金乾生：没有房地产就没有中国的城市化

　　2014西部商业和旅游地产论坛陕西峰会于2014年11月28日在西安曲江胜利召开，本次盛会由中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会支持，西安广播电视台《新居时代》、买房网联合主办，西部商业地产联合会、克而瑞信息集团、RET睿意德、泛商会西安分会、西部商业地产联盟、房价点评网、途家、商经网、陕西华阳旭升广告传媒有限公司协助举办。

金乾生

　　以下为产业经济专家、西安市渭北工业区领导小组办公室专职副主任金乾生演讲实录：

　　金乾生：大家下午好。 我给大家分享的第一个观点叫没有房地产就没有中国的城市化，为什么这样讲，是因为我们做开发区也罢，我们做城市建设也罢，我们是没有钱要搞开发区，没有钱要搞建设，钱从那来我们首先要面对这个问题。

　　第一我们要看一下中国房地产的来历，房地产怎么来的，中国的房地产我们都是亲身经历者，应该说房地产是改革的产物，是住房制度走向市场化的一个产物，因为住房制度过去是福利化的，通过改革走向市场化以后，这一个房地产发展加快，利用市场力量推动房地产发展，房地产本身对快速解决我们市民的住房困难实际上发挥了重要的作用。另外一个房地产是我们城市化的一个巨大的引擎，是城市里面建设的最重要的手段，刚才讲的没钱要搞城市建设，钱从那来，我是西安高新区干出来的，大家知道西安高新区，经过市长批示借钱的，借了十万块钱，十万块钱能搞开发区吗，所以要借钱，借了钱要搞土地开发，包括基础设施的套建设，这些钱投进去以后，怎么回来，做开发区大家知道核心是发展产业，产业部分是赔进去的，所以做开发区一般都了解，开发出来的地一分为三，三分之一做公共用地，这三分之一是完全赔掉的，还有三分之一是招商的，招商你用成本价去招商，你连想都不要想，你要招大企业来，大家知道三星落户高新了，什么政策大家知道，公共用地是赔进去的，产业用地是赔进去的，赔的钱从那来，从商业开发用地来，所以到现在为止我们的经济发展遇到了巨大的问题，问题怎么来的，把房地产这样的手段已经打成瘸腿驴了，你的整个经济发展就遇到了巨大的问题，现在各地要搞建设，尤其我们西部地区，我们是后发展地区，把地方融资平台卡住，你政府既使有地也那不来钱，这是我们现在遇到的也是算经济发展中间巨大的问题，房地产在这个中间，实际上是金融的一个部分，是金融业的一个部分，对地方政府来讲，发挥了一个巨大的融资的过程，是我刚才讲的过程。第三个房地产是拉动城市经济发展的重要力量，它本身是做城市平台的，做其他产业发展的条件和环境的，所以不做房地产你怎么做其他的产业，有些地方也做产业园，没有基础设施，水电都不到位你怎么做，所以真正的，当年我们在高新区起步的时候，也遭到了很多的垢病，就在那个位置，能把房地产做起来就相当的不容易了，因为有了房地产打基础，营造环境，集聚人气，所以那个地方科技产业才一步一步发展起来，房地产对整个城市产业的发展业提供了重要的支撑，所以第一个观点没有房地产的发展，就没有城市化的程度。

　　第二，房地产与产业化城镇化关系是密不可分的。第一，产业化是城镇化的灵魂，城镇化是产业化的载体，这两个关系缺一不可的，我有一个观点，我们人类社会伐木到今天为止，任何一个经济形态一定会对应他的社会形态，比如说狩猎经济就对应母系社会，因为男人出去打猎，形成一个一个母系部落，游牧经济，以放牧为生，社会自然而然就变成了父系社会，我们后来以地为生做农业，我们的社会形态必然是村落社会，城市化就是因为大量德人聚集在一起搞工业化，工业就是规模化生产，在规模化生产的情况下，人聚形成了城，要交易所以形成了市，城市就诞生了，现在我们讲十八大以后，中国的城镇化建设要加快，所以城镇化的前提是什么，是产业化，不搞产业要城镇干什么。第二，房地产是产业的配套条件，与城镇化的一个途径，城镇化是房地产，给房地产提供了需求和动力，这两个也是密不可分的，我们不要单纯的离开产业谈房地产，产业的房地产，把产业做成概念的房地产，这种房地产是没有生命力的。第三，大家讲房地产泡沫，实际上房地产泡沫和房地产危机，并不能单纯的去看它的数量和价格，这个房子价格太高了，房子盖多了，是以什么为依据是以产业的发展比例失调造成的，如果房地产和所承载产业比例关系失调，房地产必然受阻，它不仅仅会影响到产业发展，同时会影响到自身。现在大家问房子的价格，除了住宅就是住宅，所以你要想房子价格上去可能吗，我说我们的政府除了卖地盖房子还会干什么，还想干什么，下面三四层搞商业，上面不是办公就是住宅，这样的话价格能上去吗?房子的价格要上上涨不可能的。

