聂海峰：未来西安绝无暴涨可能，五大难题急需破解

　　近年来，高速增长的中国经济出现“拐点”，中国房地产行业也不可避免的从黄金时代步入白银时代，行业进入下行周期成为主流观点。西安楼市未来发展如何?未来房价是否要暴涨?房企转型又该把握哪些要点?对于这些问题，尚美佳•中国董事长助理、全力行副总经理聂海峰给予了我们答案。

　　困扰西安楼市的五大难题，只能看长线发展!

　　虽然“330楼市新政”的发布，对开春的西安楼市有着一定影响，但是长期并不能带来什么改变，聂海峰认为西安楼市未来有五个急需解决的问题，也是必须要迈过的坎：

　　第一，是西安整体偏低的经济总量：西安2014年GPD为5474亿，位列全国33位，仅为成都的54%，上海的23%，虽然评判一个城市不能唯GDP来衡量，但它直接反应了这个城市的经济水平，经济水平是一座特大城市的基础，是房地产市场发展的前提。

　　第二，经济增速开始下滑是必然。西安2013年GDP增速为11.1%，而2014年GDP增速则为9.8%，经济动力已经开始减弱。而成都GDP总量破万亿，增速仍达到8.87%，西安经济增速放缓意味着城市建设、财政收入、产业发展已出现新的瓶颈。聂海峰认为，经济总量较小和经济增速放缓这两个因素是西安房地产发展遇到的最大的问题。

　　其三，人口红利已成发展瓶颈。西安常驻人口约八百五十多万，全国排名前二十名，而2014年房屋售出面积达到1500万㎡，居全国前十，但西安2014年人口净增长仅为4万人，且西安和咸阳人口总数已结占到了陕西省人口总量的30%，而成都、郑州、武汉等省会城市人口仅占其全省的百分之十几，这说明西安对于陕西省的人口吸附力已经达到了极限。

　　第四，巨大的库存影响深远。截至2015年2月，西安可售商品房存量已达3818万㎡，如果按去年商品房销售120万㎡/月测算，消化周期增至31个月。其中，住宅库存消化需21个月。有关数据显示，经过连续下跌，西安商品住宅均价已基本回到2011年水平。所以，西安成交量不断创下新高，房价却一夜回到四年前，很重要的原因是高库存必然带来的价格战。

　　最后，西安城市开发供地过大：如此高的库存量，其实很重要的原因在于西安土地过量出让造成的。西安，是典型的“开发区造城”模式：西安第三产业较为发达，综合实力较高，但缺乏核心支柱产业。第一、二产业相对薄弱，故除高新区和经开区以外，其它新区均为房地产业造城。有关数据显示，西安每年综合出让的土地达到一万多亩，加之城改等类型可供开发建筑面积近两千万，这直接带来的就是高库存!

　　大形势变化下，房地产企业要立足本体转型

　　面对竞争越来越激烈的市场环境，面对要求越来越严苛的购房者，房地产开发商的转型升级已经迫在眉睫。

　　关于房地产转型，聂海峰认为，不论房地产企业如何转型，其本体的基本属性不变，脱离本体谈转型是个伪命题。房地产企业应该在主体不变的情况下，根据市场变化进行产品调整，以更好的适应当下消费者的需求。这种转型是基于人们消费行为变化进行的调整，现在房地产企业转型，更要侧重开发的技术、材料、设计，以及营销阶段的创新、调整和变化等方面的创新升级。

　　房企转型必然会接触到互联网，聂海峰认为互联网是种趋势，而互联网思维是在这种趋势下的应对方法，互联网是本质，思维只是应对办法。如何应用互联网思维，就是在主体本质不变的情况下，改变和创新手段来适应市场需求和发展，房企需要用不同的产品营销来适应当下市场客户的需求和趋势变化，才能够立于不败之地。

　　聂海峰认为，不论房地产企业如何发展和转型，顺势者昌，逆势者亡，市场经济决定了优胜劣汰，也决定了未来房地产行业发展。他希望大家可以理性的看待房地产市场，多一些市场眼光，少一些嘲讽。