秦虹：行业的高速增长时期已经过去

　　2014西部商业和旅游地产论坛陕西峰会于2014年11月28日在西安曲江胜利召开，本次盛会由中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会支持，西安广播电视台《新居时代》、买房网联合主办，西部商业地产联合会、克而瑞信息集团、RET睿意德、泛商会西安分会、西部商业地产联盟、房价点评网、途家、商经网、陕西华阳旭升广告传媒有限公司协助举办。

    以下为住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹演讲实录：

秦虹

　　秦虹：大家下午好，关于房地产市场的判断众说纷纭。我 们认为中国未来的房地产市场将会从过去的转变成结构性机会，整个房地产市场出现和三个以前不同方面。一个是整个行业的高速增长时期已经过去了，我们从中国制度改革到2010年，这十几年里面，中国房地产市场经历一个高增长的时代，以销售量这样一个指标为代表，过去十几年我们常年保证在两位数的增长，今天房 地产市场总量很大，房地产再也不可能维持两位数以上的高增长的局面。所以房地产高增长的时代已经过去，这意味着什么?意味着对我们所有从事房地产投资的人来说，不可把过去房地产投资的经验复制到未来。

　　第二个变化，我们认为整个房地产市场，以新房交易作为绝对交易的时代即将过去，未来房地产走向发达国家的格局，有存量房满足绝大部分需求，新房满足需求的比 例越来越少。比如说美国，新房的满足量比例10%左右，我们中国过去所有的需求都是新房解决的，但是随着我们的总量问题，未来房地产市场二手房存量房市场 已经逐步崛起。40个重点城市二手房交易已经占到了40%，未来逐步的二手房市场也会兴起。意味着我们将来，我们房地产市场的需求，特别是住房需求，即使 仍然很大，甚至还有增长，但是对新房的需求有可能降低，我们对此要做思想准备。第三个，整个房地产市场以住宅交易为主要的市场格局，将会逐步的改变，非传 统住宅的增长时期，我们认为未来是可以预期的。在这种情况下，房地产市场从整个的从事性机会变为结构性机会，这样对企业的创新就非常的重要。

　　今天整个大会围绕商业和旅游地产的发展，围绕着未来的转型和创新来研讨，我觉得在机构性机会下显得特别的重要。未来的结构性机会下，什么样的能力对开发商企 业最重要，我们认为就是专业化能力。过去无论企业投资人对房地产懂还是不懂，只要有钱拿到地就可以有赚钱的机会，在新的形势下，我们必须面临着转型和创新 发展，这些转型和创新发展，具体到房地产液态上来说，我们到底应该怎么做?我们总结一下今年以来，房地产取得一些成功的经验，大致可以归纳为以下几点。

　　第一个方面住宅开发。由于住宅的总量问题，我们已经基本解决，未来有需求，我们新增的能量已经足够的大，未来还能不能做住宅，主要取决于以下三个能力。第 一这个企业有没有快速资金周转的能力。第二你这个企业有足够强的成本控制能力。预计未来整个销售的增长速度都会明显的下降，劳动力成本明显上升，这个时候 开发房地产的利润空间一定受到挤压，这个情况下决定你做传统住宅是否能够可持续。第三个你产品的创新能力，你做出来的住宅，和别的企业做的住宅有什么区 别。随着我们供求关系，从过去的总体偏紧到现在的总体偏松，市场的竞争会越来越家居，做不做传统住宅，还取决于刚才的三个方面。除了传统住宅以外，以改造 升级和管理提升为核心的存量房再开发。城市不断的郊区变市区，已经法仍了多次变化，但是郊区上盖的房子，但是房子是在郊区的标准下建的建筑，这些建筑面临 着和地段同步升级的开发。这是上海的一个写字楼，投资之前每平方米的租金3.5元，经过改造之后，这个写字楼的租金涨到了7块钱，租金整整翻倍，说明存量 房的开发空间是非常大的。关键是我们在大城市有没有能力，有主要的开发企业，做出存量房的改造，以管理提升为中心这样一个存量房的开发，我认为是特别值得 关注的。

　　第三个方面，我们的转型和创新。我们可以关注到以资产 管理为核心的商务楼的开发和运营。我们未来住宅楼的速度会明显放缓，特别是上午办公，这样一些楼宇，未来在某一些地方，一定有未来很好发展的情景。为什么 这么说?主要原因在于中国面临非常明显的趋势，就是我们产业结构的升级。大家看这个图，中国经济总量是第二位，服务业在中国总量占的比重还不及世界的平均 水平，未来按照我们国家所描绘发展的蓝图，我们到2020年，我们要实现两个翻一番，戏总书记说了，从现在可是保持每年7%的增长速度，7%如何达到呢? 我们现在显而易见的是出口仍然受到世界经济低迷的应该，不可能回到2000年的时代。我们靠传统的制造业，目前主要的任务是去产能，现在65%的企业产能 利用率不到75%。我们发展很大的潜力就提高服务业在经济中所转的比重，我们的转型和调整正在开始。从去年开始中国第三产业的比重已经超过了第二产业，今 年虽然中国GDP的增长没有像预计的7.5%，但是今年的就业是最好的时期，为什么有这么一个格局?主要就是第三产业。

