王圣学：西安楼市还有二、三十年发展期 建好房子才是出路

　　两会期间，不动产登记、央行降息、房产税征收让房地产成为两会会议上的焦点话题之一。2014年楼市遭遇寒冬，如今2015年“金三银四”过半，被称为七年来最大力度的救市政策“330新政组合拳”的出台，就如同为2015年楼市打入了一支巨大的强心针，给沉寂许久的楼市带来了久别的疯狂，近日楼市回暖、成交走高就是最好的证明。那么究竟2015年的楼市走势会是怎样?三秦房产网连线陕西省房地产研究会会长王圣学，为大家解读2015房地产市场。

　　楼市“金三银四” 遇上了政策暖风 激活消费市场为目标

　　3月的最后5天，6个部门相继出台有关房地产调控的政策。从土地、建设，到信贷、税收，与房地产市场多个环节相关的政策出现变化。2015年房地产调控的大幕就此拉开。当传统意义上的楼市“金三银四”遇上了政策暖风，楼市阴霾一扫而空。对此，王圣学认为，新政实际上是国家在刺激需求方面出台的政策中的一种。这次虽然没有像过去那样有几万亿的投资，但从政策来看，支持力度在逐渐显现。面对当前的宏观经济形势，这次政策的出台将会促进需求。使楼市逐步回暖，走出低谷。

　　他分析道，我们国家的房地产市场说到底还是个政策市。温家宝总理的时候采取限价、限购政策长达三年半，将房地产市场搞的冷冷清清。现在房地产行业的产业链很长，对宏观经济的影响很大，去年国民经济预计的7.5%没有完成很大的原因与房地产有关，房地产至少拖了国民经济两个点的后腿。在这种情况下，今年政府的态度比较积极，政策利好不断出台，前两天的政策也是属于这个政策组合拳中的一部分。

　　本轮楼市新政的目的只是为了托底，为了不让影响中国经济发展的三驾马车之一的房地产市场变得更坏罢了，但考虑在我国中长期经济下行、供需严重失衡以及人口老龄化的背景下，房地产市场逐步下行的趋势在中长期内仍不会得到扭转。因此，王圣学预测道，“后期还会有其他有利于激活消费市场的政策出台，包括财税政策、金融信贷政策、土地政策、购房政策等多方面。”

　　房地产还有十年左右大规模开发期西安楼市潜力无限

　　“新常态”作为当前的一个“时髦词”，自然也受到了王圣学会长的关注。他提出，新常态是中央根据宏观经济发展趋势提出来的。所谓的新常态是指，进入比较正常的状态，而不是高速增长的状态。中国从改革开放80年代以来，经过长达三十五年的高速增长，实际上中国的高速增长到2013年就已经终结了。从2014年开始就进入了中速发展阶段，房地产也是一样。从1992年邓小平南巡讲话，到2013年房地产长达22年的大规模开发、高速增长、一房难求变为开发速度缓慢，投资下降，销售减少，市场从卖方市场转入买方市场。从需求来说，中国的住房也已经告别了短缺。抢购住房、开发商暴利的局面将会改变。应该说现在的房地产市场才是常态的、正常的，过去买房子要抢购是不正常的。

　　主要原因是，过去中国的经济应该是恢复性的增长。因为长期在计划经济下发展比较慢，所以改革开放后，在市场经济的推动下，中国经济开始了长达三十多年的高速增长。而现在摊子大了，再加上世界经济并没有走出危机、并没有完全走向复苏，因此中国宏观经济就放慢了速度。

　　从全国来看，房地产还有个十年左右的大规模开发阶段。从西安来说，西安房地产市场和国际化大都市、大西安的建设密切相关。因为西安是以开发区为主导的开发模式，现在包括西咸新区在内有三十多个开发区，这些开发区圈了差不多有两千多平米的建设用地。丝绸之路经济带也是对西安城市发展的一个重大机遇。由此，王圣学预测，西安的房地产开发还有很长的路要走，且拥有很大的潜力，再维持二、三十年没问题。

　　开发商转变暴利思想精心建好房子才是出路

　　面对宏观经济的新常态，王圣学认为开发商，特别是从沿海来到西安的一些大房企，都要调整心态，转变暴利思想，精心规划设计、精心开发建设好房子来赢得市场。他提出所谓的好房子应该是质量好、户型好、环境好、配套好，交通方便，周边学校、医院、购物中心等一应俱全，才能称为好房子。

　　房地产暴利时代已经结束，全国除了北上广深一线城市外，其他城市房子短缺的局面已经逐步结束了。开发速度慢了，利润下降了，把那些本身资金力量、技术不雄厚的的房企都淘汰出去了。“像西安三千多家的开发商，淘汰出去一半，甚至是三分之二都是合理的，西安剩下八百家房地产公司我看就可以了，所以这种现象是正常的”王圣学谈道。

　　西安楼市向好 “量增价稳”将成为2015楼市新常态

　　需要注意的是，前述各项利好政策主要集中在3月份，政策效力的显现有待后期逐步释放。那么，楼市是否会再次迎来“量价齐涨”?王圣学认为，房价、销售情况会有一定的好转，但是楼市是否会迎来小阳春还得等等再看。

　　我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下，尽管本轮新政会刺激宏观楼市二季度持续复苏，但是依然无法从根本上扭转房地产市场趋冷的大趋势，未来宏观楼市像过去几年那样“量价齐升”的情况将不会再出现。不过，西安楼市还是在向好的方向发展，“量增价稳”将成为2015楼市新常态。