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王建红:新常态从降价开始 西安楼市二季度或迎价格战

2015年04月06日 17:49   来源:三秦房产网

  2015年被视为中国楼市的分水岭,整个房地产市场从“黄金时代”走向“白银时代”,正式告别了以快速增长来实现高利润的岁月,并由曾经的卖方市场转而成为供大于求的买方市场。而在已经结束的第一季度,楼市的表现并不尽如人意。站在行业转型、市场质变当口上的楼市,会有怎样的表现呢? 开发商又应该以何种方式 “变”中求存?三秦房产网特别连线了陕西龙化东方总经理王建红,看看他眼中的2015楼市情况。

  楼市新政不会促房价暴涨财税机制将适时跟进

  进入四月,央行、住建部、银监会3月30日联合下发通知推出的房产新政仍在继续发酵,从一开始就掀起了楼市的风潮,也引发了不少人对于房价上涨的担忧。王建红指出,此次楼市新政密集出台与以往的不同之处在于,此次主要是着力自住型购买力(首套和改善)的释放,以加快库存去化和存量房的盘活,政策的着力点并不会使投机投资客“兴奋”而蜂拥入场。

  结合3月27日国土部、住建部联合下发通知优化今年住房及用地供应结构。这在王建红看来,从侧面反应出住宅市场或已趋于饱和乃至过剩。短期来看,优化土地供应结构有利于库存的快速去化;中期来看,有利于房地产的转型升级与多元化发展;长远的看,更有利于房地产的持续健康发展。

  在无投机投资客支撑且有资金与存量的双重压力迫使下,房价短期内是无法产生强大的上涨动力,而随着行政调控手段的逐渐退出,以财税为主导的长效机制必会适时跟进,这亦将影响市场预期,更会使观望进一步持续。

  房地产新常态从降价开始分化成为主要特征

  2015年,描述中国经济绕不过去的词汇,就是“新常态”。实体经济改革、转型的车轮滚滚向前,而房地产行业也不可避免地步入新常态。在王建红看来,房地产新常态应该是从房价下跌开始。

  从2014年以来,我国国房景气指数逐月下滑,房地产投资增速显著放缓,房地产销售面积和销售额同比大幅下滑,70个大中城市中房价下跌城市不断增加。对此,王建红认为,任何一个行业经过一段时间的高速、高利发展,必然会引来很多的竞争者,这时候就要有一个调整期,房地产行业亦如是。近一两年,国际经济形势的疲软走低、国内经济增长的减速加之近年房价的快速上涨,也使得房地产这辆“快走急跑”的列车到了需要调整的时候,今年以来的市场疲软表现,已经说明了这种调整需求的迫切性。所以说,房地产确实到了该思考调整的时候了。据此,王建红分析道,当前的新格局应该是房地产进入了“调整期”,也就是正在步入新常态。

  在这个时期的楼市特征有:首先,价格不会是一直上涨,而是有涨有跌。一些热点城市、热点区域,有好的产业支撑,人口密度大,房价也就相对比较坚挺;一些没有产业支撑或是城市的边缘区域,房价的支撑力可能就比较弱,这样就会产生一个价格的分化。其次,房地产近三十年的发展大部分集中在住宅开发,步入新常态后,他认为很多的开发企业会把目光投向一些经营性地产,比如商业地产、旅游地产、文化地产、农业地产等,向一些主题性地产开发过渡。而现存的住宅地产更会向个性化、产业化发展,在开发模式上也有一个分化转变。当前房地产行业同质化严重,我们的开发模式还是原来传统的模式。未来一定是更加精准、更精细、更专业的方向发展。另外,还有一个分化是投资分化。大部分人已经解决了居住的需求,住宅的投资属性减弱看,更多人把目光转移到了经营性地产,而经营性地产是通过后期经营持续获益的一种开发模式,获益周期更长也更稳定,利润也更高。

  房地产发展模式变革创新互联网嫁接是未来一大趋势

  新常态下,传统的房地产发展模式亦需与时俱进的变革创新,转型升级、跨界创新、以及信息技术和创新金融及创意思维的跨界介入,都会使房地产不断推新,或许不久,就会出现全新的“互联网开发模式”乃至“云地产模式”的出现亦不是没有可能。关键是要创新变革!王建红认为,在开发模式上,一些房企会转向经营性地产,走更加专业化的道路。另外,未来可能还会形成一个跨界联姻。

