只交2万元房屋买卖定金，买家如何要求继续履行?

盈科信荣(西安)房地产律师团队办案记

　　房价升 房源少

　　卖家一房要二卖

　　买房路 难上难

　　专业律师来维权

　　拥有住房不再难

　　近年来，受城市发展战略规划、城市建设发展等因素的影响，西安市住房价格迅速飙升，房源变得十分紧张。而二手房因地理位置优越，周边配套设施完善，可以现房现卖等优势受到了大批购房者的青睐。然而就像一枚硬币总是有其正反两面，二手房交易市场也存在诸多问题，如法律关系复杂、交易环节繁琐、交易周期长，价格波动大，交易风险高等。据不完全统计，二手房交易从预约阶段到本约阶段，“爆单率”非常高，一大批房屋交易因最终无法完成网签备案、房产过户等程序而导致交易失败。

　　本律师团队作为房产交易法律服务专业团队，在2017年至2018年间接触了大量的二手房产交易纠纷案件，在这些案件中，许多当事人一直坚持自己的买房梦，艰辛寻觅、精心准备多年终于达成交易意向，却因为房价上涨等诸多因素而“被违约”，给买房之路增添了一重新的障碍。2018年伊始，本律师团队就代理了这样一个典型案例。(本案中涉及人名均为化名)

　　在西安市工作的90后男孩小刘和女友相恋多年准备在2018年11月结婚而购买婚房，经过多次咨询、查看，2018年3月21日，小刘与张霞二人经房产中介公司西安某房地产营销策划公司介绍达成二手房买卖意向，买卖双方签订《存量房买卖合同》，同时与房屋中介公司签订《存量房买卖居间合同》。两份合同对买卖双方的权利义务作出了明确的约定：一、卖方张霞将其位于西安市某区的房屋出售并过户至买方王某名下，该房屋建筑面积44.29㎡，购房款总额40万元，首付10万元，余款通过贷款按揭的方式支付;二、合同签订当日，买方依约向卖方支付定金20000元，首付款100000元;三、卖方张霞自行办理离婚证明，以协助买方小刘办理资金监管及银行贷款审批、房屋过户等相关手续。四、买卖双方在接到中介方通知的7个工作日内配合提供相关资料、出面签署相关文件。

　　合同签订后买方小刘积极履约，于合同签订当日即2018年3月21日向卖方张霞支付定金20000元，向中介方支付居间服务费12000元。3月30日，买卖双方办理了网签备案，买方小刘申请了银行按揭贷款面签，但是由于卖方张霞出具的婚姻状况证明不符合相关部门要求，致使后续手续办理搁置，合同履行一度停滞不前。后经买方小刘及中介方多次催促，卖方张霞均以各种理由推脱。直至2018年5月，卖方张霞才提交了有效的婚姻状况证明。2018年5月19日前后买方小刘因向银行申请按揭贷款而需卖方张霞配合进行房屋评估，卖方张霞再次拖延履行合同，称病外出拒不配合，导致该房产的房屋评估程序无法顺利进行，合同履行程序再次停滞。

　　时光飞速前进，小刘和女友的婚期在即，但婚房卖合同履行却“停止不前”，小刘每天急的像热锅上的蚂蚁。无奈之下，小刘联系到本律师团队，经过分析案情、梳理合同履行情况，本律师团队建议小刘作为合同守约方，或者聘请律师通过谈判方式告知卖方张霞某拒不履约的不利法律后果，以督促其积极履约，亦或以诉讼方式解决纠纷、维护其合法权益。

　　起初买方小刘选择以律师参与谈判的方式解决纠纷，本律师团队律师精心准备、积极沟通，通过几轮谈判，了解到卖方不仅无实际履行合同诚意，且已经将该房屋置于其他房屋中介处以60万元的价格出售，其价格远远高于双方原合同签订的40万元，卖方意图拖延履行合同至网签失效而将该房屋一房二卖，获取更高额利益。

