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周驰:商业地产进入移动互联时代 未来发展更需智慧

2015年04月11日 17:47   来源:三秦房产网

  房地产去行政化任重道远

  3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知调整二套房贷首付比例,从70%直接降到40%;财政部将二手普通住房交易中满5年免征营业税改为满2年免征。在此3天前,国土部还联合住建部在调整供地节奏与结构方面做出了政策上的重大调整。

  对此,周驰认为:“‘三箭齐发’有促进房地产销售作用,但是目前无法看出有多大效果。政策颁布目的很明显,就是保增长、促经济,而房地产对于中国经济增长有巨大的支撑作用,所以不论是三箭齐发还是未来的更多政策,都要看房地产行业未来发展情况如何。如果330新政颁布后,中国楼市恢复性暴涨,那么后续应该不会有政策出台,但是如果效果不明显,后续还将有新的刺激政策。”

  近期,各地相继松绑执行多年的楼市限购政策,已有多种声音称,这些松绑就是地方政府对楼市调控的“去行政化”,这将是未来房地产政策的大方向。房地产业内人士也纷纷呼吁,把该还给市场的都还给市场,从以政策为主导的市场变为以供需关系为主的市场。

  周驰认为,房地产市场的政治化因素明显是有历史原因的,房地产市场从源头开始就不是市场经济决定的,所以完全的去政治化根本不现实。不过周驰也表示,现在房地产市场更加的趋于市场化,房地产市场去行政化不可能一蹴而就,在去行政化的过程中,还必须逐步完善相关的改革措施,建立房地产调控的长效机制,他本人也对自由竞争的市场经济下的房地产市场抱有希望。

  “一带一路”带动西安房地产市场

  虽然经过楼市新政的带动,西安的房地产市场有了一定的起色,但是西安房地产市场一直是不太健康的,和其城市规格不相符,归咎其原因是土地的无序供应。再加上西安第一、二产业薄弱,第三产业发达但无法产生生产力,房地产缺少产业支撑,而西安政府也缺乏政策支持,人才流入较少,这就造成了西安房地产市场成为“无源之水”,西安房价与其城市规格极为不符。

  但是从长远来看,周驰看好西安房地产市场的未来发展前景。从古至今,西安一直都是风水宝地,作为西北五省的核心,辐射力很高,再加上国家提出的“一带一路”建设思路,西安将乘势而上加快建设成为丝绸之路经济带的新起点。

  但是周驰也提出,西安未来经济发展还是需要进一步的合理规划,在城市交通、人才引进以及支柱产业方面都需要加大政策支持力度,增加西安经济活跃度。尤其是在扶持支柱产业方面,周驰建议政府加大扶持力度,重点企业给予一定优惠政策,这将会创造很多的税收以及就业机会,增加人才流入,自然的也会带动西安房地产发展。另一方面,西安也要防止过度和无序的城市开发,以免造成资源浪费,发挥西安应有的城市价值。

  商业地产进入互联网和移动互联时代

  当外界纷纷探讨如何应对房地产“白银时代”或者下行周期时,中国商业地产的转型之声亦是不绝于耳。

  周驰认为,未来商业地产将会在互联网和移动互联的大环境下生存,而如何发展是商业地产开发商需要探讨和实验的,这需要一个优胜劣汰的过程。在西安商业地产需求不足,供应量过大的情况下,西安商业地产开发商需要开发技术含量更高的产品以适应当前市场环境,产品是第一销售力,如果开发商的产品与众不同、不可替代,那么可能将会在市场较弱的情况下一枝独秀。

  在适应市场的过程中,不可避免的会淘汰一些落后者,在这样市场经济竞争下,商业地产转型就是迫在眉睫的命题。在现在商业地产中,出现了许多新的趋势和现象,体验式商业越来越火,而传统产品销售商业越来越没落,而有些地方出现了电子商业反过来养传统商业的现象,虽然其承租能力和价格还有待考证,但是也是一种商业地产发展趋势。周驰认为,未来商业地产发展必然是和电子商务线上线下紧密结合的模式,另外还有目前无法取代的情景体验式商业或许会风景独好。

  目前很多房企触网都是被逼无奈的,从2014年起,就开始了营销已死的年代,就连许多房地产媒体都被迫转型拉客,未来营销必然会被互联网和移动互联的某些技术所取代。从去年开始,业内开始讨论未来房地产市场或许会走向独立经纪人时代,房屋中介或许会以像类似现在房多多等这样的模式存在着,但是周驰认为,未来中国房地产市场应该会跨越这个过程,因为借鉴国外经验来看,独立经纪人时代是在非互联网时代下产生的,而互联网和移动互联时代的技术发展是跨越时代的,很可能会造成中国房地产市场直接跨越独立经纪人时代。未来的房屋买卖应该是更透明、更简洁、中间环节更少,人们可以随意在网络上浏览房屋信息,或许也会因为模式的不同确立一种新的行业和形态,但是一定不是原来的形态。

  现在大部分开发商还是停留在如何利用电商来销售,如何变革营销模式,而不是真正的针对产品的本质,并没有与移动互联真正的相结合,怎样通过移动互联为人们的生活带来便利是未来开发商发展需要考虑的方向,而意识到这一点的开发商必然更加具有生存力。目前,国家提出“互联网+”的概念也是在助推传统行业与互联网相结合,未来一定会造就一批成功的企业,而也将会淘汰一批落后的企业,周驰认为在这种残酷竞争的市场经济下,开发商需要更有智慧的去投资产品和市场。

  投资商业地产需谨慎

  自从西安实行限购政策之后,许多开发商被迫涌入商业地产,造成西安商业地产供应量过大,去年下半年开始,许多商场开始出现销售下滑等现象,商铺开始囤积,再加上近年来,电子商务对传统商业的冲击,也造成了许多传统商业龙头企业开始大面积关店,而这些将都是商业地产新常态表现。

  在住宅投资不怎么挣钱之后,人们自然而然就会想到商铺投资,虽然有些地段和位置的商铺依然可以挣钱,但是对于普通投资者而言,并不一定有那样的慧眼来识别商铺的优劣。商业地产与住宅是不同的概念,商业地产更有不成功便成仁的意味在里面,所以商业地产的投资需要更加谨慎。

  商业地产投资风险远远大于投资住宅,尤其是一些被营销形式迷惑的普通投资者,很有可能血本无归。商业地产投资与住宅投资并不一样,商业地产投资则更需要技术含量,在市场情况不好时,好的住宅投资具有唯一性和无法替代性,越是无法被替代的住宅越是抗跌易涨的住宅。而商业地产则不同,商业住宅投资需要判断的因素太多,包括未来趋势、政治因素等等,还有各种无法预料的风险,甚至有些风险连具有专业知识的专家也无法规避,所以普通投资者贸然投资商业地产极有可能投资失败。

  周驰奉劝广大普通投资者在投资商业地产时,需要谨慎再谨慎,如果一定要投资,可以让具有专业知识和经验的朋友帮助参考,不可盲目投资,尤其不可相信广告冲动投资。

责任编辑:赵跃
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