  但他同时也提出,新常态下开发商转变经营模式要因地制宜。他对于互联网营销非常看好,认为房地产嫁接互联网是未来的一个大趋势。首先就是将销售嫁接互联网,也就是电商。假如未来房地产市场是以经营性地产为主导,那会更有利于房地产电商的发展。因为经营性地产可以跨区域跨地域的交易和投资,恰恰显现出了互联网的便捷和优势。当然,房地产营销也需要创新,未来房地产会集中在金融营销和网络营销上。最近的例子就是方兴地产联合淘宝也有金融的成分在里面。也就是说电商要加金融,整个的营销要有金融创新在里面。

  商业地产面临双面夹击未来应该以消费为主导模式

  说起互联网与电商,就不得不提其对商业地产的影响,它改变了中国经济发展格局,也改变了商业地产经营模式、营销模式,使商业地产不得不跨界转型,不得不转换思路,寻求突破。当然,这种冲击既是挑战,也是机遇,使行业开始洗牌,也使商业地产发展商更看重商业运营。

  对于不少人热衷于谈论电商取代实体商业的说法,王建红抱持不同的意见。毕竟人是情感动物,有他的社会属性,所以我们不可能全部的东西都在网上实现购买,我们还有精神层面的追求。所以商业地产就需要创新,要研究更能适合现代人的新的消费模式。实际上电商的竞争对商业地产也是一种推动,他谈道。

  当前商业地产确实存在过热现象,开发量大,同质化也比较严重,受电商和同业双面夹击。所有的商业地产都要和同行所代表的传统模式去竞争,还要和电商的先进模式去竞争。在当前这种环境下,开发商应该思考的是不但要超越电商的挤压,要借其势发展,而且要摆脱同业竞争,这包括了同行业间的同质化、大数量(现在商业地产一个项目动辄几十万平米)。

  不仅住宅开发需要创新,实际上商业更需要创新。谁掌握了经营模式,或者说商业模式,谁就掌握了市场。创新就不仅要“创”,还要跨界,未来行业的界限会越来越模糊,多行业联合的模式层出不穷。“要研究消费者真实需求和消费行为的变化,在当今社会互联网高速发达,人们的消费行为有哪些变化,如果我们能跟上这种消费变化,显然是可以成功的”,王建红道。目前来看,西安比较成功的商业地产就是东二环立丰,李家村万达也较好。

  对此,王建红建议,未来商业模式应该以消费为主导,尽管消费也包含了购物,但是购物并不是全部的消费,还包含了消费者的体验以及服务等。未来商业地产要进行思维的转变,可能会出现大量的消费体验模式。商业地产需要更大的创新,一方面是在商业模式上,一方面是在开发模式上,另一方面是在经营模式上。他个人更看好以商业为主的创意型经营性地产,认为没有创意只有守旧的话就会陷入无情的竞争之中。“我们现在不能一谈到互联网就害怕,要利用互联网的优势,就像现在很多地产大鳄都在与互联网进行嫁接,O2O模式在商业地产中已经很普遍了,这是一个进步也是一个无奈。无奈是指短期内实体无法战胜电商所做出的一个折中,在学习之后如何将其优势为自己所用这是商业地产开发商所需要思考的一个问题。商业地产的开发我认为会越来越专业,越来越经济化”。

  另外,商业地产的成功和建筑也有很大的关系,比如说建筑的适应性,建筑能适应的业态越多,对于商业的承载性就越好。当下的一些商业地产在建筑的精益求精方面做得并不到位,更注重店面的面积,认为面积更能代表经济效益。未来可能更精准的去研究建筑,才能适应新常态下商业地产的变化。

  西安房价尚未到底二季度或将迎来价格战

  对于备受关注的房价问题,王建红也有其独到看法。2013年的房价可以说是天花板,从去年下半年开始,房价开始有跌有稳,房价高歌猛进的时代已经一去不复返了。购房者一直在观望,开发商如果坚持不住就可能更大程度的以价换量。另外,当前市场上大量产品同质化严重,同质化的产品也只能是同质化的价格,很容易就陷入价格战。再加上近期利好不断,也未见房价的大涨,从侧面就能反映出房价涨不了,不仅不涨可能还会微微的往下跌。更何况涨价也不是说涨就能涨的,关键是要看市场是否认可。他认为西安的房价还没有到底,建议购房者应该多看看。

  对于购房窗口期,他认为要密切关注三、四月的房地产市场表现,如果三月表现不尽人意,那么四月就是去化的关键时刻,开发商可能会加大促销力度,价格战可能会更加明显。如果说金三银四市场表现都不尽人意,接下来的五六七八月恐怕就会很难受,开发商就可能进行更大促销,亦极有可能会被迫加入价格战。而在房企资金压力下,房价下降压力就会大,届时出手时机就会来临。

责任编辑:王琪
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