卢卡：从品牌分析的角度讲商业地产

　　2014西部商业和旅游地产论坛陕西峰会于2014年11月28日在西安曲江胜利召开，本次盛会由中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会支持，西安广播电视台《新居时代》、买房网联合主办，西部商业地产联合会、克而瑞信息集团、RET睿意德、泛商会西安分会、西部商业地产联盟、房价点评网、途家、商经网、陕西华阳旭升广告传媒有限公司协助举办。

　　以下为意大利奢侈品专家、Excellence Outlets高级副总裁卢卡演讲实录：

卢卡

　　卢卡：因为今天时间有限，在接下来的演讲当中给大家更多的信息。

　　在我之前的几位演讲者已经告诉了大家分析，以及我们现在面临的问题在哪里?因为刚才大家已经接收到了各个方面完整的信息，从我的角度来说，将会从品牌分析的角度地位。现在各种各样的地产的发展，商业需要品牌，怎么样建立，怎么样引进，我代表意大利的官方给大家一些信息和启示。

　　中国现在有非常非常多的这样商业化的建筑，尤其各种的商业中心，现在我所知的状况下，建设的非常大的商业中心有400—500家。而且大家也知道及现在有各种各样新出台的政策，以及新的规章制度，让我们看到，从去年到今年，国外的奢侈品销售有非常大的下降的，越来越多的国外的奢侈品商有更多的考虑，一方面因为中国国内销售量下降，另外是因为我们有新的政策，但是他们还是比较乐观的，虽然销售量下降了，但是有很多的人到国外去购买消费品。

　　我们提到的消费品商，首先考虑的是整体形象，其次考虑的是店铺的位置，还有就是销售量。我们现在的地产项目都建立的十分优秀，他带过欧洲的知名的厂商过来看，因为购物中心看起来建的非常辉煌，规模非常大，让他们困惑的地方是他们不知道怎么去选了。所以我们今天花了一下无的时间，讨论商业地产发展的前景，我们现在要开发商业地产的第一个问题，不是看要盖成什么样子而是怎么盖，我们规划商业项目的时候，我们要的是怎么样呈现出来一个完整的状态，大家可以看到，它这里给大家看的一个案例，相对比较成功的案例，那样的案例是不可复制的，有自己本身的考虑，有天时地利的配合。

　　而且我们现在有一个重点，真的要提出，跟购物体现相关的，说起来好象好懂，不是所有人明白我们要求的购物体现是什么样的，其他的几位演讲者也提到了电商的经营理念和OTO，在OTO的购物体现就变成了一个重中之重。所以举一个简单的例子，大家有时候不太理解，为什么在OTO商业模式下大家的体现非常好，大家可能看上一双鞋，但是店里没有这个尺码，用OTO就可以很快的查到哪一块有他的尺码。

　　所以这里再给大家举一个例子，大家考虑到购物的体现的时候，品牌的效应是巨大的，在这个状态下购物体现可以从品牌上完整，其实中国的整个的国情和国外的市场不一样，所以一些品牌的推广，可能在中国的本土化也是另外一个问题，我们从西安的角度来说，在国外其实不是所有的人都会买大品牌。西安是刚刚起步，咱们西安很多的卖点，比如说我们是古城，文化，可以吸引很多人，但是至少目前从他看来，他还没有看到在西安有任何一个商业项目把这些点结合起来，我理解他的建议如果能把这个部分结合起来的话，是西安得天独厚的条件吸引大品牌的入驻。

　　所以因为时间关系，他想挑过中间的PPT，他希望到最后一点，给大家一些建议，咱们中国的市场上，和商业地产结合的最好的部分，未必名牌都要引进，我们专著引进最奢侈的品牌，它本身有自己的效应，就和其他的地方拉出了不同的差别，这样的话会让我们有新的发展的机会和可能。