　　第三，解决低收入者的住房，是房地产业不能承受之重。房地产业是商业化的，不承担一个社会解决低收入者住房的问题，这样的责任，任何一国家，世界上再发达的国家没有一个国家靠房地产商业住房解决低收入者的住房，房地产兼有房地产和资产的双重属性，在国外拥有房地产就是资产的象征，还有我们现在大量的在建经济适用房，我个人认为经济适用房是政府行为的一个变异，是为了体现政府清明的形象，然后又大量的搞这个东西，这个同时也是房地产改革制度的一个倒退，你说一平米现在西安市，像从3000—4000不等，这个价格算什么房子，是不是真的低收入者就能买的起这样的房子，恐怕不是，所以它真的是你大量的建了以后，对房地产来讲是一个灾难性的。解决低收入者购房怎么解决，国外普遍廉租房，政府出钱把房子盖出来以非常低廉的价格租给大家住，刚才下面我们年轻的女孩子问，年轻人关心自己买房的问题，廉租房价格比我们的物业费都低，自己再努力奋斗，买房，都是这样的过程，哪像现在我们的父母负担这么重，孩子长大了要娶媳妇，城里人买房，农村人盖房。

　　第四，新型城镇化是房地产发展的重大历史机遇。也是房地产发展的大方向，在中国来讲对我们从事房地产业的人提供了新的历史机遇。我们回顾一下中国房地产发展，我认为经过这么几个层次，第一个阶段从房子到产品阶段，我们最早单位自己盖房子解决买房的问题，我们是排队，一年一年翘首以待分房，下来是产品到商品的房子，把产品搞成了商品，到商品阶段时候有了品，有了服务，后来又过几年，商品开始向环境发展，就是我除了买房子，住房子我还要环境，还要享受环境，这个里面就有了配套和生态，再下来就是环境到主题，主题现在比较火，主题地产现在比较火，工业地产，文化地产，还有健康地产，等等现在五花八门都出来了，主题地产因为我们和产业的脱节，现在对地方政府来讲，已经变成了用概念圈地的一种方式，已经不太受欢迎了，已经做了的，除了商业地产还好，其他的现在基本上都不怎么景气，今天我坐在清华科技园董事长的身边，他是做科技地产做的比较成功的，他做的科技园地产就是我要讲的城镇化地产，刚才讲孩子要娶媳妇要盖房子，孩子要办工厂要盖房子，老人要看病，你要有医院，你得盖房子，所以房地产本身来讲没有什么错，没有什么需要或者不需要，它必须的，但是我们必须会做，刚才我非常赞同韩会长刚才讲的旅游地产与文化与商业地产的融合，跨界融合，我认为融合本身最后形成的形态就是新兴的城镇，有产业作为他的灵魂，多业态跨界融合是房地产生命力所在，刚才韩会长讲的，咱们今天下午在曲江开会，曲江的地产成功不?曲江的地产绝对成功，曲江现在缺什么，每年到曲江旅游的人数是多少，今年到西安旅游的人数超过1.2亿，我们的旅游除了卖本票还有什么，景点也罢，文化也罢，都是吸引力所在，门票多了就是吸引人流的门槛，门票不是我们发展旅游业应该有的商业模式，吸引人过来干吗?商业消费，现在到曲江来有商业消费吗，外地人想吃陕西小吃去哪吃合适呢，没有，想购买陕西当地有特色的东西有吗?所以地产抛开产业就苍白无力，还有旅游是景点旅游吗?就是文化旅游?文化在哪里，你能找到吗，旅游和文化和商业融合发展我们必须的去这样做，除了拿曲江举例子，在我们西安的，或者陕西的，我们那个什么县有一个类似农家乐的旅游很火，就是因为把文化和旅游密切结合和当地餐饮结合，商业结合，整个发展的比较好，另外就是广东一个企业，我在珠海航展期间他和我讨论，把飞行和运动还有休闲多业态符合，搞飞行小镇，他现在在江南选了一块地搞那个，这个镇专业指向非常清楚，就是爱好飞行的人到那居住，休闲，商务准备的，所以那个镇的品质大家一想就知道，他的产业是什么?很清楚，自然风光，再加上这样一种科技产业，再加上休闲和商业，所以我认为未来得发展。今天是曲阳让谈一下商业地产，蓝天有一个家具工业园，是民营企业做的，政府没有花一分钱，现在那个地方聚集了一个产业链。

　　总而言之，第一，差异化定位，不要建某一个企业做的好大家一哄而上。第二专业化分工。各自做自己的专业。第三，链条化配套，按产业链方式做。第四，城镇化承载。我们最终做出来的是房地产人的努力做出来的是新型的，有产业聚集的，我们整个国家会建的越来越漂亮，越来越美丽。