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长假后房企继续拿地:地产50强年内耗资1.77万亿

2017年10月12日 08:18   来源:21世纪经济报道

  尽管国庆长假期间的楼市成交情况并不理想,但并不妨碍房企的拿地热情。分析人士指出,虽然土地成本越来越高,但为夯实市场占有率,房企会继续在土地市场“一掷千金”。但在调控政策难以放松的情况下,这些土地的盈利前景值得担忧。

  国庆长假之后,土地市场很快恢复至此前的火热状态。10月10日上午,佛山桂城一宗商住用地以62.68亿元的最高限价出让,得主为越秀地产。同日,绍兴有4宗地块成功出让,共揽金47.32亿元。青岛、成都、常熟等地在同日也均有土地交易。

  尽管国庆长假期间的楼市成交情况并不理想,但并不妨碍房企的拿地热情。在此之前,房企已经在土地市场投入重金。

  根据中原地产的统计,2017年前9月,拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿。与2016年同期相比,涨幅达48%。其中,耗资超过200亿的企业达到26家。

  分析人士指出,虽然土地成本越来越高,但为夯实市场占有率,房企会继续在土地市场“一掷千金”。但在调控政策难以放松的情况下,这些土地的盈利前景值得担忧。

  土地市场迅速复苏

  10月10日上午,佛山桂城公开出让一宗占地约11.7万平方米的商住用地,采取“限地价+竞自持人才住房+摇号”的方式竞拍。该地块起拍总价50亿元,为佛山有史以来起拍价的第三高,并吸引了万科、时代、碧桂园、金茂等多家房企到现场竞拍。

  经过半个小时争夺,该地块被越秀地产以62.68亿元的最高限价竞出,楼面价1.53万元/平方米,另需自持面积1万平方米的人才住房。

  几乎在同一时间,浙江绍兴成功出让四宗商住地块,共揽金47.32亿元。其中,万科以总价15.1亿元、溢价率57.29%的代价拿下越城区镜湖中心区的一宗土地。宝龙则以17.2亿元价格拿下袍江22号地块。

  同样在10日上午,碧桂园耗资3.28亿元在常熟摘得一宗住宅用地,竞价次数为30轮。

  刚刚过去的国庆长假,多数城市的楼市成交量低于往年,但土地市场却在长假之后迅速复苏,从上述城市的表现看,企业对一些优质地块仍然有着较高的拿地热情。

  受楼市调控政策不断发酵的影响,进入下半年以来,房地产市场的成交热度明显不及上半年。但在土地市场,企业的热情持续高涨,投入之高可谓“豪掷千金”。

  中原地产统计显示,今年前9月,拿地最积极的50大房企合计拿地金额为17711.8亿,同比增长48%。其中,拿地支出超过100亿的企业有49家,超过200亿的企业也达到26家。碧桂园、保利、万科的拿地支出则超过千亿。

  去年前9月拿地支出最多的融创,今年付出879亿元。相比之下,今年支出最大的碧桂园,共耗资1772亿元,金额同比几乎翻倍。在拿地面积方面,碧桂园持续位居榜首,但其今年前9月的拿地(规划)面积达到4800万平方米,去年同期尚不到2800万平方米。

  值得注意的是,上述统计仅限于招拍挂市场数据。中原地产首席分析师张大伟指出,考虑到并购的规模不断增加,土地交易的实际规模要明显高于上述统计。如融创在招拍挂市场拿地规模明显下降,但并购规模迅速上升。

  两类房企是拿地热门

  经过2016年和2017年的销售旺季,今年房企的大规模拿地,有着明显的补仓意味。

  10月10日上午,国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上援引数据指出,2016年末,全国商品房待售面积同比下降3.2%,其中住宅待售面积下降11.0%。今年8月末,商品房待售面积同比下降12%。他还表示,这“反映了全国一年多来去库存的效果,特别是三四线城市和一些县城去库存进展更大。”

  张大伟向21世纪经济报道表示,从企业的角度看,在销售火热的2016年,大部分企业库存去化明显。因此,房企对热点区域、优质属性地块的拼抢仍然会很激烈。

  北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,大型房企出于进一步提高市场占有率的考虑,不得不加大拿地规模。“逆水行舟,不进则退”,该人士表示,当前不增加土地储备,很容易在下一个周期中被甩开。

  上海易居研究院的统计还显示,2011年,50强房企在全国市场的占有率为24.57%。到2017年上半年,50强占有率已经攀升至49.1%,几乎占据半壁江山。但与成熟国家相比,市场集中度还有进一步提高的空间。

  上述人士表示,当前大规模拿地的房企可分为两类:第一类是几家龙头房企,由于规模庞大,已经形成拿地的惯性。第二类是部分中型房企,希望借机快速做大规模。

  但这些土地的盈利前景如何,目前尚难预料。据中原地产统计,大部分全国化布局的房企,今年的拿地成本都高于去年。

  如万科前9月的拿地楼面价为6237元/平方米,比去年同期提高了12.4%;碧桂园的拿地成本为3692元/平方米,同比增长122.5%;保利的拿地成本为7851元/平方米,增长20.2%。恒大是为数不多的拿地单价下降的企业。

  张大伟指出,很多城市出台政策,对价格上限、溢价率等进行限制,但部分住宅属性地块仍遭到全力拼抢。剔除这些行政抑制,实际地价依然较高。

  他还认为,随着楼市调控政策的持续加码和发酵,市场的过热成交已经被抑制,部分城市出现了价格回调的现象。受此影响,“过去的一些高价地已经面临入市难题,现在的部分高价地,未来也将可能面临盈利的压力。”


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