2014年下半年西安房地产市场预测

　　2014年下半年西安房地产市场预测：

　　供应“井喷”致写字楼“空置率”上升 高端住宅价格短期内上涨空间不大

　　“今年上半年，西安办公楼市场在相对稳定的租赁需求带动下，整体空置率有所下降;零售物业市场方面，两个优质项目建成入市，国际零售商积极进驻西安市场;高端住宅市场销售价格和新增预售量环比同比下降;工业地产方面，产业园和物流园品质逐步提升。”昨日，仲量联行发布了2014年上半年西安房地产市场回顾，并分别就办公楼、零售业地产、住宅、工业地产等四大物业形态下半年的发展趋势给出预判。

　　预测一：写字楼供应进入“井喷”期 空置率或将上升

　　据仲量联行西安分公司综合物业销售部总监佟恩介绍，根据仲量联行数据统计显示，今年上半年西安优质办公楼(甲级和乙级)净吸纳量达161,900㎡。此外，今年上半年西安甲级办公楼需求相对稳定。其中，金融服务类企业的升级需求表现尤为突出。乙级办公楼方面，上半年净吸纳量同比减少，但来自本地企业的自用需求持续增长。与此同时，上半年租赁市场成交活跃。

　　由于西安市场上半年没有甲级办公楼项目新建成入市，现有项目去化速度保持稳定，推动甲级办公楼资本值微幅上涨。甲级办公楼市场的平均资本值为每平方米15,900元，与2013年底相比上涨1.2%。租金方面，本季度甲级办公楼的平均有效租金为每平方米每月105.9元，与2013年底相比上涨0.8%。乙级办公楼市场方面，部分项目的入市抬高整体空置率，带动资本值下扬，环比下降2%至每平方米11,950元。另据

　　仲量联行西安分公司商业部负责人青疏影表示，近期来看，虽然甲级办公楼新增供应有限，但西安的优质办公物业仍无法单一依赖于优质外资企业，本地已有企业的扩租和升级需求将继续支撑西安甲级办公楼市场。自2014年年底开始，西安甲级办公楼市场陆续出现新增供应，短期内空置率可能有一定上涨，但持有型优质办公物业租金仍然平稳。乙级办公楼市场方面，未来大量新增项目建成入市将导致其空置率大幅上升，租户议价能力提高。

　　预测二：多个优质购物中心开业 零售业市场平均品质将提升

　　在今年上半年，西安零售物业市场租赁需求强劲，国际零售商积极进驻。仲量联行西安分公司零售地产招商业务负责人何碧铃表示，受国内经济持续放缓及电子商务飞速发展等因素的影响，西安零售物业市场进入调整期。多家百货及购物中心扩大儿童业态占比，以期带动相关餐饮、娱乐及服务等业态的家庭消费。截至6月底，西安零售物业首层平均有效净租金与2013年底相比上涨1.8%。

　　据何碧铃介绍，今年下半年，西安还将迎来多个优质购物中心开业。这些项目均位于发展前景良好的区域，并将以较高的硬件水平及强劲的品牌组合进一步提升西安购物中心的平均品质，促进西安零售物业市场的多元化发展。

　　预测三：投资需求大量减少 自用需求继续主导高端住宅市场

　　“自用需求继续主导西安高端住宅市场。”在分析和预测下半年西安住宅类物业的发展趋势时，佟恩指出，随着陕北投资客投资热潮退却，西安高端住宅市场的投资需求大量减少，目前主要以自用需求为主。加之由于西安取消商品房价格备案制度，开发商可自行调整销售价格，这将会进一步刺激西安高端住宅市场销售价格的灵活性。他认为西安高端住宅市场销售价格在短期内上涨空间不大。

　　预测四：工业地产发展崭露头角 未来优质物流项目集中高新区、城北区

　　在今年的西安房地产发展中，“工业地产”开始受到越来越多的关注，尤其是从今年开始，西安的工业地产正式进入全新发展期。据了解，西安的工业地产主要由政府主导开发，并逐步向市场开放。大部分项目都是由政府与开发商合作开发，但是开发商独立运营开发的趋势日渐增强。据仲量联行数据统计显示，2014年第一季度，西安产业园市场存量达到150万㎡，市场规模逐渐扩大。随着西咸新区于2014年1月正式作为国家级新区成立，政府给该区划分整个西安市50%的土地指标，并且提供强大的政策扶持。

　　仲量联行华西区研究部负责人马伟业分析称，未来西咸新区将成为发展潜力巨大的工业地产市场。他说，截至到今年第二季度，西安物流市场总存量为44万㎡。在物流市场高速发展的同时，西安物流市场目前存在的两极分化现象还需较长时间市场调整。在政府给予的大力优惠政策下，大量优质物流项目将主要集中在高新片区和城北片区。