朱林：非刚需求时代来临 新常态下楼市入薄利高品质时代

　　3月30日，央行联合多部委发布通知，商贷二套首付比例下调到最低40%，公积金二套首付款比例下调最低至30%。同日，财政部，国税总局发布通知，营业税“五改二”传闻终于落地，营业税免税的条件由购买满五年调整为购买满两年。

　　房地产市场迎来了自2009年以来最宽松的政策预期。为什么要在这个时间节点出台这些政策?其将会如何影响市场?三秦房产网连线城市地产运营专家，陕西经典派地产商业运营管理有限公司总经理朱林先生，解读2015楼市新常态。

　　非刚需求时代来临新政加快去库存

　　“房地产经过20多个月的调整，开始整体的回暖向好，此次新政对于房地产市场是一项利好。”针对此次3·30新政，朱林看法较为积极，但他同时也指出，与其看成是救市不如说应该是托市。

　　谈到原因，他进一步指出，目前房地产虽然还是中国经济一个很重要的支撑，但绝不是唯一的了。新政虽然对西安房地产市场利好非常大，但是大家不要抱有幻想，尤其是开发商。因为房地产的刚性需求已经结束了，到了非刚需求。通过26年的发展，该买房子的已经买过了。已经买房的，会因为质量、面积、环境等问题想要换房的，这就是改善性需求。此次政策也体现了政府对于改善性住房需求的支持。

　　今年多数城市房地产的主基调仍然是去库存，对于一线城市和二线热点城市的开发商而言，涨价与否或许是新政出台后可以讨论的选择，但对于一些库存压力巨大的城市来说，新政带来的机会则是跑量去库存。

　　朱林建议，开发商应该抓住机会，刚需的房子要赶快优惠促销，跑量回款。而高端楼盘最主要的是增加市场竞争力而不是跑量。对于购房者而言，房地产今后不会大跌也不会大涨，而是逐步的稳定下来了。

　　系统化新政即将出台 “一带一路”建设西安优势明显

　　两会前后，开始鼓励自住及改善需求，包括公积金政策调整，回购库存商品房做保障房等。从各地看，到目前为止已经有多地发布了房地产调整政策。由于土地财政依赖仍在，各地有积极出招托市的动力。未来各地方政府肯定会出各方政策细则，但各地会有差异。各类政策放宽都将会围绕着进一步放松对改善性需求。

　　在朱林看来，后市肯定会有新的政策出台，会更加系统化，这个系统化是在20个月国家对于房地产没有任何新的举措的情况下出现的。而在这期间，国家很高调的一个经济政策，在全中国乃至全世界都叫的很响的就是“一带一路”。

　　习近平总书记在去2013年9月和10月分别提出建设“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的战略构想，为古丝绸之路赋予全新的时代内涵。这其中，作为汉长安城遗址之畔、丝绸之路开拓者张骞出发的地方，西安使命独特。

　　陕西是大西北地区经济总量最大的省份，西安在“一带一路”中，不仅是大西北地区的中心，也是丝绸之路经济带的重要起点，更是中国经济向西的桥头堡和辐射源。“西安对于丝绸之路最大优势就是文化优势、高端科技优势，因为我们被誉为起点城市，文化是我们最大的优势;装备制造业、科技也是我们最大的优势”，朱林说道。

　　新常态下楼市进入薄利高品质新时代

　　当下，描述中国经济绕不过去的词汇，就是“新常态”。 经济大势之下，楼市也步入新常态，政策松绑恢复常态，市场规律唱主调。伴着一系列新政的落地，业内外最为关心的话题还是下一步的市场走向以及房价走势。

　　朱林认为，其实楼市新常态和整体经济新常态是一样的。新常态主要告诉我们是“新”，也就是和过去不一样，“常态”就是这种新情况经常能出现。这是在经济增长去年7.4 %，今年下降为7.0%的情况下提出来的。房地产和其他经济都一样，涨涨落落就是市场经济，主要和供需、竞争、价格有关系。完全按照市场经济，今后没有大涨大落，但是局部地区涨的快一点或是个别地区降的快一点，这个楼盘涨了、那个楼盘跌了，今后会是一种长期的趋势，这就叫新常态。

