因在于库存压力太大，影子银行风险暴露。

　　一个严峻的事实是，从去年开始中国的影子银行风险就已经非常大了，大量的信贷资金通过各种各样的形式，变成了广泛意义上的“高利贷”，流向了房地产相关领域。例如，一些开发企业将贷款变为合作伙伴的贷款，银行通过信托的形式向开发商输送黄金白银。存量货币（当下时代的货币已经不仅仅是纸币了）依然很多，新增货币还在源源不断地流出，这些货币不仅紊乱定价体系，而且成为稀释居民储蓄财富的工具。大量商业银行涉入房地产领域，如果没有去年的信贷大松动，房价惊天大逆转，影子银行所激发的房地产市场领域风险早已暴露。

　　就房地产市场而言，杭州样本之所以引起媒体的关注，是因为2010年杭州新房价格一举超越北京，以25840元/平方米的均价位居中国城市房价排行榜的首位，如今杭州的房价却已跌落至全国第七位。很显然，库存量大并非楼市降价的理由，2009年大量文章称某些地方库存N多年都消化不完，结果是一年不到就被抢光了。

　　很多人动不动就拿刚性需求来说事，这引起了社会反感，也误导了很多购房决策者以及政策层面。刚性需求是很重要，但是供求关系已经不是左右房地产价格的核心因素了，真正决定房地产价格的就是信贷松紧问题，信贷松动了，投机盛行，钱多了人的胆子也大了，预期也被放大了，人们倾向于高估自己的能力，楼市出多少条调控政策都没用，信贷紧了，投机者无利可图，只好老老实实去做实业，就是不出政策房价也不会出现只涨不跌的神话。