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李连源:新政左右互搏 去化库存西安楼市还需“左右逢源”

2015年04月06日 17:46   来源:三秦房产网

  经历了2014年整体市场的低迷状态,2015年一季度,多项利好政策的春风正为楼市带来暖意。接连出台的房地产新政,也将压抑已久的楼市再次推向舆论的风口浪尖。相形之下,一些业内人士却表现冷静,谨慎对待。独立地产评论人,陕西万人购房团团长李连源就指出,救市在于加速去化,市场应当正确理会。

  利好信号连发 “重典猛药”才能让楼市起死回生

  2月28日,央行宣布再次降息,当前5年以上银行贷款利率降为5.9%,达到近些年以来最低水平。3月初,全国两会为今年房地产市场定下基调,强调分城施策,支持自住性和改善性住房需求。接下来,公积金贷款额度提高、优化住房及用地结构、二套房首付降为四成、二手房营业税"5改2"等一系列政策相继出台,使得楼市的政策环境进一步宽松。尽管自从两会后调控放松的预期骤然升温,但新政出台的节点却超乎市场意料。

  李连源表示,选择在“金三银四”这个节点紧锣密鼓的出台楼市新政,恰恰说明楼市已经到了最危险的时刻,因为之前降息、降准、降低公积金贷款首付、提高公积金贷款额度等一系列举措已经无法促进楼市存量去化,购房者对购房没有丝毫热情。也就是说传统的“活血化瘀”已难奏效,必须“重典猛药”,以把“死马当做获马医”的狠劲让楼市起死回生,以让其承担在经济社会中的重要角色。

  六部委新政相互矛盾精准化的调整可期

  对于3月最后几天6部委的三个通知,相比于市场上大片的叫好声,李连源显然有自己独到的看法。在他看来,27日和30日出台的新政可以说是相互矛盾的。

  27日两部委出台政策,要求控制土地供应、调整户型结构、改变土地性质,以及政府优先购买商品房作为保障房和安置房来用。这些举措直奔居高不下的天量库存,且以去化库存为首要任务。

  而30日的两个通知实质上是完全放开之前对房地产的全面限购,虽然修正了部分过于严苛的限制,但依然使一线城市又陷入房价过快上涨的故态。之前的限购政策是为抑制房价上涨过快,和抑制房地产中的投资和投机需求而出台的。现在全盘取消后就是再次助推,这意味着除了刚需和改善型可以入市,投资、投机者也都可以入市。从政策落地看,此举不仅会再次助推房价上涨,还意味着政府摆脱土地财政不力的现状。从市场反馈结果来看,连续出台的新政左右互搏,对市场将会带来不确定因素。

  “我认为30日的这两个通知还是有些过于简单粗放了,没有通盘的考虑中国楼市目前所存在的问题,2014毕竟不是2008,一味的去促进销售所带来的后果就是盲目的涨价。而目前楼市存量大过以往,人们对房价、房地产税等隐忧未除,房价根本不具备上涨价的支持。所以这方面还需要再进行更精准化的调整”,李连源坦然道。

  政策反应迟钝西安楼市首要去库存

  相比政策出台后对于一线城市作用明显,西安楼市的反应显然迟钝多了,这显然也是对于以上分析的验证。在李连源看来,一线城市房价顺势上涨,恰恰印证其土地供给不足,加之外来人口(投资)需求较大。而像西安这样的二线城市,平时土地储备充足,供给也非常充分,所以对新政的反应显得比较迟钝。当然,与本地居民收入偏低有一定关联。从另外一个角度讲,西安房价在全国十大城市中为什么长期处于最低价位?其根本原因在于西安土地储备充足,长期处于供需平衡状态,让开发商既有利可图又无太大利润。目前,西安商品住宅存量高达2270余万方,需要18个月以上的时间才能“去化”完。因此像西安这类城市相对来说去化是首要任务,房价不容易受到上涨的影响。

  针对这一类的城市,李连源也提出了建议,认为如果要促进去化的,还应该有进一步的政策出台。比如说近期温州已经出台新政对买房予以补助“对首次购买新建普通商品住房的购房者,在取得房屋所有权证时,政府将给予一定补助,并且初步决定为房价的0.6%”。而像西安这样库存量巨大的城市都适用于类似政策。“也就是说在放开市场的过程中,应该根据各个城市之间不同的情况出台一些针对本地的举措,而不是单纯的一刀切”。