　　对于市场未来发展趋势，朱林提出，首要特征就是房地产行业在新常态下进入了一个薄利高品质新时代。其次就是非刚需求会是开发商的一个主攻方向，包括改善性需求、养老地产、旅游地产、文化地产、商业地产、工业产业园地产等这些都是非刚需求。非刚需求最大的特点是它是一种投资和生产，而刚性需求就是生活。刚需经过26年的发展已经基本被满足，如果还有没被满足的，这些人基本上都是不具备支付能力的，这一部分就有国家安排的保障房来解决。所以开发商要把目光投入市场，经营非刚需求。非刚需求会是开发商下一个着力点和利润增长点。

　　开发商要转变销售思路互联网思维成为大趋势

　　当前房地产开发企业规模增速整体呈现出逐步下滑趋势，资产规模由快速上升转变为相对平稳低速增长阶段。房企对于转型发展的思考尤其活跃，在市场总量上升、空间相对有限、行业集中度加速提升的背景下，如何在产业内保持并提升自身的位置，成为所有房地产开发企业面临的共同问题。目前，房地产开发企业转型主要分为两大类别，一种是围绕房地产开发业务，以提升管理能力、产品竞争能力、打造品牌优势等为表现形式的业务能力提升的转型改造;另一种是产业链上下游拓展和以资金优势进入盈利性较强的新行业等为代表的外向转型。

　　2014年“互联网思维”受到普遍关注并深入到不少企业内部。网上拍卖、秒杀、微博、微信等营销手段不断深入，电商、众筹、O2O等各种模式也逐渐成为房地产营销的重要模式。今年3月，李克强总理在政府工作报告中首次提出“互联网+”行动计划。更是推动了房企与互联网协同发展模式的发展。

　　“今后的房地产以及各行各界可能都是“互联网+”，一定要运用互联网思维。互联网是市场发展的方向，智能化是我们社会发展的方向，数字化是我们做一切工作所思考的前提，这三者将是我们社会发展的一个大趋势，开发商务必要采用这三种方式。”朱林对此深有感触。

　　朱林认为，不仅如此，开发商还要转变销售思路，分清宏观经济发展的趋势，该跑量的跑量，新选项目一定要慎重，结合西安十三朝古都的特点，要把文化放进去，要把未来市场情况看清楚，利润肯定是薄了，抛弃过去的暴利思想。

　　实体商业不死体验式消费成主流

　　城市商圈概念让许多开发商集群开发，大量商铺堆积且同质化，这是集群效应和竞争白热化带来的链条反应。另外，网络电商对生活带来了许多影响，日益改变着人们传统的消费购物习惯，传统的商铺人流量会有一定缩减，这导致商铺效益不佳，租售受到影响。因此现在市场上很多实体商业面临风险论的说法甚嚣尘上。

　　对此，朱林认为商业地产将会在未来的三、五年发生巨大的变化。其中的电商还会突飞猛进的发展，而实体商业不死，并且会越做越旺。因为实体商业会嫁接到电商，电商成为互联网不可缺失的一种新的推广手段和购物渠道。互联网是一个平面化的，而实体商业是一个情景化的，所以实体商业生命力会更加旺盛。互联网电商将来要嫁店经营，实体商业将来要带店经营，它们会成为一个事物的两个方面，合二为一又一分为二，相互融合互相补充。现在实体商业的功能发生变化了，不仅仅是以购物为主了，更注重体验式消费。“西安的商业地产也正在转化，做的比较好的有小寨赛格、凯德广场、立丰等。传统的军人服务社也在改变，万达也在调整。”朱林说道。虽然在发生变化，但是它的生命力仍然旺盛。目前处于一个变革时期，实体商业受到冲击，冲击后就是融合，融合之后实体商业会再次达到繁荣。实体商业永远都是城市的一个经济杠杆，一个支撑。

　　对于当前楼市的现状，朱林总结道，从去年的十月之后最佳购房窗口期就已经打开了，当前从价格来讲是购房的最佳时间也是最后时节了。新常态下，房地产会在小幅度内上下的调整，不会再出现暴涨也不会暴跌。市场规律唱主调，房地产应该是稳定的发展、稳步的前行。话语权掌握在购房者手中，今后也会是这样，只要是市场经济就是消费者说了算，尊重市场就是尊重购买者。