西安商业漫谈

撰文/高伟

　　今年以来接触了大量在规在建在营的商业地产项目，从传统的住宅底商到高大上的城市综合体、从超高层写字楼到垂直定位的专业市场、从投资导向的商务公寓到旅游商务配套的星级酒店，零零总总不一而足。用眼看、与人聊，接触的多了，感受五味杂陈，如同西安当下的房地产市场一样，作为细分行业的商业地产市场更是一半冰山一半火焰，在这个最坏的时代死去、在这个最好的时代活着;西安这座十三朝古都九宫格局的古老城市正在经历着空前的兴盛和颠覆。于此之中，我们走读、需要思辨!

　　回望西安商业，从90年代东大街的繁荣、西大街的兴盛、解放路的辉煌、康复路的熙攘、李家村的鼎沸、土门的蓬勃，西安之于西北商业之意义可谓定鼎鳌首。然而荏苒十载，当交通枢纽由唯一变的立体多维;当国企独大当关沦为国退民进开花;当一日或可出省变为一日通达全国;当传统商业巨头被市场新贵撼动。西安这座城市和全国其他城市一样，固有的商业格局被彻底打破。无论外向型商业、商圈还是内向型商业、商圈都在时间的作用下，被迅猛的城市化浪潮疯狂席卷涅槃重塑。

　　于是西部第一金街金街解放路褪色，大商新玛特败走解放路，万达广场步行街至今商家前赴后继;于是西大街浮华之下繁华全无人气不在;于是土门依然挣扎在大文豪贾平凹笔下的市井陈色之中上下左右为难;于是康复路也从当初的一家独大俯瞰众生变得十面埋伏名企围城;人们生活水平的提升、消费习惯的改变、交通便利的发展、城市新区的推进等等等等均在合力之下改变着一座城市的商业生态和一个企业的商业生命。

　　在城市层面，我们看到“国际化大都市”概念之下的西安，以曲江文化区、浐灞生态区、高新开发区、经济开发区、西咸创新城市发展区、渭北产业集中区、航空产业基地、航天产业基地的六区(五国家级一省级)两基地的造城规划，呈现出升级版、扩大化的大九宫西安版图，由先前较为粗放的摊大饼转为“一圆多点卫星环绕”的现代城市空间格局，依托产业集中度和交通便利度为基础的城市商业生态开始发生深刻变化，在外埠开发企业和商业企业加速进入西安之后这一变化愈加显现，于是我们看到了太华路板块以高端家居、高端人居、商务办公、文化休闲为核心的产业再造;凤城五路板块以赛高街区金花旗舰、寰贸中心摩天办公、海逸国际雅荷中央广场的从无到有;还看到了科技路板块的香格里拉酒店、金花购物中心、中大新址、宾利展厅等尚品云集;大唐西市板块的唐风酒店、古玩集市、城市集客广场、西市城购物中心的历史重现;更看到了大雁塔板块的秦汉唐、新乐汇、不夜城、慈恩镇、亮宝楼的文化释放;沣东三桥板块的华润万象城、宜家家居、大明宫、启航广场的万象云集以及太华路板块的万达四代店、大明宫家居钻石店、郭氏集团高端商业、设计大师崔恺大明宫十宗地、大华1935艺术区等涅槃新生更新换代。

　　名企名盘云集、争大争贵齐出。这是新时期的西安商业图景，但是新生繁荣之下，我们更需保持警醒，前文的大商新玛特之痛，早年的美美百货败走南门，再到今年的某开发商借高利贷无法偿还被黑社会痛打出走和即将公布的民生百货退出北大街-----，繁华之下难掩惨烈。参考美城机构数据中心2013年数据，截止2013年9月，西安市在建和规划的商业地产项目建面6万平米以上者超过105个，除去开发商自持和已经去化的面积，市场当期存量高达1800万平方米以上。而2013年全年西安市商业去化约140万平方，供需之间可见一斑。我们可知，如此巨量的商业项目出现，一定程度上是西安前些年城市建设发展的回补和住宅限购限贷政策的挤压，习惯了房地产开发快餐化商业模式的房企，普遍重视开发性收益而忽略商业的经营性收益，持续在投资层面粗犷式、规模化发展。在城市人均收入偏低的背景之下，专业商业运营公司和人才较难进入和培养，于是存量和增量均面临着巨大的招商、生存和繁荣的压力。映衬在西安小城市空间、高人口密度、内部交通拥堵、外部配套缺失的背景之下，新旧区域之间开发项目的收益压力、培育时间和竞争拼杀均是多数企业难以承受之重。相比新加坡背景的怡丰城和凯德广场的一年立基、三年企稳，又有几家能够担负?

