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蔡云:中国房地产的未来需要探索新模式

2014年11月28日 15:52   来源:三秦房产网

  2014西部商业和旅游地产论坛陕西峰会于2014年11月28日在西安曲江胜利召开,本次盛会由中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会支持,西安广播电视台《新居时代》、买房网联合主办,西部商业地产联合会、克而瑞信息集团、RET睿意德、泛商会西安分会、西部商业地产联盟、房价点评网、途家、商经网、陕西华阳旭升广告传媒有限公司协助举办。

    以下为中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云演讲实录:


蔡云

    蔡云:尊敬的各位来宾,在中国经济特别是房地产产业经历了2014年动态起伏的一年当中,到了年底我们同行能够坐在一起细心盘想中国房地产的未来怎么跟我们国家的宏观经济一起结合探索新的方式,是我们每一个房地产人需要思考的问题。作为商业房地产的单位,我们对商业房地产有多少年的思考。今天我们欢聚在古都西安,西安自古以来就是商业云集的城市,2013年习总书记对商业地产新的提法,包括海上和陆上丝绸之路的发展,对我们西安商业地产的发展,我们会有更多的思考。从商业地产来看,现在面临商业地产应该是一个怎么样的形式发展?大量的进入旅游商业市场的发展,2014房地产地产,深化改革,适应“新常态”发展。当前经济三大特征。第一,快速增长的换挡期,30年9.8%的增长是奇迹,日本15年,亚洲四小龙20年。第二,结构调整的震动期,政府投入大服务业占比大于第二产业,高新技术、装备制造大于工业平均值,居民收入比重在国民收入分配比例提高。第三,以往增长政策带来负面影响的消化期。

  房地产市场特征,大家现在可以看到,每一个经济评论,都在评论中国经济的增长速度能达到什么样的水平,更多的是担忧,我们房地产的情况是这样的,首先第一房价是下降的。有政策和房地产开发企业,我们共同去库存、去化成为主题。国务院加强棚改、加强公租房的资金。同时新型城镇化建设是我们房地产开发的一个主题词。对于房地产市场,一是与宏观经济民密切相关的,第二于国民经济三期叠加相对应。我们的商业地产市场,三季度中国商业地产市场增长平稳,与第二季度相比,上升2.5点,环比微涨1.9%,同比涨幅2.6%。显示了商业地产整体继续回暖态势。2014中国商业地产地产典型特征。

  市场需求:1、体制改革为现代服务业提供发展的广阔前景。2、产业结构的调整使服务业更加细化。3、人口城市化和聚集促进了商业地产的配套服务的发展。行业发展,1、投资量的增长,多数房企涉及商业地产。2、房地产开发模式发生变化。3、产品更加丰富。4、以城市综合体为代表的商业成为主流。目前从中国商业地产总体来看,过剩的商业地产带来什么样的问题?我们目前国家商业地产带来了同质化的问题和开发量多过的问题。我们现在包括万达的企业,都形成了“百城万达”。在二三线城市,甚至五线城市,都提出城市综合体的概念,购物中心,我们可以看到2013年国家的购物中心是2000多个,随着每年100多个购物中心的建设,到2015年我们城市购物中心达到5000个,开发面积3亿平方米。零售企业在进驻过程中,会遇到同质化的问题,会遇到市场饱和的问题,零售企业在现在是一个萎缩的状态。一方面我们大量在开放另一方面零售企业进不来我们的商业带中。第三,每年到年底我们的开发商都要被问到,电商和你们谁输谁赢的问题。

  影响中国商业地产发展因素。近些年对商业网点和地方整体规划,遇到粗放管理,带来了市场危机就是市场失衡。第二,房地产开发商,缺乏运营的经验,我们往往用住宅开发的思路套商业地产的开发,几年下来是行不通的,我们的人才遇到了更大的问题。我们商业地产遇到更大的问题就是我们融资成本的问题,一个商业地产和住宅地产两个截然不同的产品。商业地产就是开发资金的进入,同时运营的时候有运营资金退出的问题,我们要资产证件化,真正的金融创新模式到现在为止,迟迟没有出现。真正在中国大陆运营好购物中心,包括一些老的购物中心,真正它的资金来源,靠资产的证券化来的。金融体制的创新解决商业地产资金瓶颈的最大问题。目前我们行业进入调整期,政府逐渐放开了政府干预,市场的自行调解将促使城市分化加剧,对于土地资源紧缺、市场需求旺盛、消化能力强的一线城市,市场形势仍然比较乐观,与二线及三五线城市之间的差距也将更加突出。

  这些问题给我们带来商业地产发展方向的一个思考,我们可以看到经济转型和新型城镇化为我们商业地产带来一个内在的潜力,在转型过程中,我们第二产业会逐渐被第三产业代替,旅游地产、商业地产会遇到新的机遇,对我们的房产细分市场提出了一个更好的发展方向。商业地产实现并购和整体加速,投资关心我们的价值洼地,我们可以用商业地产的开发模式,在整个资产得到增值保值以后,商业地产是一个金融体。只有互联网和商业地产密切结合,才能创造新的商业价值。我们商业地产,更多跟互联网更多发展,实现O2O,O2C的发展。商业地产和互联网之间达成一个主动的融合,才能促进商业地产的发展。商业地产的一体化,商业地产不简简单单的是百货写字楼,要把商业地产作为城市骨干发展扩大当中,发挥它的综合效应。商业地产蓝海在社区商业。我们开发商盖了这么多商业地产以后,很多问题没有解决,近些年来社区商业是我们商业地产的海蓝,它规避了很多购物中心和商业中心同质化的问题。

  在我们国家,无论是办公楼的租户,还是商业的商户,都希望有一个非常好的办公体验,休闲娱乐体验,生活设施体验,那么开发商在我们做商业地产的时候,我们一是引领市场,第二个要顺应当前的市场发展,这是我们商业地产唯一的出路,也是融合市场、适应市场的方向。

  今后的房地产开发商做到几点:第一,调整心态。由原来的粗放开发到现在的精细运营。第二,虚实结合。实体空间与虚拟空间的互动。第三,线上线下。第四,业态完整。第五,文化为本、创意为魂、营销为翼。用它作为我们整个,包括商业的街区、购物中心,包括旅游地产的产品,才是我们的发展方向。作为商业地产,作为房地产开发企业,在整个市场开发当中,我们扮演了市场的主力军,真正的市场,完全在于我们对市场的理解和把握,在西安这样一个美丽的城市,有这么一个好的商业基础,又是全世界著名旅游的城市,未来的商业地产我们是有信心的,信心比什么都重要,信心过程中,真正做好商业地产的精细化的制造,未来商业地产属于我们每一个开发商,属于在座每一个消费者,谢谢大家。

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