西安取消楼市限购 房企促销将成普遍现象

“虽然在预料之中，但市场还是一片哗然。”有业内人士如此说道。

　　“打开微信，被西安放开限购的消息给刷屏了，看来大家对房子很关注啊!”一位西安市民在微信上感慨。

　　西安将从9月1日起全面取消楼市限购的消息传出后，引发广泛关注。

　　在西安实行了三年半的楼市限购政策戛然而止，将会在楼市掀起怎样的波澜?

　　“购房团”不会重现江湖

　　“政策放开了，有钱人不会再去扎堆买房吧?”西安市民李先生小心翼翼地猜测，前几年风风火火的“购房团”会否重现江湖?

　　西安房地产信息网副总经理李宇兵的观点很明了：不会!李宇兵解释说：第一，西安房地产市场相对比较理性，在限购政策实行前，投资房地产的人在买房群体中占比仅10%;第二，目前西安房屋静态收率(一年的租赁收入除以房屋总价)仅为3%，还不及银行定期存款利息，做房产投资并不划算;第三，房产税政策落地的预期也让购房者更加理性。

　　陕西省房地产研究会会长王圣学也持同样观点。他认为，一方面，与前几年相比，房地产市场已完全告别了高利润时代，且从卖方市场变成了买方市场;另一方面，楼市去库存压力很大。“有人说西安需要24-27个月时间来消化现有库存，这样说有些危言耸听，但事实上至少需要一年到一年半的时间去消化现有房源。”他说。

　　金地集团西安公司营销经理康学源也认为不会再出现大规模的“购房团”：“西安限购以来，大家现在买房子已经很理性了。”

　　二手房交易市场空间很大

　　按照西安市房管局取消限购的《通知》，要大力促进二手房市场交易，加快办证速度。西安科威国际不动产总经理程宾认为，这无疑对二手房市场是一个利好。与新商品房相比，二手房将来的发展空间更大。“举一个例子，目前西安二环以内在售新建商品房项目非常少，而二环以内属于西安的核心区域，如果有购房者想在该区域买房，二手房是最重要的选择方向。而这种趋势将逐渐从二环以内向外延展。”

　　“2012年西安市二手房成交将近1.1万套，2013年达到近2.4万套，翻了一番。今年截至目前，从我个人掌握的情况来看，西安市二手房的成交套数大概在1.8万套左右，全年保守估计也会超过3.5万套。从这一点来看，西安二手房未来市场空间会很大。”程宾说，“还有一个很明显的对此，今年1-7月西安商品房销售面积同比下降6%，而同期二手房成交面积增长了50%左右。未来这种趋势还将持续下去。”

　　李宇兵认为，目前西安二手房与新房的交易比率是1：7，也就是说二手房交易占总成交量不到两成。而在一些发达城市，二手房交易量要远远高于新房。

　　三环外房价想象空间不大

　　限购政策取消后，市场上出现房价上涨的预期，那么三环外房价上涨的概率有多大?

　　李宇兵认为不可能大幅上涨：“目前西安房子库存压力很大，也就是供大于求，购房者也比较理性，因此房价大跌大涨都是小概率事件，趋于稳定是正常情况。”

　　王圣学则认为，随着土地、人力、配套等成本的上涨，商品房价格很难降下来。具体到地理位置，三环外位置稍偏一些区域的房价可能会低一些，还有上升空间。即使这样，房价也不可能出现一天一个价、一月一个价的情况，毕竟房产高利润的时代已经结束。但未来，三环外也会变成市区，房价有一定的拉升空间。

　　程宾分析，随着城市化进程的加快，三环外的房子会有升值空间，但房价想象空间并不大。因为城市的核心往往是最具升值的区域，“这在世界上任何城市都通用。”

　　房价南北郊高于东西郊现象将持续

　　在西安房价不会大涨大跌的预期下，业内人士认为，随着限购的取消，西安房价会出现结构性的变化，比如，一直以来存在的北郊、南郊的房价比城东、城西贵的现象，未来可能会更加明显。

　　王圣学解释说，从历史原因看，城东、城西属于老工业区，上世纪六七十年代已经开发完毕，而南郊、北郊则从上世纪九十年代才开始开发，有所谓“蓝领”在城东、城西置业，“白领”在北郊、南郊买房的说法。虽然这几年纺织城建设、西咸新区开发及地铁开通对城东、城西区域房价有带动，但也无法改变北郊、南郊房价要比城东、城西贵的事实。

　　程宾认为，近些年来西安房价高的地方主要集中在南郊的高新区、曲江等地，近几年北郊的经开区房价也水涨船高，这种趋势会因为限购取消而表现得更为明显，毕竟谁都愿意在好地段置业，这与这些区域的居住环境等关系密切。

　　房企借势涨价可能性不大

　　取消限购，业内认为将大大利于房企。

　　高科房产总经理齐昱表示，需要肯定的是，取消限购对西安房地产市场的确是一个利好。但能否立竿见影还很难说。去年以来西安房价整体几乎没有涨，开发商也一直都有相关的营销活动。现在取消限购，开发商会根据市场的表现，进行更为灵活的促销。

　　“我们一直都有相关的促销来吸引客户。现在取消限购，我们会根据政策、市场现状、自身的成本等方面综合考虑，来判断是否会进行新一轮的促销。从全国副省级城市来看，西安房价处于中下水平，在房价并不高的背景下，我们未来的促销活动将更具灵活性和针对性。”金地集团西安公司营销经理康学源说。

　　程宾分析，去年以来，西安楼市销售低迷。开发商现在都着急走量，虽然利好出台，没有开发商敢借势涨价，而借势促销将成普遍现象。

　　“限购取消一定是非常提振市场信心的。但房企借势涨价也不大可能，毕竟库存压力很大。”李宇兵认为，销售不好的房企，会以现在的价格继续销售，或打折促销，而且打折促销的房企肯定会越来越多。但也不排除个别销售较好的房企涨价的可能。

　　王圣学也认为，取消限购给西安房企注入了“强心剂”，对其信心是很大的提振。滞销的房企会借政策“东风”加大促销。