楼市遭"疯牛"行情抢风头 去库存是明年主旋律

　　“疯牛”来了，一直火热的楼市一下显得冷落了许多。今年楼市处于下行通道，过半房企或将面临完不成年度任务。行情不够乐观，股市又在不断“吸金”，房企们不得不开启“推优模式”，销售们甚至使出返佣金的“杀手锏”，作最后的冲刺。

　　默默地数着库存 90%在建房屋未卖出去

　　在股市成为聊天、吃饭的主要话题时，关于楼市库存量的话题在房产界开始讨论开来。

　　日前，国家统计局公布了前11月国内房地产市场开发和销售情况数据。在库存方面，11月末，全国商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米。据媒体公开报道，住建部政策研究中心主任秦虹介绍，截至10月，商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%，达到历史最低点，意味着在建房屋中90%未卖出去。

　　近期，北京的库存突破9万套的消息曝出，更是引起了一番热议。根据机构数据显示，本月上旬，北京可售商品住宅总量再次突破9万套，达到9.3万套，创下32个月新高。亚豪机构市场总监郭毅分析表示，在新政利好刺激下，11月份楼市虽然创下销量新高，但当前楼市结构性供需失衡的矛盾并未有明显改善。

　　库存是一个很关键的市场指标，短短几天的时间，北京商品住宅库存量突然上涨8000多套，数值令人惊讶。对此，中原地产首席分析师张大伟解释说，北京的住宅库存数据计算特殊，其中并非全部是商品房，而是将保障房、两限房均计算入内，“增加的库存量中有7000多套是保障房和自住房，如果剔除这个影响，目前的库存为8.6万套，破9万套是虚惊一场。”

　　默默地降着价 销售主动返9成佣金

　　行情不够乐观，股市又在不断“吸金”，房企们不得不开启“推优模式”，销售们也使出各自的看家本领，作最后的冲刺。

　　“如果您从我这里买这个楼盘，我可以帮您砍价，还可以把我佣金的90%返还给您。”近日，通州梨园华业东方玫瑰的销售人员向北京晨报记者推销楼盘，使出返佣金的“杀手锏”，“现在买房7万抵10万，楼王15万抵40万，全款97折，贷款98折。现在正是买房的好时机，央行降息后市场会有个反应期，明年应该开发商就会涨价了。”

　　为提前锁客，滟澜新宸长桥墅、金隅澜湾等别墅项目还推出一成首付的营销策略。“年末至少有一半的楼盘推出了优惠活动，尤其是关注改善型住房需求的楼盘优惠力度更大。”搜房网的一位工作人员向北京晨报记者介绍道。

　　随着楼市进入岁末“收官”之月，房企也进一步加快推盘节奏，抢占年末市场。12月首周丰台区的方恒·偶寓空间、昌平区的首开国风美唐等共有8个楼盘项目推新，位于京西门头沟的电建地产·泷悦长安项目接待中心也正式对外开放。“这边的房价增长的还挺快，刚好在西长安线上。我之前在泷悦长安旁边的项目买了一套住宅，买的时候每平米1万多，现在差不多3万了。”股市一片红火，市民张女士在闲暇之余仍然更愿意选择看盘。

　　预测

　　去库存是明年主旋律

　　本轮楼市调整已经持续了一年左右的时间，从7月份限购在全国非一线城市逐步放开，到9月末央行出台“9·30房贷新政”，再到11月22日央行降息……虽然市场利好一连串的来，但到目前为止，楼市依然处于下行通道，多位业内人士对明年房地产的走势进行了预期。

　　任志强：华远地产前董事长

　　任志强在2014年全国工商联房地产商会上表示，房地产行业的下滑，也在影响上下游产业，“房地产市场目前的库存很大，预售面积已经超过将近6亿平方米，其中有3亿多是住宅。最大的压力是现有库存，这个库存不但在大城市出现，二三四线城市都拼命出现。如果底部运行在一个较长的周期，就有很多企业面临着现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。”

　　夏海钧：恒大总裁

　　夏海钧表示，从今年到明年，房地产价格应该维持在一个平稳的状态，但是量会有上升，房地产企业去库存、增加销量会成为明年的一个主旋律。

　　“今年实际我们已经走在前面。今年我们以价换量，价格升得不多，不过提前第一个在香港市场完成了目标。去年是1100亿，今年是1200亿，我们明年还会坚持这个大的方向，只有这样，才认为能够度过现在这个寒冬。”

　　政策猜想：去行政化明朗 楼市调控步入“常态化”

　　从年初“分类调控”得以明确，到“限购”、“限贷”、“限价”等重重枷锁逐步放松、降息等政策推出，再到《不动产登记暂行条例》靴子落地，2014年楼市调控呈现出新转变。

　　2014年楼市调控政策逐步“常态化”，未来房地产政策将更加尊重房地产规律和地区差异性。“政策常态化表现在两个方面，一是限购、限贷等“行政化”手段的退出。另一个是贷款政策的调整，更加倾向于对居民自住型、合理改善型的需求。”

　　与此同时，2014年中央经济工作会议连续两年未提“楼市”，全国住房城乡建设工作会议未涉“房地产调控”、“房价”、“限购”等词汇，均使2015年楼市调控“去行政化”更加明朗。