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韩健徽:我国商业地产发展的过去和未来

2014年11月28日 16:02   来源:三秦房产网

  2014西部商业和旅游地产论坛陕西峰会于2014年11月28日在西安曲江胜利召开,本次盛会由中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会支持,西安广播电视台《新居时代》、买房网联合主办,西部商业地产联合会、克而瑞信息集团、RET睿意德、泛商会西安分会、西部商业地产联盟、房价点评网、途家、商经网、陕西华阳旭升广告传媒有限公司协助举办。

  以下为中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国步行商业街工作委员会主任韩健徽演讲实录:


韩健徽

韩健徽:尊敬的各位领导、各位来宾大家下午好。

首先第一个方便我们简单回顾一下,我国商业地产发展的历史,我们不能够忘记我们的历史。更多商业地产的发展到目前分为两个阶段,概括起来就是两个十年。第一个阶段从1992年到2002年这十年的时间,当时的背景下大家可能清晰地记得,我们城市化进程不断加快,我们城市到处是工地,不断的拆迁。在经过50年左右,50年到100年的时间,我们发达国家从衍生出来的各种各样的零售液态,在中国大概10年左右全部具备了,所以等等一系列因素,催生了我们商业地产。开发商是非常头疼的,我们蔡秘书长在住建部,我们来自于商务部,从体制上也可以看得出是两个产业,从过去的两个产业,我认为商业地产逐渐形成了一个边缘产业,大家有一些重合点。第二个十年,从2003年到2013年,我国商业地产的发展经历了第二个阶段。在这个阶段我想表现最为突出的两个标志,一个就是开发商开始进军商业地产,另外零售商也开始进军商业地产。在开发商和零售商双向进军商业地产的过程中,从过去的租赁到拿地,开始自建,有的甚至打造自身零售的品牌,国外的零售基金也开始进入。我们商业地产开始逐渐发展成为独立的产业,这个独立产业是1+1=1,效果是1+1>1。

第二个方面我们商业地产的功能和作用有哪些。首先有城市发展的功能。“城市”由“城”和“市”组成,“市”就是我们的商业,这是我们国内商业城市的照片,我们的商业在城市中的作用。我们城市的领导叫市长。第二个功能商业繁荣的功能。商业地产项目,经过高度的聚集形成我们城市的商圈,从全国很多城市来看,一些传统商圈,它的经营额有的达到了30%,有的甚至达到了50%,所以可以这么讲,我们的商业地产一大喷嚏,我们的社零就会感冒。左边的照片是台北的西门町,他们叫商业步行街区。第三个功能就是社会与服务的功能。作为商业地产开发商,特别是大型的开发商,记得几年前在一些城市,开发商打出这样一些标语和口号,我是城市运营商,我是城市的服务商,口号我们不去评论它,但是商业地产具有商业和社会的双重属性。一个城市成功的商业地产项目成为我们弘扬商业文明、构建和谐社会的重要载体。也是展示我们城市经济发展、社会主义文明标志区域。浓缩历史文化、体现地域体征的集中亮点。反映我们城市风貌,凸现城市精神的综合象征。一个城市的商业是这作城市的窗口也好、名片也好、客厅也好也不为过。第四个功能,品牌互动功能。一个成熟的商业地产,形成我们一座城市其别于另外一座城市的好,也可以实现城市品牌的相互互动的提升。这是纽约的时报广场,每年新年来到的时候,全球十几亿的人目光都会关注它。这个时报广场,几十年国内包括香港也出现了将近30个有叫时报广场,有叫时代广场类似的项目。第五个功能,产业融合的功能。在一些著名的商业地产项目里面,往往集聚着对本城市、本地区,乃至区域国家,乃至于全球具有影响力的龙头产业。这几年非常时髦,追求地区区域的总部,有亚洲的,可能也有全球的。第六个功能,区域拉动功能。一个成功的商业地产项目,可以拉动一个区域成为一个城市的商业中心、商务的中心、商贸中心、展示中心、服务中心,乃至社会活动中心,像这样成功的案例,在全球范围内至少有50年以上的历史。麦当劳它是做餐饮的,同时也是做地产的。大家也熟悉,美国纽约的联合国总部大厦,建这座大楼,整个区域带动发展。我们非常熟悉的高尔夫球场,高尔夫本身赚钱不多,带动其他的很多会升值赢利,起拉动的作用。大家知道北京有一个世界最大的单体的SHOPMALL叫世纪金源中心(音),在开创初期争议不断,社会上议论你们怎么看,当时金源集团的一位老板跟我讲一句话,我印象非常深,他说我做的不是金源MALL,我做的是世纪城。大家也是非常熟悉的一个案例,就是上海的新天地,到今天为止,新天地酒吧这一部分,盈利程度还是有限的,但是周边拉动的增值效果还是非常高的。

