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朱林:西安房企你方唱罢我登场 去化贯穿年末楼市

2014年10月15日 16:51   来源:三秦房产网

  继6月25日前后呼市在全国首先放开楼市限购后,目前全国46个限购城市中,尚未取消限购的城市寥寥无几。许多楼盘加大折扣力度,变换促销手段,但在全国楼市普遍调整的大背景下,未能消化高库存房量。有着“楼市风向标”之称的“金九银十”,在央行房贷新政下,观望情绪浓厚,成交持续不振, “救市”难破僵局。在这种情况下,西安开发商有哪些应对之举?购房者心态又有什么样的调整?有哪些变化呢?对此,三秦房产网编辑采访了房地产独立评论人、商业地产运营专家朱林,来看看他眼中的西安楼市之变。

  开发商竞相降价营销 外埠房企看好西安潜力

  从去年到今年,中国的房地产可以说发生了巨大的变化,是结束了一个快速增长的时期到达了一个薄利的品质时代。取消限购和央行房贷新政后房地产市场没有太大回暖,因为开发商更理性了,表现在开发商今年在报广上的投入大幅减少;同时由于资金紧张去化率低,开发商自主降价的楼盘数量增加了,而且降价的幅度和宽度都增加了。另外,开发商自主的现场活动增加了。作为房地产策划人的朱林谈道,今年以来开发商找他谈房地产形势的、谈定位策划、谈销售策略的人比往年也增加了。

  另外,外埠房企进入西安的数量在增加,进驻节奏也没有减缓下来。这说明从全国的房地产发展来讲,外地开发商仍然看好西安发展潜力。而西安本土的开发商在精益求精的同时也在积极的走出去,天朗地产就是一个旗帜。

  在朱林看来,自主降价是好的,但是开发商竞相降价营销却并不好。从现在电话营销增多了就能看出来,凡是有手机的都会或多或少受到这些电话营销的骚扰,这也使得房地产营销局面出现恶性化。这种竞争局面可能会把购房者的判断打乱,不知道何时下手了。

  营销模式多样 未来创新以产品为重

  除了电话营销,从根本来说,今年开发商营销创新并不是很多,但是营销模式变化很多,比如说微信推广、网上房屋银行等。不过,目前所谓的创新都是表现在营销策略、营销模式上,主要体现在推广、宣传、营销上,并没有影响房地产本身,今后重点会放在产品本身上。真正的产品变化体现在下一轮,即当前拿地开发的产品上。这些开发产品将更加突出项目的人性化、功能性,更加注重项目的品质等。

  目前西安一些大的房企已经在进行尝试,但是要其完全出现必须要在房地产市场进入完全竞争以后才能出现。市场目前并不是完全竞争的,完全竞争是供需平衡之后才出现的。这个过程中,对市场话语权逐步从开发商手里过渡到市场,再过渡到消费者手中,开发商想要卖的好就要切合购房者的需求。从目前来看,这个阶段不会太长,房企的开发周期一般为两到三年,从现在开始,可能明年下半年以后一些有特色的楼盘就会陆续出现。

  同时,经过十年调控,住宅地产投资性功能已经减弱,现在买房子的就是刚需、首改或品质性的改善需求。房地产税的征收已经明确,因此住宅地产去投资化大的形势已经形成。今后刚需会越来越少,而改善性需求会越来越多,这个过程不会是爆发式的,而是阶梯式的。

  购房者理性选房 购房好时机已经来临

  从购房者的角度来说,面对风云变幻的楼市,购房者也更加理性了,不再轻易的相信置业顾问的介绍,不再轻易的去下单了。当前市场供大于求进入买方市场,话语权掌握在购房者手中,因此置业者在不同项目间进行比较的过程变长了。购房者更多的是在持币观望,等待一个更好的价格出手。结合市场来看,各个项目优惠更多了,但是去化率却并不高,除了国庆前央行新政促使楼市小幅回暖外,并没有多大变化。

  从目前来看,今年的银十应该会真正形成,经过将近一年的购房需求的抑制,在央行救市政策的促进下会出现一个需求的短时间释放。另外,年底银行和房企都会要资金回笼,开发商降价幅度会增大以促进销售,因此,从现在到年底都是一个好的购房时机。

  去化贯穿年末 短期不会出台新政

  2014年还有两个多月就要结束了,在这段时间里,回款、去化将是各个楼盘你方唱罢我登场的主旋律。受到信贷政策松绑的刺激,四季度市场成交量将回升,一些改善型楼盘的库存压力会率先释放,进而使得房企的去库存压力减小。未来两三年,楼市处于清库存阶段,政府不会大规模刺激楼市,因此短期应该不会有新的政策出台了。

责任编辑:王琪
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