　　谈判方案行不通，本律师团队经与买方小刘沟通，决定采取诉讼方式解决该纠纷。为保障诉讼程序顺利进行，本律师团队以买方小刘名义先后三次向买方张霞发律师函催促其履行合同义务，但张霞仍以各种理由拖延履行合同。眼看网签备案于2018年6月30日即将到期，小刘还未办理房屋贷款按揭，买房之路上的路障依然没有解决，此时的小刘心急如焚，本律师团队的帮助之下，小刘一纸诉状将卖方张霞告上了法庭，并及时就该房屋申请了诉前保全，有效防止了该房屋在其他交易中被“一房二卖”。在庭审过程中，起初本律师团队与主审法官及卖方张霞积极沟通，并承诺全款买房，极力促成买卖双方纠纷快速、顺利解决，而卖方张霞态度依然强硬，寻找各种理由拒不承认其种种违约行为，意图解除该买卖合同。见此状况，本律师团队立刻提交对当事人小刘有力的证据材料，保障小刘的合法权益。由于在纠纷解决的初期，小刘就聘请了专业的律师团队，因此本案相关证据材料准备充分，法律依据及理由充足，请求继续履行房屋买卖的合同的请求依法得到了审理法庭的支持。2018年10月29日，小刘终于等到了一审法院的判决结果：“判决张霞在本判决生效后三十日内协助配合小刘办理该存量房备案、资金监管、过户手续及交房手续”。从小刘与张霞二人签订房屋买卖合同至得到满意的判决结果，小刘足足等了半年之多，卖方张霞“如意算盘”终于被打破，买房路上的最大路障终于被清除，小刘终于如愿以偿。

　　小刘的买房之路充满了“辛酸泪”，却在本律师团队的专业帮助之下收获了“幸福的结局”，买房的梦想终于照进了现实。然而房屋交易市场中的不规范、不守约的现象仍大量存在，为保障房屋交易中当事人的合法权益，本律师团队特提出以下建议：

　　1、关于应对策略的问题。本律师团队在2017至2018年两年间承办了西安市大量房屋交易争议案件，该类案件能否胜诉、当事人的诉讼请求能否得到支持，一方面取决于案件的基础法律事实、法律关系的梳理，另一方面是否有专业的房产诉讼律师参与指导，制定出可行、准确的处理方案及诉讼策略是影响案件能否胜诉的重要因素。因此，在房屋交易中，如果交易者的合法权益受到损害，建议当事人及时聘请专业的律师团队介入，在律师团队的指导下制定专业、可行的应对策略。

　　2、关于证据准备问题。在实际的二手房交易中，有大量的房产中介公司的介入提供居间服务，致使案件情形及法律关系复杂化，证据固定难度加大。而现实中很多守约方积极履行合同义务，处于法律上的优势地位，却因为没有证据搜集意识，错失了及时留存证据的良机，导致自己“由胜转败”处于不利地位。因此，建议当事人在专业律师指导下搜集证据、固定证据，为可能进行的谈判、诉讼程序做好充分的准备。

　　律师团队简介

　　信荣房地产律师团队总部位于广东省深圳市，前身为深圳二手房律师团，由原广东信荣律师事务所主任、现北京市盈科(深圳)律师事务所股权高级合伙人张茂荣律师于2007年12月依托原深圳二手房网组建。

　　成立十余年来，本着“关注房地产热点，捕捉房地产信息，规避房地产风险，化解房地产纠纷”的原则，专职于“房事”法律服务，发表“房事”原创案例、评论七百余篇，专业度、知名度、美誉度享誉深圳律师界、房地产界、媒体界。

　　2017年4月首席律师张茂荣率团队整体并入盈科，制定了五年发展规划：覆盖全国一线城市、重点二线城市，打造国内首个跨区域全国范围品牌房地产律师团队，为实现团队“信荣梦”扬帆起航!

　　2017年6月14日信荣(东莞)团队成立，8月31日信荣(佛山)团队成立，10月23日信荣(西安)团队成立，10月23日信荣(南京)团队成立，2018年1月24日信荣(南宁)团队成立，2月7日信荣(珠海)团队成立，截止2018年5月19日，盈科信荣全国房地产律师团队在深圳总部外已成立深圳、东莞、佛山、西安、南京、南宁、珠海、武汉、广州、海口、合肥、成都、太原、金华、长沙、青岛、乌鲁木齐、郑州、重庆、温州、宁波、杭州、厦门、哈尔滨共计二十四个地方团队，五年布局全国一线城市和主要二线城市，实现全国房地产争议一线解决(400-0755-618)目标指日可待。

　　西安团队简介

　　信荣(西安)房地产律师团队成立于2017年月10月23日，是一支由盈科西安分所股权高级合伙人徐新逸律师带领的专业律师团队。

　　该团队律师拥有深厚的法学理论功底和丰富的实践经验，具有独到的见解和很强的沟通能力，专注于房产法律实务。该团队从客户的实际情况出发，秉承着风险防范的理念，主要解决商品房、二手房等相关法律纠纷，为客户提供优质、高效、专业的法律服务，同时也为西安房地产行业健康快速发展保驾护航。

　　徐新逸律师简介

　　2009年开始从事律师行业，从业近十年

　　北京市盈科(西安)律师事务所 股权高级合伙人律师

　　商事法律事务部主任

　　西安市律师协会建筑工程与房地产专业委员会副主任

　　盈科信荣(西安)房地产律师团队主任