外媒：为何中国房价屡控屡涨,但从未经历泡沫破灭？

　　为什么房价屡控屡涨、但从未经历泡沫破灭?如何解释一线城市房价已远远脱离收入水平?

　　近十年来，是否存在房地产泡沫的争议从未停歇，但答案一直莫衷一是。如果中国房地产存在泡沫，为何房价屡控屡涨，疯狂购买的人越来越多，但从未见泡沫破灭?如果中国房地产市场不存在泡沫，那又如何解释一线城市房价已经远远脱离收入水平，以及在一些国际通行的衡量泡沫水平的指标，如房价收入比、按揭收入比等方面奇高的现象?怎样理解中国房地产泡沫之谜?

　　中国房地产市场的独特之处

　　不难发现，过去十几年房地产市场涨多跌少，且每次下跌都是在政策调控下的短期回落，其后由于政策由紧转松，报复性反弹后，房价都会在很短的时间便超过前期峰值。中国房地产鲜有下降周期，且诸多国际衡量泡沫的指标处于高位，但这种情况得以长久持续，并未出现房地产危机。

　　笔者将我国房地产市场的几点独特性归纳如下：

　　一是我国独特的土地财政。由于财税改革的滞后，我国并未推出房产税。

　　二是独特的户籍制度以及相应的公共服务。我国长期以来，通过户籍制度控制大城市规模，但由于教育、医疗、就业等资源在一线城市高度集中，人力资本也源源不断的涌入，增加购房需求。同时，由于教育等公共服务与住房高度相关，学区房倍受追捧，成为房价上涨的领头者。

　　三是我国独特的文化传统。例如，我国首次购房者年龄仅为27岁，中国普遍存在父母举全家之力为子女在一、二线城市购房而倾其所有的现象，这在全球大多数国家很难想象。

　　中国房价-收入螺旋式上涨的模式

　　在笔者看来，以往中国房价之所以屡控屡涨，泡沫看似得以长期存续，不在于其特殊性，也并非没有泡沫的出现，而是在泡沫积聚之际。

　　过去历次房地产周期均显示，房价先是一段时间的快速增长，其后引致严厉的政策调控措施，调控导致短期内供需关系以及房价上涨预期改变，再通过经济增长带动收入提升，为高企的房价提供了支撑。

　　从这个角度来讲，螺旋式房价收入上涨模式恐难以为继。考虑到房地产泡沫给经济带来的诸多风险，尽快推出更为长效的机制减少未来房地产泡沫的集聚，对于防范金融风险已比以往历次调控都要迫切。