  另外,政府方面如果能够打消购房者在房产税方面的疑虑,或者是推迟实施房产税的话,对当前的楼市去化也是有帮助的。

  西安 “回暖”尚早 市场呼吁去同质化

  尽管有这样那样的利好,但是在各项政策“来势汹汹”的背后,是一季度并不理想的楼市数据。去年底连续降息并没有带来房屋销售的增长,40个重点城市一季度新房销售仅和去年同期持平。前2个月全国新房销售更是出现16%的同比下跌。开发投资、新开工、待售等主要指标均比去年更差。西安房价更是在连跌了9个月后,终于在2月份止跌回暖,3月西安住宅均价为6737元/平,环比上涨0.22%。虽然涨幅微弱,但还是有不少人认为西安楼市的回暖有望。

  “现在说回暖为时尚早,衡量回暖与否不是仅凭一个月的数据就叫回暖。现在我们只能描述为房价止跌了”。李连源对回暖一说持否定意见。他认为,因为双节的影响,每年2月前后都会遇到这种问题。而3月30日出台的楼市新政又给了楼市打了一剂强心针,所以到了3月以后房地产成交一定会增长的。但在当前的市场环境下,西安楼市房价上涨是非常有限的,低成交下高端楼盘如果多卖几套房,都会对楼市均价产生影响。所以“回暖”说是不科学的。

  事实上,从市场来看的的,有些楼盘的价格不涨反跌了。因为库存高企,西安楼市的价格大战从去年的四季度就开始显现了,降价促销则是房企的惯常手段。这主要是西安同质化产品过剩造成的,部分房企为了生存必然采取以价换量策略,以达到资金回笼求得生存。随着新政的进一步落实,未来西安楼市销量会稳中增长,高端楼盘的价格可能也会进入稳步微涨的态势。因为高端产品的稀缺性、差异化等较为小众,注定了其随行就市的价格优势,这是市场规律。

  政府患得患失完全迈进市场化新常态尚需时间

  综合以上市场的情况可以看到,政策松绑恢复常态,市场规律唱主调,这是市场经济的一种正常的表现,也就是现在我们常说的“新常态”。

  说起楼市的“新”常态,必然是和过去有对比的。从1998年住宅市场化以来,在长达10多年的历程中,每年房价都是只涨不跌的,而去年一来楼市出现了下跌的情况,西安楼市连续9个月房价下跌就是新常态的一个反映。新常态还包括很多政府的举措。以前在楼市旺销的时候,很多人都喊着要政府去行政化,认为政府“无形之手”干预的过多了。政府在逐渐的向市场靠拢的同时也做出了一些积极的举措,取消限购也是去行政化的手段之一。但在楼市一蹶不振时,一些人又希望政府出来救市。政府更是患得患失,出台新政左顾右盼、甚至左右相互矛盾,这与新常态显然有些不合时宜。所以新常态在中国是一种很复杂的局面,但是有一点可以明确:新常态就是要朝着市场化去迈进。

  互联网时代玩转跨界、创新才能赢得市场

  楼市进入新常态后,传统营销模式受到挑战,取而代之的是新媒体的雷霆态势世以及传统媒体与互联网的融合。一个直观感受就是房企在报刊、杂志上做平面广告,以及电视广告的频率大幅下滑了,取而代之的是大规模电商运营和各种020的体验。虽然020模式对小宗生活日用品非常奏效,不能完全覆盖大宗的商品房买卖,但在用于商品房的体验、下定是完全可行的。

  进入互联网时代需要具备,大数据分析、碎片化传播、个性化体验、移动化电商,因为手机走进每个人,让我们每个人都成为一个端口,可利用最便捷的方式去百度、查找自己需要的房屋及信息,这些均已成为人们生活中很重要组成部分。而谁能将这部分(资源)有效纳入商品房销售体系就无疑会赢得市场。

  当然,房企也不是无动于衷的,在这方面做了不少的尝试:从几年前开通官方微博、到去年微信客户端、二维码等,这样使营销(宣传)的渠道更丰富,也更有利于和越发年轻化的客户群体进行互动。当然,这些还远远不够。李连源提出了另外的建议,在移动互联时代,房企首先要具备互联网思维,要学会用互联网思考和运作;其次要有创新思维,不仅是产品创新,经营的思路更要创新;第三就是要有跨界思维。传统的坐销方式已不合时宜,应借鉴跨界销售手法,只要对销售有利就可借鉴。只有把多种渠道都丰富起来,多种思维都具备了,我们的视野才会更加广阔,才会提升自身的高度。

责任编辑:王琪
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