　　去库存、谋发展、求转型等复杂环境之下，需要来自于产业链上游的开发企业以及中下游的服务企业和运营企业的共同思辨，去建立健全行业规则和发展机制，去探索开发模式的多样性，去尝试传统与电商的O2O式移动互联。

　　过江之鲫式的发展是惨烈的，思辨之下方知是阵痛，从放虎归山，到引狼入室，在内外的碰撞上，我们欣喜看到高新区写字楼市场从科技路向唐延路锦业路的变迁，从传统写字楼向超高层写字楼的演进。又看到曲江商务办公的从无到有，从会展中心板块的五年崛起到CCBD新聚集区规划实施;还看到南富北贫的经开区从凤城二路到凤城五路再到凤城十二路的写字楼一路向北鳞次栉比。

　　更看到除去前文所述的大商圈概念高大上之外，那些割据一地的商业亮点，譬如东二环立丰国际购物广场、西稍门开元购物广场、龙首村印象城和仿古商业街、辛家庙浐灞一号500强聚集、纺织城半坡商业加艺术跨界、城西枣园商业升级等分散型的微商圈、泛商圈的出现。其在大商圈、传统商圈之外进行空白性补充性存在或者地缘延伸和差异存在，完善着平衡着整座西安城市的商业生态和生活品质。当我们的城市商业商圈正由平面变的立体、由同质变得特色、由集中变的分散、由单一线下变的线上线下O2O移动互联。这些场景这些改变或许才是西安这座古老城市现代都市商业的真正开始!

　　回到地产层面。自习李政府施政以来，对于房地产行业的态度基本是政府的归政府、市场的归市场。虽未完全放开，但在双轨渐进房地产业在相对空间内进入完全市场化后，我们逐渐看到来自于市场这只手的能量。企业的性格、企业的品牌、企业的服务开始显现威力，稳步的企业激流动荡之下依旧风平浪静，品牌的企业强者恒强弱者愈弱，服务的企业粘性十足消费不减。任你市场风来雨至，我自闲庭信步经营，这是真正商业市场化之下企业完全市场化运作的魅力所在。

　　对于大多数企业来讲，在调控被动环境下的转型与市场主动环境下的取向双重作用下，行业必然进入细分时代才能得以继续发展前行，无论坚守在住宅地产，还是转战商业地产，我们都越来越多的看到在企业品牌层面、概念占有层面、终端产品层面均出现了日渐清晰的梯级结构和多元细分。而这些远与市场饱和与否、库存多寡与否无关，至于创新能力和专业能力相长。当然这不应该仅仅只是房地产层面，还应双向延伸，比如在政府层面应该真正厘清城市板块定位产业布局，剔除些全然基于政绩考量、土地财政的新区概念营造，给开发环节的引导、管控奠定政策环境和基因基础;还比如在运营层面真正构建专业团队差异定位，剔除些基于上市布局跟风快上的心浮气躁，给商业差异和消费体验带来真正的不同价值。城市层面我们欣喜看到，基于文化定位的曲江文化新区所获得的巨大成功和带给这座城市人民的莫大幸福感。基于产业链定位的渭北产业集中区所展示的强劲发展动力和欣荣景象;开发层面我们欣喜看到，基于城市豪宅定位的荣禾地产从曲池坊的中国人居到曲池东岸的地中海风的所受到的市场追捧。基于私人定制传世藏品定位的西安院子原汁原味中国精粹的正成为阶层的奢望理想;营销层面我们亦欣喜看到，基于行业细分告别贪大求全的社区商业营销机构智达商业的一击必杀所向披靡;运营层面我们欣喜看到，基于颜明立体商业定位的立丰国际熙攘爆棚的消费人流。基于席有良大明宫中央广场家居钻石店的家居奢侈品集散。

　　从城市到开发，从营销到运营，这些微末成绩星火榜样的出现，相信会像一片片涟漪，晃动整个市场的湖面，到达商业繁荣的彼岸。这就是市场的力量，这就是发展的魅力，只有经历了市场的寒冬、只有想清了发展的战略、只有拒绝了浮躁的诱惑、只有坚守了企业的灵魂，才能从多个角度共同构建起一座城市商业的繁荣、兴盛与持之恒业!

　　西安商业的过去与未来可追忆可期许，困局与破局有思行有星火，已有端倪，尚需燎原!

　　高伟

　　-草撰于2014年4月11日夜

　　高伟个人信息：

　　智达商业联合创始人;

　　楼市杂志俱乐部特聘专家;

　　西安商业房产网特聘专家;

　　大中华购物中心联盟秘书长;

　　全国房地产经理人联盟会员;