楼市跌宕，产品为王!谁能擎引沣东自贸区改善风潮？

　　近日，620限购政策已满三月，横盘信号愈发明显，各区域开始不同程度地遇冷，临潼作为新晋限购区域，尤为典型，近三个月楼市去化率仅为40%。区域去化走低，折射出购房者对区域发展信心的缺失，毕竟房产作为大宗、低频交易，选择发展向好的区域，才是确保房产保值的根本法则。

　　西咸新区无疑是近两年城市发展的宠儿，诸多利好倾斜于此，区域预期被不断拔高，置业情绪高涨。如今限购升级三月，楼市预期折损，前期势头凶猛的西咸楼市近况如何?

　　壹丨沣东问鼎、明辨改善

　　限购升级后，沣东新城仍是整个西咸新区最为畅销的区域，沣西列第二。果然是越限购的区域越有价值，作为五大新城中唯一的限购区域，在政策升级的背景下，沣东新城还能够领跑区域，足以说明购房者对当前区域发展的认可及后续发展的信心。

　　伴随着城市开发进程，中南、保利、绿城、绿地、碧桂园等品牌开发商鱼贯涌入沣东新城，这些项目入市时皆以“改善”标签傍身，如何挑选到性价比更高的项目，其实也是一门学问。

　　真正的改善项目，绝不仅仅体现在浮华的软装之上，而是从项目的用地指标、社区规划、产品设计、装修用材、物业服务等硬、软实力方面来综合体现。

　　用地指标决定了项目体量、容积率、绿地率等，如果项目体量过小、容积率过高，那么在社区规划中，园林景观、楼间距、公区空间都将无从充分体现，“改善”更是无从谈起。

　　产品与装修是改善项目的点睛之笔，好的产品能够直接提升整个项目的调性，产品设计初期就是在为改善客群服务，为今后社区的业主圈层奠定基础。

　　改善社区怎能少得了品牌物业，除了对园林景观、社区环境的日常养护，品牌物业为业主提供地管家式、专享式服务，也是业主尊崇感的一种体现。

△来源：网络

　　地铁一号线二期预计将于本月底通车，沣东自贸区作为沣东新城重点发展的组团之一，地铁的开通无疑将改善区域的公共出行条件。在西安整体城市轨道交通体系尚未成熟前，“地铁一响、黄金万两”的概论，仍被诸多购房者信奉，顺应大势，置业沣东自贸区的热情陡增。

△中南·上悦城区位示意图

　　若在该区域挑选改善项目，临近地铁一号线二期自贸产业园站的中南·上悦城值得一看，其硬、软实力在区域中足以担起“改善”二字。

　　贰丨硬软结合、突显改善

△中南·上悦城效果图

　　地铁一号线二期沣东自贸区站南向一公里便是中南·上悦城的所在地，项目总占地约274亩，分为三期开发，目前在售的一期主打洋房与高层，二期主打洋房与小高，三期是项目自带的约6万方大型商业综合体——南美商品贸易中心以及公寓、写字楼集群。

　　从地块硬性指标看，中南·上悦城一期容积率2.5，绿地率35%。西安市场中，住宅项目的容积率大多在3.0-3.5之间，城改项目的容积率则更高，高容积率意味着地块建筑密集，无法享受到开阔的视野与充分的内部活动空间，甚至连采光都会受影响，而中南·上悦城一期容积率仅2.5，是区域内容积率最低的项目，高达35%的绿地率足以保证今后社区的绿地覆盖度，仅从硬性指标初窥，中南·上悦城有着改善社区的“天然基因”。

△中南·上悦城洋房外立面效果图

　　其次是住宅配比，中南·上悦城一、二期皆以洋房产品为主，搭配高层、小高产品。一期占地约107亩，仅有5栋高层，其余16栋皆为洋房产品。洋房总高约33米，楼间距基本做到了1:1，保证每户洋房的视野与采光的同时，业主的生活私密性也更高。

　　在社区规划中，中南·上悦城遵循“海绵城市”的设计理念，社区内人行道路布置有透水铺装，就算是连绵不断的阴雨天，小区也不会形成内涝，近期被雨水频繁光顾的西安，多个交付不久的小区出现了社区积水、地库积水的情况，而装有透水铺装的小区，今后不会出现这样的窘境。

△中南·上悦城活动区效果图

　　此外，社区内还设有夜光跑道、樱花步道、多龄活动场地，满足全龄段业主的娱乐休闲需求，建有室外小剧场，这里会不定期举办多样的社区活动，如夏日露台电影、话剧表演、小型音乐会、周末集市等等，让业主享受丰富多彩的社群活动。

　　在物业服务上，由中南物业为业主生活保驾护航。中南以建筑品质闻名，但其物业品牌价值却往往被人忽视，与万科、龙湖等品牌物业一样，中南物业同样在进行着对外输出，近期新入市的世园林语、世园林逸等新盘，皆采用中南物业。一个好的物业，往往也是楼盘软实力和保值性的支撑点。