第三个方面,未来发展的趋势来看。从2014年到未来的10年之间,我国商业地产的发展将会进入一个叫做产业融合发展的时代。这也是我们商业地产进行二此腾飞的过程。不管你信不信,反正我信了。不仅仅是一个预测,很多城市包括一些开发商,特别是一些品牌开发商已经在付出实践,这个趋势具体表现为5个方面。第一,商旅文产业和的方向发展。我们从传统的单一的商业地产向功能复合化的融合演变。我们现在的商业发展,单一的内环的发展已经不能适应需求,几年前年提出,商业有卖点、旅游有热点、文化有亮点。它是一种深层次的互动,也将会是一种效益的倍增。第二,更多融入中国元素和地域的符合。我们现在国家也在倡导软实力来打造大国,文化强国。本月我到合肥去考察参观了合肥万达的展览中心,大家知道万达在12年已经成立了文化集团,合肥的展示中心外形是一个大鼓,为什么是一个大鼓?因为在安徽,安徽是著名的凤阳花鼓,在12月20号,万达在武汉,大家可能听汉秀,他们在江西的项目,外形比如说瓷器、茶等,更多融入中国元素。我们很多项目同质化,我想通过我们的地域特色,才使我们自身具有不可复制性。我们在探讨商旅文融合,包括突出特色的的时候,我们有一种倾向,我们有一种盲目性。我们大家可能都认识到,要有文化都这个文化到底怎么体现?这张照片大家可能不太理解我想表达的思想,这是功夫熊猫,熊猫是中国的国宝,功夫是中国的国粹,美国人把功夫和熊猫结合到一起赚我们中国人的钱。这是在日本福冈的一家购物中心,它是金木水火土。现在外国人把中国的文化元素有机地融合在我们具体的项目之中,五行也是我们的传统文化融合进去。在我们商旅文融合,文化的梳理方面,我们确实有很多的文章可做。第三,线上和线下有机的结合。第四,这是一种思索,轻资产的经营模式将逐渐会被追求,大家可能会了解这样一个信息,今年8月份万科和国际上的一个著名的资本集团进行合作,双方共同成立平台公司,但是万科在这里面所占的股份只有20%,国外的资本占到80%,由这个平台公司收购万科既有的一些商业地产的项目。同时再成立专业的运营公司来进行运营,它的出口就像蔡秘书长提到的商业地产的证券化。现在有几种情况,一种是不管了,一种是尽量的运营好,还有一种就是采用轻资产的模式。目前成熟的案例还不多,但是我想应该是一个方向,是非常有效的一个探索。第五,更多体现城市发展和社会服务的功能。在这个功能里面,前面我也谈到一些,我们山野地产项目和城市发展的服务紧密相连。特别提到一点,我们在城市规划和我们商业地产开发商开发过程的理念方面,我们还要进一步提升,大家可能也注意到,近十年全国很多城市功能分区,这种情况非常的突出,园区也好、科技城也好,大学城也好,什么什么也好,大家可能会注意到,我们每天在上下班的时候,城市与产业园区之间形成“潮汐”式的流动。近年来西方最先进的规划理念,我想应该是反对严格的功能分区,不绝对的、不单一的把城市的功能分割成为若干个色块,而是主张功能比较齐全的“马赛克”。我们有自己的国情,但是我们能不能做到我们集中与分散相结合,大色块与马赛克相结合。

商业地产可持续发展也好,还是成功也好,我们努力实现345的目标。3就是努力把我们的项目打造成为商业繁荣地、旅游目的地和文化展示地。4是我们要努力实现高客流量、高经营额、高知名度、高回报率。5就是努力把我们商业地产项目打造成为历史有根、文化有买、商业有魂、经营有道、品牌有名的项目。

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