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李连源:西安楼市产品创新营销多变 去化绿色是关键

2014年10月14日 17:02   来源:三秦房产网

  今年以来楼市持续遇冷,而近段时间受限购解除和信贷放松政策双重影响,各“解限”城市成交略有回升,买卖双方的预期、心态正在发生变化。面对楼市各方声音,政府、购房者、开发商三者将开启怎样的博弈?在政策调整年下,房地产市场的黄金期还有多少年,何时才是入市最佳时间?作为新一线城市的西安,楼市现阶段的状态如何?又将会迎来怎样政策上以及市场体系上的变化?对此,三秦房产网编辑采访了陕西万人购房团团长独立地产评论人李连源,来看看他眼中的西安楼市之变。


陕西万人购房团团长独立地产评论人李连源

  房企之变 :库存积压加速产品升级改造去同质化

  今年以来,大小房企均面临一个库存积压的问题,这对房企来说是个重要问题,因为只有去化才能变现,才能求得生存和发展。在这种情况下,各个房企已经盖好的住宅产品已经没办法进行升级改造了,但是他们的促销力度会不断的加大。而一些分期开发的项目,有不少都在开发后期做了产品的变动,加大了产品个性化、差异化的力度,以及产品科技含量。其主要目的是为了区别于之前同质化的产品。

  如西安城西春晓华苑项目采用的“大模内置”,大大增加了建筑功能的使用寿命,就是一种变革。另外一方面,万科搞的全民经纪人制度等,这都是开发商在市场新常态下的举措,在大面积上是值得肯定的。

  市场营销之变:楼市寒冬倒逼房企营销革命

  面对高企的库存以及吃紧的资金链开发商患得患失,楼市寒冬使得优惠逐步高调和延长,然而普通的优惠促销已经很难打动购房者,每个开发公司都绞尽脑汁的在销售上下功夫,新媒体成为房企营销的重要手段。

  越来越多的房企主动触“电”,手机里楼盘优惠活动信息几乎每天不断。“扫一扫”足不出便可了解到最新的楼盘信息。有的甚至在售楼处就设置了二维码扫码活动,不管买不买房子,先扫一扫二维码就能获得一个纪念品。另外,电商、社区App等众多手段的使用也折射出房企变革的决心。这些都是房企在新形式下的应变之策。

  大多数开发商是摒弃过去的直接降价优惠的营销方式,越来越注重营销的功能性和眼球性。如西安春晓华苑项目近日举办的“寻找西安最美汉服女神”活动,充分利用了城西区域文化优势,依托古汉城遗址来打造汉文化。可以说,多渠道的精准营销以达成快速去化的目的,成为目前开发商的重中之重。

  购房者心态之变:楼市政策存疑 观望情绪浓重

  虽然西安9月放开了限购,10月放开限贷,但是购房者观望情绪依然很浓。因为并不是所有利好消息一出来就能推动市场,马上就将市场颓势逆转这是不现实的。从这个角度来讲,购房者心态主要有以下几点:1、购房者对中国经济形势存疑。目前中国经济运行形势是比较严峻的,而经济下滑和房地产调控不无关系。2、购房者对楼市的政策存疑。政策的初衷是加速各个房企的去化,并没有完全站在购房者的角度去考虑问题。房价还是虚高,没有降到合理的范围内。3、购房者对未来出台的政策存疑,比如说2017年即将出台的房产税究竟是怎样的构成、怎样制定、怎样执行,究竟是对存量房征收还是对增量征,这些都没有明确的话,购房者担心今天买了房,明天就要交税,这样会加大持有环节的成本。4、针对四季度各个房企均到了偿还银行贷款的高峰期,在此期间,如果市场持续胶着的局面,房企会不会加大优惠的力度。结合以上四点,如果能抓住时机,那么楼市去化增量是可期的。

  市场需求之变:产品结构待优化 住宅功能性需求提高

  相对于市场来说,购房者对于刚性住宅和刚改住宅的需求是基本相当的。经过多年的市场化,陕西的房屋持有量已经超过了80%,这些持有人中有相当一部分是有改善需求的。因此改善需求和刚需在未来是齐头并进的。在之前生产的大宗的产品中,其真正的科技含量是并不高的。另外,2000年之间建造的多层的混合结构房屋,因为结构安全也存在隐患,这些建筑的改造提升都是相当大的工程。由此分析,西安楼市目前的产品结构需要优化了,即之前是普通住宅的覆盖达到了80%以上,以后则将小宗产品占到20%,刚需产品占40%,改善型产品占40%,只有楼市的产品结构得到了优化,才能更大的覆盖刚需刚改群体。

  之前的住宅产品严格意义上只是满足了购房者基本的居住需求,对产品内在的品质和功能性要求不高,随着人们对住宅产品认识的不断提高,在功能性上的要求也提高了。另外,随着科技环保材质的运用,以及对于雾霾天气防治的需求日益增加等,市场对高科技、绿色、智能化的住宅产品呼声很高。绿色住宅的认定是由国家颁布相应的标准,要在建设中植入绿色环保健康的理念,从这方面来说,西安真正的绿色建筑很少,除了几个标志性建筑如长安塔等,真正运用到住宅的少之又少。不过,对于房企来说,这是一个循序渐进的过程,西安目前虽然仅处于一个初级的阶段,科技融入住宅多流于表面,但是绿色住宅已经呼之欲出。

  西安各板块发展齐头并进 绿色住宅大势所趋

  高新一片繁华、曲江日渐成熟、北城已经引爆、浐灞正在崛起、大兴新鲜出炉、西咸梦想之城……西安各区都有各自的优势,各区都有各自的潜力。以浐灞生态区为例,其依然是主打生态牌,所不同的是以前的生态概念仅限于在生态区中建房子,随着环保养生理念的普及和深入,在生态区中建设绿色的住宅才是大势所趋,即整个产品的品质得到了很大的提升。同样的,其他各个板块住宅的品质也都要得到提升,各个板块的发展是齐头并进的、绿色、智能、差异化个性化的住宅是西安各个板块未来大的发展趋势。

  四季度西安楼市稳健 市场亟需绿色差异化产品

  今年的市场是特殊的,其特殊性就表现在市场的自主调整,其不以任何的政策导向为转移。虽然在政策的作用力下会加速一部分去化,但是高房价依然是掣肘市场去化的一大障碍。在今年四季度,希望有社会责任感的房企尽量配合政府的相关举措,拿出足够的诚意来,加大优惠促销的力度。首先要把存量减少到合理的范畴内,其次是多建设一些绿色的、小众的、差异化的产品来丰富消费者的市场选择。总之西安市场是一个比较稳健的市场,市场不会出现太大的价格涨幅。在目前的价位下保持微幅增量的态势是各方都愿意看到的。

责任编辑:王琪
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