　　如今社群运营愈发被品牌开发商重视，中南自发成立“We平台”，为全体业主提供不同兴趣爱好的社群组织。西安方面，已有We文艺、We行动、Weyoung范、We萌计划等社群推出，在文化熏陶、教育教学、亲子互动、娱乐康体等方面提供有价值、有意义的社群服务体系。

　　叁丨产品为王、擎引改善

　　中南置地给西安房地产市场带来的远不止销量、销额上的惊艳，人居产品的革新才是品牌房企存在的意义及核心竞争力。中南·樾府作为中南置地在西安的开山之作，2018年曾创下30多亿的单盘销额，但亮眼的销额背后，是其对产品研发的匠心与诚意。

　　去看过中南樾府的朋友一定对其高层产品印象深刻，三梯四户的设计，打破以往西安市场中两梯四户、两梯六户的传统高层梯户比，通过核心筒分离，东、西边户可实现电梯直接入户，中户实际梯户比为一梯两户，在每层四户的高层产品中，做出了板式住宅的通透，节约电梯等候时间，更是将高层建筑的采光、通风、视野发挥到了极致，无论是口碑还是业绩，中南·樾府都收获了大量的好评。

△中南·上悦城一、二期效果图

　　中南·上悦城也不例外，产品规划与设计值得细品。一期仅规划有5栋高层且在地块北侧一字排开，由于南向皆为洋房，这5栋高层的南向采光视野均不受遮挡。很多楼盘在销售时，都会找出一、两栋景观效果好、楼间距大的楼栋作为“楼王”，若将此标准套用至中南·上悦城岂不栋栋是“楼王”。

△中南·上悦城高层平层图

　　在高层设计中，中南·上悦城通过北向连廊及核心筒分离的方式，作出了类纯板式的建筑结构，每层四户同处于一个水平面，采光、通风、视野俱佳，让高层业主享受到了洋房社区的宽境与舒适。

　　同时，根据最新版《城市居住区规划设计标准》中要求，住宅最高不能超过80米，开发商在产品规划中，通常会将容积率排满，在总体限高的环境下，洋房产品将越来越少，进而被小高层取而代之，如今限墅也极为严格，如今的洋房、大平层产品将是未来改善置业的终极形态，稀缺性可见。

△中南·上悦城建面约142㎡洋房户型

　　中南·上悦城平层洋房建面约142㎡，是市场主流的“四叶草”户型。这种户型符合多代人居的需求，也符合改善客群的需求。即便与父母同住，或迎来二胎，房屋的功能性有所保证，从孩童到老人，全家都能拥有自己的私密空间。

△中南·上悦城洋房样板间实拍图

　　在置业成本已然抬高的当下，每多一寸空间都意味着更多的购房成本。“四叶草”最显著的特点在于没有浪费面积。以中南·上悦城建面约142㎡的洋房户型为例，客厅是整体房子的中心，四个角分别对应主卧、次主卧、书房、次卧，从客厅直达每个房间，无浪费空间。

△中南·上悦城洋房样板间实拍图

　　洋房产品得房率本来就很高，而中南·上悦城142㎡的户型更有着约11.6米的南向大面宽，约4.5米客厅开间的阔绰尺度，南向南台使用面积约7.6㎡，户型得房率高达约85%，改善调性突显。

△中南·上悦城洋房样板间实拍图

　　中南·上悦城高层、洋房(平层)皆为装修交付，在装修用材与细节上，突显其品质感。松下中央空调、方太水槽、洗碗机、老板抽油烟机、科勒卫浴、意艾蒲新风除霾系统(或同等品牌)等皆是当前精装市场中较好用材。

　　此外，还有凉霸、入户感应灯、入户挂钩、电源一键开关等细节设置，这是中南研习当代人居生活习性后，所作出的人性化装修细节改良。相比近年来兴起的以智能灯光、自动窗帘为主打的智能化装修体系，反而人性化的装修细节更能凸显居家感，实用性更强。

△中南·上悦城洋房样板间实拍图

　　楼市涨潮时，群魔乱舞，百家齐乐，楼市退潮时，核心竞争力必然回归地段、产品，而地处沣东自贸区的中南·上悦城产品竞争力十足，随着地铁一号线二期的通车，自贸产业园二期、南美商品贸易中心、如意湖等重点项目的陆续建成，区域价值与人居氛围都将得到显著提升。

　　纵观沣东自贸区，无论是在楼栋排布、户型设计，还是在物业服务、社群运营中，中南·上悦城宛如“宝藏”。据悉，中南·上悦城现有臻量高层(均价约12800元/㎡)及洋房(均价约16000元/㎡)在售，对沣东自贸区感兴趣的小伙伴不妨货比三家后再作决策~