　　随着第三产业的发展，我们产业的升级一定会带来第三产业所提供服务的办公商务楼宇的需求。因为这样一个图，我们可以清晰地看到，并不是所有的地方商务办公楼 宇的需要有同样的空间，主要是产业结构升级快的地方商业楼宇的需求更快。比如说北京和上海两个一线城市，这两个城市每个城市都有2400多万人口，这两个 城市都是全国房价最高的城市，但是这两个城市在房地产市场上有很大的细节不同，上海市区写字楼的价格没有北京的贵，但是住宅高于北京。为什么会有这样的情 况?上海的住宅价格高于北京，而北京写字楼的价格远远高于上海，我认为其中背后的原因应该是产业结构导致的。

　　北京2013年整个GDP的构成里面，第三产业的比重占到77%，2013年北京一共新增业43万人，北京的产业机构里面，77%是服务业，一年新增加43 万个就业人口，这些人一定要到办公室去上班，所以北京的写字楼需求是比较大的。对于整个产业构成里面，北京77%是第三产业，上海只有62%，所以尽管两 个大城市，人口总量、人口的新增就业，以及一线城市很多一样的地方，但是具体在细微的细节上还有有很大的差异。我们看好未来中国产业结构升级对办公商务产 业的需求，但是一定要关注那些升级快的地方，从事第三产业人口增长多的地方，办公写字楼的需求才会大。如果一个地方虽然有新增人口，但是这些新增就业 90%就是从事第二产业的新增就业，将意味着这些新增就业到工厂去上班，他们对办公写字楼的需求很有限。在未来整个房地产市场是一个复杂的格局，不能像过 去十年我们稍微盲目一点的投资。

　　我们要关注的 以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产。未来我们也认为它的发展前景非常好，是因为或不仅仅是产业结构的升级，我们现在还面临着消费结构的升 级，当吃穿住都解决的时候，有相当一部分投到旅游度假。2012年中国境外旅游的消费跃居世界第一位，中国消费的能力足够强，国内旅游消费的人数也是非常 的强大。这意味着我们在消费结构升级大的北京下，我们的旅游、养生、渡假的需求一定是非常大的。如何做旅游地产，我们看到有些企业做旅游地产并不成功，为 什么?最基本的是打着旅游地产的旗号做着普通房地产的事情。未来房地产其中主要的液态，旅游地产如何发展，我觉得有两条值得我们开发企业格局关注。第一， 你这个地方真正有休闲度假资源，真正能够充分利用这部分资源，开发旅游地产才有前途，而不是随便起个名字就能做好旅游地产。

　　第二，如何把旅游地产和旅游服务有效的对接起来。未来除了养生度假修休闲的产业值得我们关注之外，还有就是以服务配套为核心的养老服务社区的开发，老年服务 社区为什么我们看到未来发展的前景，主要原因就是中国的老龄化，关于老龄化通常有不同的指标衡量，按照世界通行的，开始进入老龄化的指标，这个国家的人口 65岁以上的人占到整个人口的7%就开始进入老龄社会化，按照这个社会衡量，我们进入老龄社会的时间是2000年，2000年中国65岁以上的人就已经占 到总人口的7%，但是我们面临的问题，第一未富先老，发达国家进入老龄社会的时候，人均GDP都在5000美金以上，2000年的时候中国人均GDP是 800美金左右。第二，我们是未知先老。第三，我们是未备先老。今天到中国的独生子女这代家庭的父母陆续退休，他们如何养老，面临的是一个很大需要研究的 问题，因为中国历史上，传统上如何养老，一定和穷的传统上的养老就是多生孩子，我们多生孩子解决养老问题，这是中国历史几千年的传统，但是独生子女家庭以 后，这些老人如何养老，一定和居住方式有密切关系。现在我们以服务配套为核心的养老社区的打造，适合大众养老社区服务的开发，我们现在还看不到，但是我认为未来的前景是非常值得我们关注。

　　我们房地产 的服务领域，基于互联网技术的支撑来扩展房地产的服务领域的发展，未来的机会也是非常非常多，意味着中国房地产从过去单纯的开发，未来变化了既有开发也有 服务，这个市场空间也依然非常大。中国的房地产市场还有没有机会?我们认为当然有机会，但是这个机会和过去的机会决然不同，未来靠你趋势的判断，靠开发企 业的转型和创新，所有这些都意味着开发企业都要有非常强的专业化能力，在这种背景下，整个行业的重组、转型、结合已经在所难免。中国房地产环境在有优胜劣 的过程中逐步走向成熟。