抄底西安城南得找对“冷门”楼盘

　　城南区域房价，在西安一直最为坚挺。数据显示，近五年来，该区房价比5年前贵了334元/㎡，但因为人均收入增加，房价收入比反而有所下降。

　　华商报记者发现，该区域每平方米五六千元的房子，基本上以城改为主，集中在南三环中段。专家建议，想在这样一个“高富帅”的区域抄底买房，找到相对“冷门”的楼盘是一个办法。

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　　近五年房价走出“几”字型，城南房价收入比下降

　　“我那个房子买贵了。”见到华商报记者的时候，王志光正陪一个朋友在丰庆路看房。说起自己位于吉祥路的那套两室住宅，王志光摆摆手说，“2012年初买的，一平方米比现在贵了500多。”这套房子装修以后，王志光已经入住了一年多，因为小区有些尾房没卖完，售楼部还在。他说，自己三年前买的时候7000元/㎡，现在去谈的话，打折下来一平方米也就6300、6400的样子，“但可选户型比以前要少。”

　　王志光的描述其实也代表了部分业主的感受——近两年，房价快速上涨的势头戛然而止，不少楼盘调低售价进行促销，进而让他们觉得“我是不是买贵了？”华商报记者了解到，在城南和曲江的个别项目，今年就发生过因为楼盘降价，老业主寻求退房的事件。

　　“近五年来，城南房价走了一个‘几’字型。”美城机构首席市场分析师严九远介绍，2010年城南住宅均价7035元/㎡；2011-2013年一路走高，超过8000元/㎡；2014年起有所回落，今年1-9月的均价为7369元/㎡。按此计算，五年时间，西安城南房价涨了334元/㎡，涨幅仅为4.7%。

　　易道顾问机构副总经理张计卫说，城南房价整体比2008-2010年略高，但要低于2012和2013年，主要因为两方面原因所致：一是受整个楼市下行影响，房地产销售遇阻，房企不得不以价换量来消化库存；二是产品供应趋于单一，近两年房地产去投资化属性的显现，使得刚需成为市场的主流需求，包括曲江在内，城南楼盘都开始主推高层产品，价格自然不高，这也是有些业主感到“可选户型减少”、“房型雷同”的一个原因。

　　业内人士指出，尽管房价比5年前略有上涨，但因为人均收入增加，房价与月收入的比值下降，买房成本反而低了。据西安市统计局数据，2010年，西安城镇居民人均可支配收入22244元，则月收入约1854元，住宅均价是7035元/㎡，城南房价差不多是月收入的3.79倍；今年上半年，西安城镇居民人均可支配收入达16538元，则月收入约2756元，住宅均价为7369元/㎡，城南房价差不多是月收入的2.67倍。

　　低价项目在南三环中段“扎堆”，大多以城改房源为主

　　7369元/㎡，代表了目前城南房价的平均水平，那么，该区域的价格底线在哪里？这些便宜房源又具备哪些特征呢？

　　美城机构统计了“西安城南区域底价项目”并出具了一份清单：西安航天城、中环国际城、时丰中央公园、美地尚城、感恩时代广场、联盟新城、御笔华府、金业缇香山和格林春天，这些项目的售价从5600-6500元/㎡，基本上是城南区报价最低的楼盘。

　　“这些房源集中在西沣路以东、曲江二期以西的南三环沿线，以城改项目居多。”张计卫分析，目前城南楼市的热点是西沣路和曲江二期。具体看，曲江二期的房价从雁塔南路与南三环交汇处为高点，往西随着区域价值递减而下滑；西沣路的房价，则是随着距高新区的远近呈现由西向东的衰减趋势。所以，就造成了南三环的中间地带房价最低。

　　虽然曲江二期和西沣路片区的房价相对较高，但在上周末的走访中，华商报记者发现，在售楼盘纷纷推出了优惠活动。比如：中海城和金地西沣公元均有“清盘房源”可选；万科高新华府、海亮新英里、金地西沣公元、保利曲江春天里等则推出了“团购价”或“特价房”，相比均价便宜了300-500元/㎡不等。

　　张计卫认为，这两个片区的品牌房企聚集，区域供应存量较大，因此项目之间的挤压和竞争尤为激烈，“在冲刺全年销售目标的状态中，也需要以促销带动整体销售。”

　　房贷利率创史上最低，抄底城南“冷门”楼盘好砍价

　　“结合市场大环境和区域表现，四季度是抄底城南的良好时机。”张计卫说，首先是时机准确，央行今年五次降息后，当前4.9%的商业贷款利率和3.25%的公积金贷款利率，都已经是史上最低，再加上首套房贷首付比例降至25%起、公积金配套措施不断推进，政策面的“托市、救市”意图明显，楼市会有一个滞后的上扬机会；其次是因三季度市场下行，四季度房企面临年终考核，为了冲刺业绩，以价换量会成为主流，此时抄底议价空间较大；再次是在曲江二期、西沣路等城南热点片区，很多房企已经在贴着成本价卖房，想进一步大幅跳水已无可能，后期受政策刺激还面临触底反弹机会。

　　陕西房地产研究会会长王圣学提醒，抄底时机已现，但楼盘间品质、地段的差异，意味着购房者仍要多方比较、做出抉择。比如：城南最便宜的房子大部分在南三环中段、属城改项目，价格低但项目品质良莠不齐；如果购房者想选择品牌小区，不妨考虑“热点”片区中的“冷门”楼盘，像曲江二期和西沣路一些现阶段地段稍偏、但发展前景不错的项目，入手价格将更为低廉。但是，毕竟价格不是唯一要考虑的因素。合理的价格之外，更多要关注政府对片区发展的支持力度，物业、邻里等影响居住品质的软性因素，以及生活配套的规划情况。

　　算笔账

　　贷款在城南买房每月要还多少钱

　　央行在年内五次降息，商业贷款和公积金贷款利率，均已达史上最低。看起来，贷款买房是件划算的事？结合城南的房价，每个月究竟要还多少钱？这样的房贷水平你是否能接受呢？

　　今年1-9月，西安城南的平均房价是7369元/㎡，则购买100㎡住宅共需要736900元。因商贷最低25%首付未全面执行，公积金贷款额度50万以内居多，同以3成左右首付来计算。

　　1.商业贷款：首付3成左右，约221900元。贷款515000元（房贷最低单位以千位数居多），贷款30年，等额本息每月还2733.24元。贷款20年，等额本息每月还3370.39元。

　　2.公积金贷款：首付3成左右，约236900元。贷款50万元，贷款30年，等额本息每月还2176.03元。贷款20年，等额本息每月还2835.98元。

　　当然，购房者可以根据自己的支付能力来增加首付比例，毕竟贷款额越低，还款压力也越小。