西安房价摁不住 你买的房子为何不涨反降？

　　在决定写这篇文字的时候，我知道，接下来我们可能要面对的是一大片的指责，尤其是房产界人士的嗤笑，同时也会被一些人当做不赞成在西安买房置业或者投资的依据。有些纠结，然而并不蛋疼。

　　为什么要所说说这个话题?基于碰到的以下西安买房或投资的三个案例：

　　A、今天在我们的购房群里，@一米阳光说，他在城东二环边辛家庙板块的一套房子100万买的，现在想卖，中介说只能按照80万出售。这肯定很让他纠结。恐怕不止他，很多人听了之后，心里绝对是无限大的不爽!

　　B、这还不是个案!此前，在谈到西安房价时，一位朋友在群里说，“她的朋友”在西安买了房，“几年了房价不涨反跌”!恐怕是她朋友为此事发了很多牢骚和埋怨，因此影响到了她对西安楼市的看法!

　　相关阅读：

　　西安楼市：春节期间 住宅成交价环比上涨6.47%

　　西安1月"卖地"收入大涨 同比增669%居各城市之首

　　C、这还不是个案!!西安一位房地产媒体人，绝对资深级的!在不同城市工作过，在其他地方都尝到了投资房产的甜头，回到西安也如法炮制，几年下来的结果是什么呢?“在所有城市中，只有在西安没赚钱”!

　　好吧，这虽是几个极端的个案，但罗列在一起，是不是给人心都凉透了的感觉?西安的房子还能买吗，还能投资吗?是不是有无数个草泥马在心头奔腾?是不是手捂额头“幸亏没投资西安房产”?是不是吓得打消了在西安投资房产的念头?

　　对于上面三个例子，我们不急于下结论，他们的情况各有其特殊性，需要具体问题具体分析!

　　我们先来看一组数据：2016年西安商品房全年成交均价8004元/㎡，同比上涨1.85%;商品住宅成交均价7076元/㎡，同比2015年上涨4.52%，2016年12月均价7781元/㎡，较年初均价6705元/㎡上涨1076元/㎡，涨幅达16.05%。不妨看看这篇文字《西安2016住宅房价一年上涨1076元/㎡?!(附区域成交量价/房企/楼盘销售排行榜)》。

　　不可否认的事实是：西安的房价总体上在上涨，有些楼盘价格是在慢腾腾地小步缓走，有些楼盘的价格是蹭蹭地快步上窜。这个情况我们在多次的推文中已经及时发布了。

　　那么，为何上述三类人买的房子价格不涨反跌，或者几年下来没涨呢?这个话题不简单，其实也折射了西安楼市的现状!

　　从A的情况看，中介说100万的房子80万出售，虽然二手房本身就应比新房价格低，但对西安稍有了解，对东二环辛家庙板块稍有认知的人，都不会认同这个价格标准。

　　这当中有两种可能：一是“中介”在忽悠。至于动机，我们不讨论。二是的确有可能当时买的时候，价格买高了!而开发商现在推售的新房价格没那么高!

　　第二种原因的出现，目前西安不少大盘，分几期开发的楼盘，都遇到这样的情况。分期开发，产品形态不一样，价格自然是有差异的。比如一期是高层，价格在7000元/㎡，先卖;二期是洋房，价格在8500元/㎡，后卖，你能说房价就涨了吗?三期又是高层，位置不太好，价格在7200元/㎡，甚至在6900元/㎡，你能说房价跌了吗?有点被绕晕的感觉，是吧，事实上是我们在看一个楼盘的房价，不能简单的看，要看产品的品质，结合房价看涨跌。

　　再看看B的情况。西安哪些地段、什么样的产品会出现“几年没涨”的情况呢?周边环境不太好，改造进度慢，盘量大且分期开发;或者是周边郊区县的房子，而且还是盘量比较大的楼盘。有个共性是楼盘品质一般。年前还有朋友问我说，高陵算不算西安?当然算!他对西安不熟，买了那的房子，几年没涨!还有一个朋友买了东三环边的一个大盘，房价确实出现了“不涨反跌”的情况，这个楼盘前几年买的房子位置好，要不临河，要不靠近小区公园，价格不低。近年卖的是靠近东三环和陇海铁路边房子，由交通噪音等硬伤，房价低了不少。这能说几年前买的位置好的房子“贬值”了吗?

　　所以，我们在看问题时要具体情况具体分析。不能逮到个事，不详细了解，就盲目地在自己脑海里就形成了不准确”的认知并留下烙印。

　　看看C，“资深地产媒体人”，比一般的人专业，懂得多吧，看得清楚吧?是的，TA看得太清楚了，买的全是品牌房企的“好房子”!一点没错，现在大家都说买房要买大品牌，有保障，不会出问题，即便出问题，也不是个事。不否认，总体上品牌房企要比非品牌房企更好一些，更让人能信任一些。

　　但凡事也有例外啊。就拿房价来说，西安这几年的房价是怎么上来的?全是品牌企业的项目拉动的，这也是基本事实。品牌房企在产品追求、概念营造等方面，确实带来很多新的东西，一份品质一分价格，反映在房价上，也无可厚非。

　　这还不是关键。问题来了，投资品牌楼盘没什么几年没赚钱?这里面出现了一个非常重要的问题，也是大家极容易疏忽的问题：价格透支!

　　房价不仅仅是由土地成本、建安成本、营销成本组成，还有更多的附加因素，其中最为重要的是楼盘所在地段和区域的发展利好，所产生的预期，对房价影响很大。而开发商是最敏感的，哪些地段利好和未来发展的能够支撑房价的因素，都在价格上体现了。不少楼盘当下的价格，应该是3年、5年后，甚至是更长的未来所能达到的价格!

　　举个例子说吧，你现在买的价格是8000元/㎡，实际上楼盘现状和地段是不足以支撑的。经过几年时间，你认为价格应该上涨了，比如说应该达到9000元/㎡了，而实际上没有，你很奇怪，周边也在发展呀，为什么价格不能涨?开发商有价格“补涨”之说，这里也有个“补发展”的问题，但不是房价，而是区域发展，买了房之后的几年，周边发展了，越来越好了，实际上是为你买的8000元/㎡的价格提供了支撑，而不是为涨到9000元/㎡提供支撑，要值这个价格，还得过几年。如果周边发展慢，那还得往后等。

　　这个情况在曲江二期，包括其他的一些区域，是确确实实存在的。

　　买的房子不涨，业主不愿意啊，那怎么办呢?自己调涨!不断地调高在售楼盘的价格，即便有价无市也要调。2016年10月国庆期间，西安部分楼盘的价格出现几天涨1000元/㎡等情况，就属于此类。而非房子货真价实地增值!

　　现在，我们可以有个结论了：不是西安房价没涨，也不是“不涨反跌”，而是没看准，出手时机不准确。再加上，心态或许有点急了。

　　当然，这或许是针对投资而言。对于自住的人来说，管他呢。要问西安的房子值不值得投资，这是个伪命题。但如何投资，选哪些区域，还真如马光远老师所说，要有技巧，说起来就比较复杂了，这是下一篇文字的话题，我们后续讨论。